تقرير سوق العقارات في دبي — March, 2026

fäm Properties · تقرير سوق دبي العقاري · مارس 2026

انخفاض مبيعات العقارات في دبي بنسبة 11% في مارس 2026

بلغت قيمة المبيعات AED 43.39 مليار، بمتوسط سعري قدره AED 1,726/sqft لجميع أنواع العقارات.

بقلم فتح المسدي، مؤسس DXBinteract. آخر تحديث 2026-10-17؛ تم استرداد بيانات المصدر بتاريخ 2026-10-16.

سجلت دبي 13,501 صفقة بيع عقارية بقيمة AED 43.39 مليار في مارس 2026، شملت جميع أنواع العقارات. وانخفض عدد المبيعات بنسبة 10.9% على أساس سنوي، بينما ارتفع متوسط سعر البيع لكل sqft بنسبة 9.7% ليصل إلى AED 1,726. وتوفر تحليلات DXBinteract لسجلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي الأرقام التي يستند إليها هذا التقرير من fäm Properties.

تراجع عدد المبيعات لم يؤدِ إلى انخفاض متوسط السعر لكل sqft

شهد مارس انخفاضاً في عدد المبيعات وقيمتها الإجمالية مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق، في حين ارتفع متوسط السعر لكل sqft. ويُعد هذا التباين أبرز ما توصل إليه التقرير؛ إذ يمكن أن يتزامن تراجع النشاط مع ارتفاع المتوسط عندما تختلف العقارات المتداولة عن تلك التي بيعت في الفترة السابقة.

لا تدعم الأرقام افتراض أن جميع البائعين واجهوا الظروف نفسها. فصفقات الشقق والفلل ومنازل التاون هاوس تقع ضمن نطاقات سعرية مختلفة، كما أن المشتريات من المطورين تمثل فئة مختلفة عن صفقات إعادة البيع. ولتكوين قراءة واقعية لأداء مارس، لا تقل أهمية الشريحة وقناة البيع عن الاتجاه العام على مستوى المدينة.

تتوفر الأرقام الأساسية وتقرير مصدرها في تقرير سوق مارس 2026 من DXBinteract. وتقدم هذه النسخة من fäm Properties تحليلاً للبيانات نفسها بما يخدم المشترين والبائعين والمستأجرين والملاك.

انخفاض عدد المبيعات بنسبة 20.8% مقارنة بفبراير 2026

سجلت دبي 13,501 صفقة بيع في مارس 2026، مقارنة بـ17,040 في فبراير 2026، لجميع أنواع العقارات. ويعكس الانخفاض البالغ 20.8% مقارنة بين لقطتي البيانات المحفوظتين للفترتين. وتظل المقارنة السنوية المرجع الأساسي، لأن الفترات المتتالية قد تتأثر بالعوامل الموسمية وتغير مزيج الصفقات.

المشتريات من المطورين تشكل 76.4% من الصفقات

بلغ إجمالي مشتريات السوق الأولية في دبي خلال مارس 2026 نحو 10,312 صفقة بقيمة AED 31.24 مليار، ما يمثل 76.4% من إجمالي المبيعات من حيث العدد و72.0% من حيث القيمة. وسجلت شريحة إعادة البيع 3,189 صفقة بقيمة AED 12.15 مليار. وتشمل هذه الأرقام جميع أنواع العقارات، وفقاً لتحليل DXBinteract لسجلات DLD.

تعني السوق الأولية شراء العقار مباشرة من المطور، وقد تشمل وحدات جاهزة ضمن مخزون المطور. أما إعادة البيع فتعني الشراء في السوق الثانوية، وقد تشمل إعادة بيع عقار على المخطط. لذلك لا يمكن إعادة تصنيف هذا التقسيم باعتباره عقارات على المخطط مقابل عقارات جاهزة. كما أن اختلاف هذه المتوسطات لا يثبت أن إحدى القناتين تقدم خصماً على عقار مماثل.

صفقات الشقق تتصدر التوزيع حسب نوع العقار

سجلت دبي 10,680 صفقة بيع شقق في مارس 2026، وهو أعلى عدد للصفقات بين أنواع العقارات الواردة في هذه البيانات. ويفصل الجدول بين عدد الصفقات والقيمة الإجمالية ومتوسط سعر الصفقة ومتوسط السعر لكل sqft، حتى لا يُفسر تغير النشاط خطأً على أنه تغير في سعر الوحدة.

بالنسبة إلى الأسر، يقدم متوسط سعر البيع مرجعاً مختلفاً عن متوسط السعر لكل sqft؛ فالأول يصف قيمة الصفقة، بينما يوضح الثاني سعر الوحدة المساحية. ولا يشمل أي منهما تكاليف التمويل والمعاملة الخاصة بالمشتري. وتتأثر المتوسطات في الفئات التي تقل مبيعاتها عن 50 صفقة بدرجة كبيرة بمزيج العقارات المبيعة؛ لذلك تُعرض مع أعداد الصفقات ولا تُعامل باعتبارها مؤشراً عاماً للأسعار.

اليلايس 5 تتصدر جدول المناطق المُعلَن من حيث القيمة

في دبي خلال مارس 2026، تصدرت اليلايس 5 جدول المناطق المتاح من حيث قيمة المبيعات، مسجلة AED 3.41 مليار، بينما تصدرت دبي الجنوب من حيث العدد بواقع 1,000 صفقة. وتشمل هذه التصنيفات الشقق والفلل والعقارات التجارية فقط، وتستثني منازل التاون هاوس وقطع الأراضي والمباني. ولذلك فهي تستند إلى نطاق أضيق من العنوان العام على مستوى المدينة.

توضح تصنيفات النشاط المناطق التي تركزت فيها الصفقات، وليس المنطقة التي حققت أعلى عائد استثماري. وقد أُبقيت أسماء المناطق كما هي مسجلة. وقد تضم منطقة أراضٍ رسمية مسجلة لدى DLD عدة مجمعات، لذلك لا ينبغي إسناد أرقامها إلى مجمع أصغر واحد من دون توزيع جغرافي مطابق.

متوسط الإيجار السنوي لعقود الشقق الجديدة يبلغ AED 71,000

تُظهر بيانات الإيجارات في دبي لشهر مارس 2026 تسجيل 7,899 عقداً جديداً للشقق بمتوسط إيجار سنوي قدره AED 71,000. وبلغ عدد عقود تجديد الشقق 13,471 بمتوسط قدره AED 58,000. ووفقاً لتحليل DXBinteract لسجلات DLD، تمثل هذه الأرقام مجموعات مختلفة من العقود المسجلة.

بالنسبة إلى المستأجر الذي يفكر في الانتقال، يمثل متوسط العقود الجديدة المجموعة ذات الصلة، ويجب تمييزه عن متوسط التجديدات. أما بالنسبة إلى المالك الذي يراجع عقد تجديد، فلا يمثل الفرق بين المتوسطين زيادة مسموحة أو متوقعة على عقد إيجار بعينه. ولا يحدد التقرير الأساس الزمني لبيانات الإيجار، لذا توصف الأرقام بأنها عقود مسجلة، ولا يتم استنتاج معدلات نمو الإيجارات من النسب المئوية المقربة وحدها.

لا يُحسب العائد الإيجاري بقسمة متوسطات الإيجارات هذه على متوسطات مبيعات غير مرتبطة بها. ويتطلب حساب العائد على مستوى العقار بيانات شراء وإيجار متطابقة، كما يعتمد صافي العائد على تكاليف الملكية. وهذه المدخلات غير مشمولة في هذه البيانات.

طرح 7,096 وحدة؛ وتسليم 2,079 وحدة

يسجل ملخص المعروض في دبي لشهر مارس 2026 طرح 7,096 وحدة ضمن 26 مشروعاً، وتسليم 2,079 وحدة ضمن 12 مشروعاً. وتصف هذه الأرقام مرحلتين مختلفتين من عملية التطوير، وليست مقياساً واحداً للمخزون المتاح للبيع.

يُدخل الطرح الوحدات في دورة مبيعات المشروع، بينما يعني التسليم دخول مشروع مكتمل حيز الاستخدام. وقد تكون الوحدات التي تُسلّم الآن قد بيعت قبل سنوات. لذلك لا يحدد طرح الوحدات بعد خصم الوحدات المسلّمة حجم المخزون غير المباع، كما أن مقارنة الوحدات المطروحة بعدد الصفقات لا تنتج معدل استيعاب موثوقاً. ولا يتضمن هذا التقرير أي جدول زمني أو توقعات مستقبلية للتسليم.

ما الذي يعنيه التقرير للقرارات العقارية؟

يتمثل الفارق الأساسي في مارس 2026 في تراجع عدد الصفقات بالتزامن مع ارتفاع متوسط السعر لكل sqft. ويواجه المشترون والبائعون سوقاً تحرك فيه إجمالي النشاط وسعر الوحدة المساحية في اتجاهين مختلفين. وهذا يستدعي الاعتماد على بيانات خاصة بالعقار بدلاً من افتراض أن عنواناً عاماً واحداً يصف جميع الشرائح.

بالنسبة إلى المستأجرين والملاك، يمثل جدول الإيجارات مجموعة مستقلة من البيانات. وينبغي إبقاء عقود الإيجار الجديدة منفصلة عن التجديدات، إذ لا يصف أي من المتوسطين بمفرده مفاوضات عقد إيجار بعينه. وتتمثل الخطوة العملية التالية في تحديد العقار وفئة العقد المعنيين قبل مقارنة الأسعار.

المصدر والنطاق والتعريفات

المصدر: تحليل DXBinteract لسجلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).

تستخدم هذه النسخة من fäm Properties الأرقام المحفوظة نفسها الواردة في تقرير DXBinteract المقابل، والتي تم استردادها بتاريخ 2026-10-16. وتم تحديث المحتوى التحريري بتاريخ 2026-10-17. ولا يمثل تاريخ الاسترداد تاريخاً مؤكداً لآخر تسجيل، وقد تخضع الأرقام للمراجعة عند تحديث بيانات المصدر.

يشمل العنوان الرئيسي للمبيعات وجدول الفئات جميع أنواع العقارات. أما تصنيفات المناطق والسلسلة التاريخية فتشمل الشقق والفلل والعقارات التجارية فقط. وتشمل أعداد الإيجارات الفئات المدرجة، مع فصل العقود الجديدة عن التجديدات؛ ولم يتم توفير الأساس الزمني للبيانات. العملة هي AED والمساحة الأرضية هي sqft. وقد تختلف قيم الفئات وقنوات البيع قليلاً عن الإجماليات العامة بسبب تقريب أرقام المصدر كلٌّ على حدة.

أُعيد احتساب التغيرات السنوية في المبيعات بناءً على فترة التقرير نفسها في صفوف 2025 و2026 المحفوظة. وتحمل البيانات السنوية الحالية تصنيف YTD، من دون مقارنة بسنة كاملة. والمتوسط هو القيمة الواقعة في منتصف مجموعة البيانات، وليس المعدل الحسابي؛ ولا تُجمع متوسطات الشرائح لتكوين متوسط على مستوى المدينة. وعندما لا تتطابق بيانات الفترات، يُفصح عن الفرق بدلاً من اعتباره تغيراً مقاساً في السوق.

تقارير السوق ذات الصلة

• جميع تقارير السوق من fäm Properties
• تقرير المصدر: DXBinteract مارس 2026
• مراجعة 2026 منذ بداية العام حتى تاريخه
• Q1 2026
• فبراير 2026
• الفترة نفسها من 2025