Отчёт о рынке недвижимости Дубая: обзор показателей за Q1–Q3 2025

1. Обзор рынка

Рынок недвижимости Дубая продолжил уверенный рост в течение первых трёх кварталов 2025 года: общий объём продаж достиг AED 499.5 млрд, увеличившись на 33% в годовом выражении.

Количество сделок достигло 158,300 (+21% в годовом выражении), а средняя цена за sq. ft. выросла до AED 1,600 (+8% в годовом выражении).

Устойчивый восходящий тренд подтверждает стабильность сектора недвижимости Дубая, которую поддерживают высокая уверенность инвесторов, рост населения и расширение круга покупателей как на первичном рынке строящейся недвижимости, так и в сегменте готовых объектов.

 

2. Сегменты рынка

Строящаяся недвижимость (первичная продажа)

• Объём продаж: AED 324.2 млрд (+33% в годовом выражении)
• Количество сделок: 108.6K (+26% в годовом выражении)
• Средняя цена: AED 1,700/sq. ft. (+5% в годовом выражении)

Сделки со строящейся недвижимостью по-прежнему занимают основную долю рынка Дубая благодаря многочисленным запускам новых проектов и высокому спросу в развивающихся районах, таких как Dubai South, JVC и Wadi Al Safa 5.

Вторичный рынок

• Объём продаж: AED 175.3 млрд (+31% в годовом выражении)
• Количество сделок: 49.7K (+11% в годовом выражении)
• Средняя цена: AED 1,500/sq. ft. (+11% в годовом выражении)
• Прирост капитала: AED 56 млрд (+66.6% в годовом выражении)

Вторичный рынок сохраняет высокую активность. Значительную прибыль от перепродажи обеспечивают ограниченное предложение готовых объектов и повышенный спрос в развитых районах, таких как Dubai Marina, Business Bay и JVC.

Ипотечный рынок

• Общий объём: AED 132.5 млрд
• Количество сделок: 38K (+29% в годовом выражении)
• Средний LTV: 72.6% (-5.5% в годовом выражении)

Несмотря на рост числа ипотечных сделок, среднее соотношение суммы кредита к стоимости объекта (LTV) немного снизилось. Это отражает увеличение доли собственных средств как у конечных покупателей, так и у состоятельных инвесторов и указывает на более стабильный рынок с высокой долей собственного капитала.

3. Предложение и девелоперская активность

• Новые объекты, вышедшие на рынок (с начала года): ≈ 118,500 (на уровне 2024 года)
• Активные девелоперы: 2,061
• Агентства: 9,003
• Зарегистрированные агенты: 30,332

Девелоперы второй год подряд сохраняют рекордно высокий уровень активности, уделяя особое внимание комьюнити с виллами и комплексам доступных апартаментов.
Хотя такое расширение свидетельствует об уверенности в устойчивом спросе в Дубае, аналитики отмечают необходимость внимательно отслеживать темпы поглощения предложения в преддверии 2026 года.

4. Районы с лучшими показателями (с начала 2025 года)

Апартаменты — строящаяся недвижимость

• Jumeirah Village Circle (JVC) — лидер рынка
• Business Bay — рост числа запусков от девелоперов
• Wadi Al Safa 5 — укрепляет позиции среди лидеров
• Dubai South — привлекает покупателей со средним уровнем дохода
• Jabal Ali First — сохраняет устойчивую динамику

Апартаменты — вторичный рынок

• JVC — самая высокая активность на вторичном рынке
• Dubai Marina — устойчивый спрос на сформировавшемся рынке
• Business Bay — высокий оборот сделок
• Downtown Dubai — небольшое замедление после рекордного 2024 года
• Al Merkadh — растущий интерес покупателей

Виллы — строящаяся недвижимость

• Al Yelayiss 1 — лидер с исключительно высокими темпами поглощения предложения
• Al Yufrah 1 — стабильно высокие продажи
• Madinat Hind 4 — устойчивый рост
• Dubai Investment Park Second — растущая популярность
• Wadi Al Safa 5 — стабильные показатели

Виллы — вторичный рынок

• Wadi Al Safa 5
• Al Yelayiss 1
• Al Hebiah Fifth
• Dubai South
• Al Yufrah 1

5. Ключевые тенденции рынка

• Стремительный рост прибыли от перепродажи: прирост капитала увеличился на 67% в годовом выражении, что указывает на высокую активность краткосрочных перепродаж и хорошую ликвидность инвесторов в развитых районах.
• Девелоперы сохраняют уверенность: в 2025 году на рынок вновь вышло более 118,000 новых объектов, что свидетельствует об устойчивом оптимизме в отношении долгосрочного спроса.
• Рынок финансирования становится более зрелым: ипотечная активность растёт, а коэффициенты LTV снижаются, указывая на финансово устойчивых покупателей со значительным собственным капиталом.
• Приток международного капитала продолжается: состоятельные инвесторы из Европы, Азии и стран ССАГПЗ поддерживают спрос на недвижимость Дубая благодаря отсутствию налогов и высокой доходности.
• Разнонаправленная динамика рынка: ключевые районы, такие как Downtown Dubai и Dubai Marina, стабилизируются, в то время как развивающиеся локации демонстрируют двузначные темпы роста.

6. Прогноз на Q4 2025 и последующий период

По итогам 2025 года объём продаж недвижимости в Дубае может превысить AED 650 млрд, установив новый исторический рекорд.

• Краткосрочная перспектива: дальнейший рост благодаря сделкам со строящейся недвижимостью и притоку иностранного капитала.
• Среднесрочные риски: возможный избыток предложения в удалённых районах и сокращение глобальной ликвидности.
• Возможности: перспективные направления роста, такие как Dubai South, Al Yelayiss 1 и Wadi Al Safa 5, остаются привлекательными точками входа для инвесторов.

Основной вывод

Рынок недвижимости Дубая остаётся в фазе уверенного роста благодаря устойчивому спросу, контролируемой долговой нагрузке и высокой уверенности широкого круга инвесторов.
Несмотря на активную деятельность девелоперов, новые объекты по-прежнему быстро находят покупателей, что свидетельствует о стабильном состоянии рынка.

Все показатели указывают на позитивные перспективы в 2025 году. Ожидается, что восходящая динамика сохранится и в 2026 году, укрепляя статус Дубая как одного из самых динамичных и устойчивых рынков недвижимости в мире.