التزامات المطوريين العقاريين اتجاه المستثمريين

 

هل يمكن للمطورين إجراء تغييرات على إتفاقية البيع والشراء بعد توقيعهم مع مشتري العقار؟ بمعنى آخر، هل يمكنهم إجراء تغييرات على تصنيف العقار من "شقة فندقية" إلى "سكنية" في منتصف المشروع؟

يقول فراس ما يلي: مبدئيًا، لا يمكن للمطورين اجراءات اية تغيرات من اي نوع كان على الاتفاقية الا بموافقة المشتري  ,

أما بالنسبة لما يحصل حاليا من محاولة بعض المطورين استخدام جميع وسائل الضغط (تأخير التسليم على سبيل المثال) لإقناع المستثمرين بالتنازل عن حقوقهم في تلقي نوع مختلف من الممتلكات إلى تلك التي دفعوا ثمنها ووعدوا باستلامها. خاصة من حيث تخفيض التصنيف من "شقق فندقية" إلى "شقق سكنية". فإنني اود ان اوضح ان خسائر المستثمر في حال موافقته.   تتراوح بين 15? و20? على الأقل من قيمة الميلغ المسدد منه وهو الفرق في القيمة بين "الشقق الفندقية" والشقق المفروشة" عادية. لذا فإنه يجب على المطورين أن يقوموا بتقديم شرح كامل للمستثمر للمخاطر قبل ان يقوم بالتوقيع على مثل تلك التنازلات الامر الذي لا يقوم به بعض المطورون في الوقت الحالي كما يجب , واعتقد انه من المنصف أن يقوم المطورين بمنح المستثمرين تعويضًا يتراوح بين 15? و20? من سعر الشراء الأصلي، في مقابل موافقة المستثمرين على قبول استلام شقة عادية وليس شقة فندقية كتعويض عن خسائرهم نتيجة هذا التغيير والقرار يعود للمستثمر في النهاية وهو أدرى بمصلحته

 

إذا لم يرغب مشترو العقار في أن يكونوا جزءًا من هذا، فهل يمكنهم من استرداد الأموال؟

يقول فراس ما يلي: طبعا للمستثمرين الحق القانوني في المطالبة باسترداد الأموال بالكامل من المطور، إذا فشل المطور في تسليم نفس النوع أو الفئة من العقارات التي قاموا ببيعه هذا بالاضافة الى التعوبضات

ولكن اود الاشارة الى ان الخروج من الاستثمار العقاري  اليوم ليس فكرة جيدة على الإطلاق، ما لم تكن مضطرًا لفعل ذلك. لأنه يكلفك الإنسحاب من سوق إعادة البيع الكثير، خاصة للمستثمرين الذين اشتروا وحدات أعلى من سعر السوق من المطورين الذين كانوا يستخدمون أسلوب التسويق الضخم لدفع الجانب العاطفي في قرارات شراء العقارات. يمكن ملاحظة ذلك عندما يقدم المطورون حوافز كبيرة ومتعددة ( كالسيارات الفاخرة مثلا) ويجب على المستثمرين أن يدركوا أن هذه الحوافز مضمنة بالفعل في سعر العقار الذين هم على وشك شرائه. 

           ·

لماذا يذهب المطورون لمثل هذا التغيير؟ هل لديهم موافقة مؤسسة التنظيم العقاري لمثل هذا التبديل؟

يقول فراس ما يلي: انني اعتقد ان السبب هو ان بعض المطورين لم يتمكنوا من تقديم شقق فندقية عالية الجودة تتوافق مع جدول الإنتهاء من اتفاقية المبيعات والشراء والكتيبات الخاصة بهم أو لا تتوافق مع المعايير الحكومية من قبل دائرة السياحة والتسويق التجاري للشقق الفندقية،

وهنا اود الاشارة الى موضوع مهم وهو  اخضاع المستثمرين الذين يقومون بتسليم الشقق الفندقية مؤخرًا لضريبة القيمة المضافة لأن "الشقق الفندقية" تخضع الآن لضريبة القيمة المضافة. ووفقًا لتوصيات القانون، يحق للمستثمرين المطالبة باسترداد ضريبة القيمة المضافة بالكامل من المطور العقاري نظرًا لأنها ناتجة تمامًا عن التأخير في التسليم من المطور العقاري. المشاريع التي كان من المفترض تسليمها في 2015 و 2016 و2017، لم يكن من المفترض أن تخضع لضريبة القيمة المضافة من قبل المشتري الأول لأن ضريبة القيمة المضافة بدأ تنفيذها في عام 2018.  

·

هل يقدم المطورون حوافز من أي نوع كـ خيار المدفوعات المؤجلة، وما إلى ذلك - لأولئك المشترين الراغبين في السماح بمثل هذا التغيير؟

يقول فراس: من خلال السيناريوهات التي رأيتها، فانني لا اعتقد ان المطورون يقدمون اي حوافز ذات قيمة تذكرة ولكن بعض المطورين يقدمون للمستثمرين عديمي الخبرة، (الذين لا يعلمون الخسائر الفادحة والتي يمكن أن يسببها التغيير من "شقة فندقية" إلى "شقة سكنية" في سند الملكية.) مستوى معين من مرونة الدفع لا تتناسب مع حجم الخسائر
وهنا اود الاشارة الى موضوع في غاية الاهمية وهو قيام بعض المطورين بإبلاغ المستثمرين أنهم إذا حولوا ممتلكاتهم إلى عقار سكني، فلن يخضعوا لضريبة القيمة المضافة.ولكن ما يحصل على ارض الواقع انه ما دام المبنى مسجل كشقق فندقية فانه يكون خاضع للضريبة و لا يغير ذلك التنازل الموقع من المستثمر فقط والذي يواجه في حال اعادة البيع انه مضطر لسداد الضريبة لان العقار ما زال مسجل كعقار تجاري ولذلك فانني انصح المستثمرين بالتأكد من قيام المطور بتغيير المبنى الى سكني في السجلات الرسمية قبل التوقيع على اي تنازلات متعلقة بهذا الموضوع  بالإضافة الى ان المستثمر لا يتوجب عليه سداد اي ضريبة ناتجة عن تأخر المطور في الانجاز فان هذه الضريبة ناتجة عن خطأ المطور وعليه ان يتحملها بنفسه دون تحميلها للمستثمرين

 

· ما نوع مزايا الضرائب / التكلفة التي سيحصل عليها المطورون في هذه الظروف؟
 

فراس : قمت بالإجابة أعلاه.

 

· هل تعلم حالات اعترض فيها المشترون على التبديل؟


يقول فراس: لقد اتصل بي العديد من المشترين للحصول على النصيحة ونصحتهم على الفور بعدم القبول الا في حال وجود تعويض مناسب من المطور لأنه ليس في مصلحتهم بأي شكل من الأشكال. أسمع أن هناك مشكلة أخرى في السوق وهي أن بعض المشترين الذين وقعوا لقبول التبديل في نوع العقار غير قادرين على الحصول على نسخة موقعة من اتفاقية التنازل عن "شقة فندقية" من المطور. قد يكون هذا لأن المطور ينتظر استلام اتفاقيات تنازل موقعة من محفظة عملائه الكاملة وهذا سيستغرق بعض الوقت بالفعل. ببساطة، ما لم يوقع جميع المستثمرين في نفس المشروع على اتفاقية التنازل نفسها، فسيكون من المستحيل تقريبًا على المطور تحويل تصنيف العقار من "شقق فندقية" إلى "شقق مفروشة". وهذا بدوره يعني أنه إذا كان المستثمر يتطلع لبيع العقار في الوقت الحالي، فيجب أن يقوم ببيعه كـ "وحدة شقق فندقية" وستخضع لضريبة القيمة المضافة.

ما سبق هي وجهات نظري الشخصية ولا تمثل رؤية أو رأي مجموعة فام العقارية في أي شكل من الأشكال.
 



Leave a Comment

Leave a comment

Subscribe to fäm Properties

Subscribe to fäm Properties

Subscribe to stay up to date with the latest market news.

Featured Posts

  • Tenant’s Rights: Can a Landlord Increase Your Rent in Dubai?


    57k
  • The Hidden Cost of Buying a Property in Dubai


    55k
  • Title Deed Verification in Dubai: Ensuring Property Ownership Authenticity


    40k
  • Top 10 Best Places to Live in Dubai


    38k
  • Mega-Projects: These 11 Man-made Islands In Dubai Will Surely Blow Your Mind


    36k