Mọi ngành công nghiệp đều tuyên bố mình "được hỗ trợ bởi AI", và thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Từ định giá tự động đến chatbot thông minh, lời hứa nghe có vẻ không thể cưỡng lại: cung cấp cho một chiếc máy đủ dữ liệu, nó sẽ dự đoán giá bất động sản với độ chính xác cao.
Nhưng sự thật mà hầu hết mọi người không dám nói ra - ngay cả với những GPU tốt nhất, các nhà khoa học dữ liệu và thuật toán, AI không thể dự đoán giá bất động sản một cách đáng tin cậy, đặc biệt trong những thị trường năng động như Dubai. Hãy cùng khám phá lý do tại sao.
1. Vấn đề xác thực: Quá khứ không tuân theo quy tắc
Bạn không thể kiểm tra một mô hình trên một tương lai chưa xảy ra. Giải pháp thông thường - kiểm tra lại trên dữ liệu lịch sử - không hiệu quả trong bất động sản.
Khác với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản không ổn định: các quy tắc luôn thay đổi. Sự thay đổi chính sách của chính phủ, sự gia tăng di cư, hoặc cú sốc toàn cầu có nghĩa là một mô hình được đào tạo trên dữ liệu từ 2015–2019 sẽ trở nên vô dụng vào năm 2020.
Vấn đề không chỉ là vòng phản hồi chậm; mà còn là quá khứ là một hướng dẫn không đáng tin cậy cho tương lai. Triển khai một mô hình như vậy giống như lái xe tiến về phía trước trong khi nhìn qua gương chiếu hậu.
2. Ngay cả những ông lớn cũng thất bại: Bài học từ Zillow và Opendoor
Các công ty hàng đầu toàn cầu như Zillow và Opendoor đã chi hàng trăm triệu để xây dựng các công cụ dự đoán giá. Họ có dữ liệu khổng lồ, nhân tài xuất sắc và vốn đầu tư sâu rộng.
Kết quả? Hàng tỷ đô la thua lỗ. Zillow đã đóng cửa đơn vị mua nhà “Zestimate” sau nhiều lần định giá sai.
Bài học rõ ràng: nếu những công ty giàu dữ liệu nhất thế giới còn thất bại trong việc định giá (định giá một ngôi nhà hôm nay) ở những thị trường minh bạch, thì ai có thể dự đoán (định giá một ngôi nhà vào năm tới) trong một thị trường năng động như Dubai?
3. Yếu tố con người: Vấn đề hộp đen
Ngay cả những thuật toán phức tạp nhất - XGBoost, Máy tăng cường Gradient, Rừng ngẫu nhiên - đều phụ thuộc vào những giả định của con người về cung, lãi suất và nhu cầu.
Nếu những giả định đó sai, đầu ra sẽ bị sụp đổ.
Nhưng AI mang đến một rủi ro sâu xa hơn: hộp đen.
Các mô hình có thể học những tương quan sai lầm, che giấu logic sai sót của chúng ngay cả với những người tạo ra chúng. Một AI không nhìn thấy thực tế; nó nhìn thấy các mẫu thống kê. Nó không phải là một quả cầu pha lê - nó là một chiếc gương phản ánh các thiên kiến và điểm mù của dữ liệu và những người tạo ra nó.
4. Quy tắc “Rác vào, rác ra”
Không có mô hình nào có thể vượt trội hơn dữ liệu của nó.
Tại Dubai, dữ liệu bị phân mảnh giữa các nhà phát triển, các dự án chưa hoàn thành và hồ sơ bán lại tư nhân. Nếu không có sự thật cơ sở nhất quán và được xác thực - dữ liệu giao dịch thực tế, không phải giá chào bán - các mô hình bắt đầu phát hiện các mẫu từ tiếng ồn.
Kết quả là độ chính xác mà không có độ chính xác: một con số được tính toán đến sáu chữ số thập phân mà không có ý nghĩa gì cả.
5. Không phải tất cả AI đều vô vọng - chỉ là ứng dụng sai
Để rõ ràng, AI đã tạo ra giá trị trong nhiều lĩnh vực của bất động sản:
- Cải thiện hình ảnh và nhận diện nội dung
- Mô tả tài sản tự động từ hình ảnh
- Tìm kiếm ngôn ngữ tự nhiên hiểu các truy vấn của con người
- Chuyển hướng khách hàng thông minh và theo dõi hiệu suất đại lý
Những ứng dụng này khiến bất động sản trở nên thông minh hơn, không phải tiên tri - và sự phân biệt đó rất quan trọng.
6. Lập luận về thị trường trưởng thành: Định giá ≠ Dự đoán
Các nhà phê bình có thể nói, “Nhưng ở Australia hoặc Mỹ, các dự đoán giá của AI khá chính xác.”
Điều đó nhầm lẫn giữa định giá (một cái gì đó có giá trị hôm nay) với dự đoán (nó sẽ có giá trị như thế nào vào năm tới).
Như ví dụ của Zillow đã chứng minh, ngay cả việc định giá quy mô lớn cũng cực kỳ khó khăn.
Các thị trường trưởng thành với hàng thập kỷ dữ liệu chuẩn hóa cho phép các mô hình ổn định hơn, nhưng cảm xúc, sự thay đổi chính sách và tâm lý nhà đầu tư vẫn điều khiển giá - những lực lượng mà không thuật toán nào có thể học hoặc dự đoán hoàn toàn.
7. Điều gì hoạt động tốt hơn dự đoán
Tại DXBinteract, chúng tôi tin rằng con đường thông minh hơn không phải là dự đoán tương lai - mà là hiểu hiện tại với sự rõ ràng không ai sánh kịp.
Khung thông tin thị trường của chúng tôi tập trung vào:
- Phân tích giao dịch theo thời gian thực
- Tín hiệu nén lợi suất
- Sự phân kỳ giữa giá và tiền thuê
- Chỉ số ngày trên thị trường (DOM)
- Chỉ số yếu kém trong đấu thầu
Những điều này không dự đoán giá. Chúng tiết lộ sức mạnh và hướng đi của thị trường, giúp nhà đầu tư hành động dựa trên bằng chứng, không phải suy đoán.
8. Lợi thế của nhà đầu tư chân thật
Trong khi những người khác theo đuổi những ảo tưởng về dự đoán, những nhà đầu tư thành công giữ vững trong những nguyên tắc vĩnh cửu:
- Đất đai là hữu hạn.
- Dân số đang gia tăng.
- Cung mất thời gian để điều chỉnh.
Hiểu những hằng số này - không phải ủy thác phán đoán cho một hộp đen - phân biệt nhà đầu tư chiến lược với nhà đầu cơ.
Ý nghĩ cuối cùng
AI đang biến đổi thị trường bất động sản, nhưng không như những người tiên tri đã hứa hẹn.
Sức mạnh thực sự của nó nằm ở hiệu quả, tính minh bạch và cái nhìn sâu sắc - không phải tiên đoán.
Tại DXBinteract, chúng tôi không bán các dự đoán.
Chúng tôi xây dựng sự hiểu biết.
Chúng tôi trao quyền cho các nhà đầu tư với sự rõ ràng, sự thật và sự tự tin dựa trên dữ liệu.
Sự thông minh thực sự không phải là nhân tạo - mà được tiết lộ.