اہم نکات
- دبئی کی پراپرٹی مارکیٹ کو پرانی "آف پلان بمقابلہ تیار" کی تقسیم کے ذریعے نہیں سمجھا جا سکتا۔
- صحیح تقسیم بنیادی مارکیٹ بمقابلہ ثانوی مارکیٹ ہے، کیونکہ آف پلان پراپرٹیز دونوں میں تجارت کرتی ہیں۔
- ہر مارکیٹ میں مختلف ترغیبات، خطرات، کمیشن، ایجنٹ کا رویہ، اور قیمتوں کی منطق ہوتی ہے۔
- وہ سرمایہ کار جو بنیادی مارکیٹ میں خریداری کرتے ہیں، آخرکار ثانوی مارکیٹ میں نکل جاتے ہیں، اس لیے دونوں کو سمجھنا ضروری ہے۔
- DXBinteract نے 2024 میں مارکیٹ کے تجزیے کو صاف کرنے اور سرمایہ کاروں کی فیصلہ سازی کو بہتر بنانے کے لیے یہ تبدیلی متعارف کروائی۔
دبئی کی پراپرٹی مارکیٹ طویل عرصے سے "آف پلان بمقابلہ تیار" میں تقسیم کی گئی ہے، لیکن یہ درجہ بندی گمراہ کن ہے۔ بہت سی آف پلان یونٹس ہینڈ اوور سے پہلے دوبارہ فروخت کی جاتی ہیں، اور جب وہ دوبارہ فروخت کی گردش میں آتی ہیں، تو وہ بنیادی لانچ مارکیٹ کی طرح برتاؤ نہیں کرتی ہیں۔ صحیح مارکیٹ کا ڈھانچہ بنیادی مارکیٹ (ڈویلپر سے پہلی فروخت) بمقابلہ ثانوی مارکیٹ (تیار یا آف پلان یونٹس کی دوبارہ فروخت) ہے۔
ہر مارکیٹ کی اپنی خاص معیشت ہوتی ہے: ڈویلپر کی مالی اعانت سے چلنے والے کمیشن، جارحانہ مارکیٹنگ، ادائیگی کے منصوبے، اور ابتدائی مرحلے کے سرمایہ کاروں کی تیز فروخت بنیادی مارکیٹ پر حاوی ہیں۔ ثانوی مارکیٹ پر بات چیت کی گئی ٹرانزیکشنز، خریداروں کی ادائیگی کردہ کمیشن، پورٹل کی بنیاد پر نمائش، اور حقیقی رسد اور طلب کی قیمتوں کا تعین ہوتا ہے۔
چونکہ تمام سرمایہ کار آخرکار ثانوی مارکیٹ کے ذریعے نکلتے ہیں، اس لیے دونوں سیگمنٹس کو سمجھنا قیمتوں کی ذہانت، خطرے کے انتظام، اور وقت کے فیصلوں کے لیے ضروری ہے۔
دبئی کی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے سیگمنٹس کو سمجھنا: نیا فریم ورک جو حقیقت کی عکاسی کرتا ہے
پرانا ماڈل: آف پلان بمقابلہ تیار پراپرٹیز
سالوں سے، دبئی کے تجزیہ کاروں، ایجنٹوں، اور سرمایہ کاروں نے مارکیٹ کو دو حصوں میں تقسیم کیا ہے:
یہ آسان لگتا تھا، لیکن یہ غلط تھا۔
کیونکہ ایک آف پلان پراپرٹی ہینڈ اوور سے پہلے کئی بار فروخت کی جا سکتی ہے، یہ ایک عام پہلی فروخت کی طرح برتاؤ نہیں کرتی۔
ترغیبی ڈھانچے، کمیشن، مارکیٹنگ کا دباؤ، اور ایک ڈویلپر کی پہلی لانچ کی رسد کی حرکیات مکمل طور پر مختلف ہوتی ہیں جب آف پلان مالک کھلی مارکیٹ میں دوبارہ فروخت کرتا ہے۔
اسی لیے یہ پرانی تقسیم الجھن پیدا کرتی ہے، غلط موازنہ، اور مارکیٹ کی کارکردگی کے بارے میں غلط نتائج پیدا کرتی ہے۔
نئی حقیقت: بنیادی مارکیٹ بمقابلہ ثانوی مارکیٹ (DXBinteract کا 2024 کا فریم ورک)
2024 سے، بنیادی مارکیٹ (پہلی فروخت)
ایک ٹرانزیکشن براہ راست ڈویلپر → خریدار کے درمیان۔
ثانوی مارکیٹ (دوبارہ فروخت)
کوئی بھی ٹرانزیکشن جہاں ایک پراپرٹی، چاہے وہ تیار ہو یا آف پلان، ایک موجودہ مالک سے نئے خریدار کو فروخت کی جاتی ہے۔
یہ تقسیم حقیقی ترغیبات، مارکیٹنگ کی قوتوں، اور دبئی میں قیمتوں کے رویے کے ساتھ ہم آہنگ ہے۔
بنیادی مارکیٹ: موضوعات، حرکیات اور سرمایہ کاروں کے مضمرات
1. کمیشن اور ترغیبات ڈویلپر کی جانب سے چلائی جاتی ہیں
- ڈویلپر کمیشن ادا کرتا ہے۔
- عام طور پر 2% سے زیادہ۔
- یہ بنیادی منصوبوں کی فروخت کی طرف ایجنٹ کی قدرتی تعصب پیدا کرتا ہے۔
سرمایہ کار کا نکالنے والا:
ڈویلپر کی مالی اعانت سے چلنے والے کمیشن کا مطلب ہے کہ ایجنٹ بنیادی اسٹاک کو بھاری طور پر فروخت کرتے ہیں، بعض اوقات اس کمیونٹی میں دوبارہ فروخت کی کارکردگی کے لحاظ سے۔
2. جارحانہ رسد اور بڑے پیمانے پر مارکیٹنگ
- بڑے انوکھا حجم اور بار بار لانچز
- مُشہری اشتہارات، متاثر کن مہمات، سوشل میڈیا پر تسلط
- انتہائی منتخب شو یونٹس اور جذباتی برانڈنگ
اس کا کیا مطلب ہے:
بنیادی مارکیٹ خریداروں کو بڑے پیمانے پر متوجہ کرنے کے لیے ڈیزائن کی گئی ہے، خاص طور پر سرمایہ کاروں کے لیے جو آسان داخلہ پوائنٹس کی تلاش میں ہیں۔
3. ادائیگی کے منصوبے + ہینڈ اوور میں تاخیر
- لچکدار ادائیگی کے ڈھانچے
- قسط کے ماڈل جو سستی بڑھاتے ہیں
- ہینڈ اوور کے خطرات: ممکنہ تاخیر
سرمایہ کار کے مضمرات:
دلچسپ داخلہ لیکن ڈویلپر کی اعتماد اور ثانوی مارکیٹ کے جذبے پر تحقیق کی ضرورت ہے۔
4. ہینڈ اوور سے پہلے مضبوط ROI، لیکن لیکویڈیٹی کے خطرے کے ساتھ
- بہت سے سرمایہ کار ہینڈ اوور سے پہلے پلٹتے ہیں اور مضبوط ROE حاصل کرتے ہیں، کیونکہ چھوٹے ایکویٹی جمع بڑے تناسبی فوائد حاصل کر سکتے ہیں۔
- لیکن اگر کوئی سرمایہ کار ڈیفالٹ کرتا ہے یا تیز لیکویڈیٹی کی ضرورت ہوتی ہے، تو وہ باہر نکلنے کے لیے اصل قیمت (OP) سے نیچے فروخت کر سکتے ہیں۔
سرمایہ کار کے مضمرات:
لیکویڈیٹی کے چکروں کو سمجھیں۔ ہر منصوبہ ایک جیسا برتاؤ نہیں کرتا۔
5. بنیادی ایجنٹ شاذ و نادر ہی دوبارہ فروخت کا ہینڈل کرتے ہیں
بنیادی مارکیٹ کی فروخت کے نمائندے عام طور پر:
- دیکھنے کا انتظام نہیں کرتے
- دوبارہ فروخت پر بات چیت نہیں کرتے
- منتقلی کے عمل کا انتظام نہیں کرتے
- زیادہ محنت کرنے والی دوبارہ فروخت کے کام کے لیے تیار نہیں ہیں
اہم بصیرت:
سرمایہ کاروں کو اپنی پراپرٹی کو بعد میں فروخت کرنے کے لیے بنیادی مارکیٹ کے ایجنٹوں پر بھروسہ نہیں کرنا چاہیے۔
آپ کی دوبارہ فروخت کا خروج مکمل طور پر مختلف ماحولیاتی نظام میں ہوتا ہے۔
ثانوی مارکیٹ: جہاں حقیقی قیمت کا تعین ہوتا ہے
1. یہ دونوں تیار اور آف پلان کو شامل کرتا ہے
یہ سب سے زیادہ غلط سمجھا جانے والا نقطہ ہے۔
ایک دوبارہ فروخت آف پلان یونٹ بنیادی مارکیٹ کا حصہ نہیں ہوتا۔
یہ بالکل ثانوی مارکیٹ کے اثاثے کی طرح برتاؤ کرتا ہے۔
2. کمیشن کا ڈھانچہ
- عام طور پر 2% خریدار کی طرف سے ادا کیا جاتا ہے
- بیچنے والا عام طور پر کچھ نہیں ادا کرتا
- کم تر ترغیبی بنیادوں پر، زیادہ کارکردگی کی بنیاد پر
3. زیادہ ٹرانزیکشن کی کوشش
ثانوی ایجنٹوں کو ہینڈل کرنا ہوتا ہے:
- متعدد دیکھنے
- قیمتوں کی حکمت عملی
- آفر کی بات چیت
- معاہدے کا مسودہ
- ٹرسٹی دفاتر میں منتقلی
- مُورگیج کی ہم آہنگی (اگر کوئی ہو)
یہ حقیقی بروکریج کا کام ہے۔
یہ زیادہ مطالبہ کرنے والا ہے لیکن زیادہ شفاف بھی ہے، کیونکہ مارکیٹ، نہ کہ ڈویلپر، قیمت طے کرتی ہے۔
4. پورٹلز کے ذریعے مارکیٹنگ
ثانوی نمائش بنیادی طور پر مندرجہ ذیل سے آتی ہے:
- پراپرٹی فائنڈر
- بیوت
- ڈبزل
- DXBinteract (قیمتوں کی ذہانت کے لیے)
یہاں جذباتی مارکیٹنگ کم ہے اور زیادہ ڈیٹا پر مبنی موازنہ ہے۔
5. یہ وہ جگہ ہے جہاں ہر سرمایہ کار آخرکار بیچتا ہے
چاہے آپ کا اثاثہ ہو:
آپ کا خروج تقریباً ہمیشہ ثانوی مارکیٹ کے ذریعے ہوتا ہے۔
اسی لیے صرف بنیادی حرکیات پر بھروسہ کرنا خطرناک ہے؛ یہ آپ کی مستقبل کی دوبارہ فروخت کی قیمت کی حقیقت کو نظر انداز کرتا ہے۔
کیوں آف پلان بمقابلہ تیار سرمایہ کاروں کو گمراہ کرتا ہے
کیونکہ:
- آف پلان دونوں مارکیٹوں میں ظاہر ہوتا ہے۔
- تیار صرف ایک میں ظاہر ہوتا ہے۔
- ترغیبات اور کمیشن میں نمایاں فرق ہوتا ہے۔
- قیمت کا رویہ مختلف ہے۔
- لیکویڈیٹی کے چکر مختلف ہیں۔
- خطرات مختلف ہیں۔
- جذبات بمقابلہ ڈیٹا مختلف ہیں۔
- مارکیٹنگ کے ماحول مختلف ہیں۔
لہذا، آف پلان بمقابلہ تیار کا موازنہ سیب بمقابلہ نارنگی کا موازنہ ہے۔
یہ واحد تقسیم ہے جو دبئی کی اصل کام کرنے کے طریقے کی عکاسی کرتی ہے:
بنیادی مارکیٹ بمقابلہ ثانوی مارکیٹ۔
کیوں DXBinteract نے یہ فریم ورک متعارف کروایا
دبئی دنیا کی سب سے تیزی سے ترقی پذیر ریئل اسٹیٹ مارکیٹوں میں سے ایک ہے، اور سرمایہ کاروں کو تجزیہ کرنے کے لیے ایک صاف، زیادہ منطقی طریقے کی ضرورت تھی:
- قیمتوں کا تعین
- رسد
- لیکویڈیٹی
- مارکیٹ کے چکر
- خروج کی حکمت عملی
- خطرہ
- پیداوار میں کمی
- سرمایہ کاروں کے رویے
یہ تقسیم سرمایہ کاروں کو وضاحت فراہم کرتی ہے اور پرانی درجہ بندی سے پیدا ہونے والے غلط نتائج سے روکتی ہے۔
عملی سرمایہ کار کی مشورے
- اگر آپ بنیادی مارکیٹ میں خریدتے ہیں تو اس کمیونٹی کی ثانوی مارکیٹ کا مطالعہ کریں، اس سے پہلے کہ آپ جمع کریں۔
- اگر آپ پلٹنے کا ارادہ رکھتے ہیں تو DXBinteract کے ذریعے دوبارہ فروخت کے جذبے کی شرحوں کا پتہ لگائیں۔
- اگر آپ روکنے کا ارادہ رکھتے ہیں تو ثانوی انوکھے کی بنیاد پر کرایہ کی طلب کا حساب لگائیں، نہ کہ ڈویلپر کے دعووں کی بنیاد پر۔
- یہ توقع نہ کریں کہ ایک بنیادی مارکیٹ کا ایجنٹ آپ کی پراپرٹی کو بعد میں فروخت کرے گا۔ دوبارہ فروخت کے ماہر کا انتخاب کریں۔
عمل کے لیے کالز
- فیصلہ کرنے سے پہلے DXBinteract کا استعمال کریں تاکہ دونوں بنیادی اور ثانوی قیمتوں کے رجحانات کی نگرانی کریں۔
- کسی بھی بنیادی لانچ خریدنے سے پہلے fäm Properties سے دوبارہ فروخت کی حکمت عملی کے مشورے کی درخواست کریں۔
- دبئی کی کمیونٹیز میں مزید عمیق تقسیم کے تجزیے کے لیے DXBadvanced کے لیے سبسکرائب کریں۔
اکثر پوچھے جانے والے سوالات
1. ہم آف پلان بمقابلہ تیار کیوں نہیں استعمال کر سکتے؟
کیونکہ آف پلان پراپرٹیز دونوں مارکیٹوں میں ظاہر ہوتی ہیں۔ ایک دوبارہ فروخت آف پلان یونٹ ایک ثانوی اثاثے کی طرح برتاؤ کرتا ہے، نہ کہ بنیادی لانچ کی طرح۔
2. کیا بنیادی مارکیٹ میں بہتر ROI ہے؟
یہ ہو سکتا ہے، خاص طور پر ہینڈ اوور سے پہلے پلٹنے پر، لیکن یہ مکمل طور پر وقت، ڈویلپر کے برانڈ، اور ثانوی مارکیٹ کی لیکویڈیٹی پر منحصر ہے۔
3. کیا بنیادی مارکیٹ میں کمیشن واقعی زیادہ ہیں؟
جی ہاں۔ ڈویلپر عام طور پر زیادہ کمیشن ادا کرتے ہیں، جو ایجنٹ کی ترغیبات کو شکل دیتا ہے۔
4. بنیادی مارکیٹ کے ایجنٹ دوبارہ فروخت سے کیوں گریز کرتے ہیں؟
دوبارہ فروخت کے لیے دیکھنے، مذاکرات، منتقلی کے انتظام، اور وقت کی ضرورت ہوتی ہے۔ یہ ایک بالکل مختلف مہارت کا سیٹ ہے۔
5. سرمایہ کاروں کو کس مارکیٹ پر توجہ دینی چاہیے؟
دونوں۔ آپ بنیادی مارکیٹ میں داخل ہوتے ہیں لیکن ثانوی مارکیٹ میں نکلتے ہیں۔ دوبارہ فروخت کی مارکیٹ کو نظر انداز کرنا ایک بڑا سرمایہ کار کا غلطی ہے۔