На протяжении большей части последнего десятилетия рынок недвижимости Дубая формировался под влиянием быстрого роста, спекулятивных покупок и перепродаж на стадии планирования, особенно в сегменте квартир. Однако ситуация меняется, особенно в категориях таунхаусов и вилл, где на передний план выходит другой тип покупателя.
Сдвиг: от инвесторов к конечным пользователям
Исторически сложилось так, что квартиры доминировали в объемах транзакций в Дубае, часто привлекая инвесторов, стремящихся получить быструю отдачу через арендный доход или рост капитала. Таунхаусы и виллы также были в поле зрения долгосрочных инвесторов, особенно по мере расширения города и формирования запланированных сообществ.
Однако с 2023 года стал очевиден четкий сдвиг: конечные пользователи — в частности, семьи — начали доминировать в транзакциях с виллами и таунхаусами. Эти покупатели не спекулируют. Они покупают для того, чтобы жить в этих свойствах, часто переходя от квартир в поисках большего пространства, уединения и удобств для образа жизни.
Почему произошли изменения?
Несколько рыночных факторов способствуют этой эволюции:
Развивающиеся сообщества: Такие районы, как Arabian Ranches III, The Valley и DAMAC Lagoons, теперь полностью функционируют или близки к завершению, предлагая курортные удобства, зеленые зоны и планировку, ориентированную на семьи, что привлекает долгосрочных жителей.
Удобное финансирование: Улучшенный доступ к ипотечным кредитам, более высокие коэффициенты кредита к стоимости и стабильные процентные ставки позволили истинным покупателям уверенно войти на рынок.
Соответствие предложения и образа жизни: Застройщики реагируют на спрос, разрабатывая дома, которые соответствуют современным ожиданиям конечного пользователя — подумайте о террасах на крыше, домашних спортзалах, офисных пространствах и умных функциях для дома.
Тенденции транзакций: цифры за сдвигом
Хотя квартиры все еще доминируют по объему — составляют примерно 85–90% транзакций на стадии планирования — сегмент вилл и таунхаусов показывает самый быстрый рост. В последние кварталы объем транзакций в этих категориях превысил квартиры по годовому процентному увеличению.
Более того, рынок вторичной (перепродажи) недвижимости значительно увеличился, особенно в сегментах вилл и таунхаусов. Растущая доля готовых объектов недвижимости свидетельствует о растущем интересе покупателей, которые ищут дома, готовые к немедленному заселению, а не просто для удержания в качестве активов.
В 2025 году рынок демонстрирует стабильный рост стоимости и объема транзакций с виллами и таунхаусами, сопровождаемый относительным снижением участия инвесторов по сравнению с предыдущими годами.
Профиль инвестора: все еще активный, но меняющийся
Инвесторы не исчезли — они просто адаптировались. Вместо того чтобы сосредотачиваться на быстрой перепродаже, современные инвесторы скорее всего будут покупать для среднесрочного или долгосрочного роста капитала. Таунхаусы, особенно в развивающихся районах с хорошей инфраструктурой и школами, теперь рассматриваются как стабильные активы с хорошим потенциалом аренды.
| Тип недвижимости |
Типичный покупатель в 2021–2022 годах |
Типичный покупатель в 2024–2025 годах |
| Квартиры |
Инвесторы и краткосрочные покупатели |
Все еще в основном инвесторы |
| Таунхаусы и виллы |
Смешанный состав инвесторов и конечных пользователей |
Большинство конечные пользователи (семьи) |
Рынки таунхаусов и вилл больше не управляются чисто инвестиционной логикой. Вместо этого они отражают более глубокий демографический сдвиг в Дубае — такой, где люди не просто инвестируют в недвижимость, но и в образ жизни и долгосрочное проживание.
Заключительные мысли
Недвижимый ландшафт Дубая стал более зрелым. Дни быстрой перепродажи и спекулятивных скачков уступают место стабильному, ориентированному на семью росту — особенно в сегментах таунхаусов и вилл. Инвесторы остаются ключевой частью экосистемы, но именно конечные пользователи теперь задают тон. Для застройщиков, брокеров и аналитиков понимание этого сдвига имеет важное значение. Дело не только в том, кто покупает, но и в том, почему они покупают и что планируют сделать с ключами, когда они их получат.
Сотрудничайте с fäm Properties, чтобы получить более глубокое понимание потребностей конечных пользователей и обеспечить долгосрочные, ориентированные на семью активы, которые определят следующую эпоху роста на рынке вилл и таунхаусов в Дубае.