
À medida que Dubai continua a consolidar seu status como um centro global para investimento, inovação e qualidade de vida, as conversas sobre oferta e demanda no mercado imobiliário ressurgiram—desta vez mais alto do que nunca.
Alguns investidores e observadores do mercado estão soando alarmes, afirmando que uma "crise de excesso de oferta" se aproxima devido ao aumento de lançamentos de novos projetos esperados para serem entregues em 2025 e 2026. Mas o mercado de Dubai realmente corre o risco de ser inundado por propriedades? A resposta exige uma análise mais profunda e inteligente sobre como o mercado imobiliário de Dubai está estruturado—e o que “oferta” realmente significa em uma cidade com fatores de demanda complexos e em evolução.
O Mito do Excesso de Oferta — Desmistificado
O mercado imobiliário de Dubai não é uma entidade única e uniforme. É uma rede intrincada de micro-mercados, cada um servindo a um tipo específico de comprador, grupo de renda e preferência de estilo de vida.
Afirmar que “Dubai está com excesso de oferta” é como dizer que toda a indústria automobilística global está com excesso de oferta apenas porque há muitos sedãs. A realidade é mais nuanceada: certos segmentos podem ter mais disponibilidade, mas outros estão criticamente subofertados—especialmente em locais privilegiados ou tipos de propriedades muito procurados.
Tendências de Oferta Micro vs Macro em 2025
Nível Macro:
Sim, Dubai está lançando mais projetos. Mas vamos alinhar isso com números reais:
- A cidade espera entregar entre 40.000 e 45.000 unidades anualmente, um volume saudável em uma economia em crescimento.
- A população de Dubai ultrapassou 3,65 milhões em 2024, e continua a crescer mais de 3% anualmente.
- O turismo atingiu um recorde de mais de 17 milhões de visitantes em 2023, muitos dos quais se tornam inquilinos de curto prazo, residentes de longo prazo ou investidores.
Em resumo: a demanda macro não é apenas saudável—ela está acelerando.
Nível Micro:
Olhe mais de perto, e você verá uma história diferente em cada zona:
- O Centro de Dubai tem quase nenhuma nova área para desenvolver. O estoque existente—especialmente residências de marca—tem baixa disponibilidade e alta demanda de aluguel.
- Business Bay registrou mais de 9.000 transações até o momento, quadruplicando a atividade em áreas próximas como o Centro.
- Os primeiros projetos de Creek Harbour (The Cove, Creek Horizon) têm <2% de listagens de revenda ativas, apesar das entregas, indicando um mercado orientado à retenção.
Enquanto isso, áreas como JVC ou Dubailand podem mostrar sinais de excesso de oferta em certos tipos de unidades (estúdios e apartamentos de 1 quarto), mas estes são isolados, não sistêmicos.
“Excesso de Oferta” Depende do Produto – E do Comprador
Nem toda oferta é criada igual.
- Um estúdio de AED 950k em JVC compete em uma arena completamente diferente de uma unidade de AED 3,5M em Emaar Beachfront.
- Os compradores de vilas ultra-luxuosas em Palm Jumeirah ou investidores em busca de apartamentos de 1 quarto conectados ao metrô perto do Centro não são o mesmo mercado.
- Apenas porque muitos projetos estão sendo lançados, não significa que eles atendam ao mesmo público—ou que serão entregues simultaneamente.
O Pipeline de Oferta de Dubai É Mais Inteligente Do Que Você Pensa
Os desenvolvedores hoje são muito mais cautelosos e calculistas do que durante o boom especulativo de 2008. Os projetos são frequentemente:
- Planejados e faseados, alinhados com expansões de metrô, zonas escolares e crescimento de infraestrutura.
- Apresentam planos de pagamento robustos que distribuem a absorção.
- Focados em usuários finais, famílias regionais e investidores de longo prazo, não em especuladores.
Um exemplo primoroso: The Oasis da Emaar—uma comunidade de vilas premium perto do Aeroporto Al Maktoum. Embora milhares de unidades estejam planejadas, as entregas são faseadas entre 2027 e 2030, correspondendo ao fluxo populacional esperado com os novos corredores de transporte.
Demanda Real em Ação: Exemplos de Hoje
Centro de Dubai – Ato Um Ato Dois
Em 2021, unidades de 2 quartos estavam disponíveis a AED 2.100/pé². Em 2025, unidades similares estão sendo transacionadas perto de AED 2.600/pé² com estoque de revenda limitado. Aqueles que temeram o excesso de oferta perderam uma valorização de capital de 20 a 25%.
Dubai Creek Harbour
Estúdios e unidades de 1 quarto com vista para a água abaixo de AED 2M estão se tornando cada vez mais raros. Os compradores agora estão competindo por um número em diminuição de listagens de revenda, enquanto novos lançamentos focam em unidades de nível superior.
Business Bay
Apesar de milhares de unidades entregues, o volume de transações continua alto porque o tipo certo de unidades (por exemplo, 1 quartos verificados perto de Bay Avenue, metrô ou vistas do canal) está com baixa oferta, mas alta demanda.
Nosso Papel como Consultores Imobiliários
Na fäm Properties, acreditamos que é nosso dever ético orientar os clientes com fatos, não com medo.
Quando dizemos que um produto está “subofertado”, mostramos:
- Dados de listagem e transação verificados do DXBinteract.
- Disponibilidade real de revenda e números de dias no mercado.
- Demanda de aluguel e desempenho de rendimento.
Não generalizamos. Não usamos jargões. Mostramos os números—e deixamos nossos clientes tomarem decisões inteligentes e informadas.
Pensamento Final
O mercado imobiliário de Dubai é dinâmico, resiliente e cada vez mais maduro. A chave para investidores e agentes é focar, não entrar em pânico com as manchetes.
O excesso de oferta existe em alguns bolsões. Mas as oportunidades estratégicas em comunidades prime, bem planejadas e com disponibilidade limitada continuam a prosperar—e provavelmente irão superar no próximo ciclo.
Este não é apenas um mercado para vender propriedades. É um mercado para entender, educar e se posicionar de forma inteligente.
Como sempre, um investimento inteligente não diz respeito ao que o mercado diz, mas ao que o mercado mostra.