주요 요점
- 두바이의 부동산 시장은 구식의 선분양과 완공 분양 구분으로는 이해할 수 없다.
- 올바른 구분은 1차 시장과 2차 시장이다. 선분양 부동산은 두 시장 모두에서 거래된다.
- 각 시장은 다른 인센티브, 위험, 수수료, 중개인 행동 및 가격 논리를 가지고 있다.
- 1차 시장에서 구매한 투자자는 궁극적으로 2차 시장에서 매도하게 되므로 두 시장 모두를 이해하는 것이 필수적이다.
- DXBinteract는 2024년에 이 변화를 도입하여 시장 분석을 정리하고 투자자의 의사 결정을 개선했다.
두바이의 부동산 시장은 오랫동안 “선분양 vs. 완공”으로 구분되었지만, 이 분류는 오해를 불러일으킨다. 많은 선분양 유닛이 인도 전에 재판매되며, 일단 재판매 순환에 들어가면 1차 출시 시장과는 전혀 다른 행동을 보인다. 올바른 시장 구조는 개발자로부터의 첫 판매인 1차 시장과 완공 또는 선분양 유닛의 재판매인 2차 시장이다.
각 시장은 독특한 경제 구조를 가지고 있다: 개발자 자금으로 지원되는 수수료, 공격적인 마케팅, 지불 계획, 초기 단계 투자자의 플리핑 등이 1차 시장을 지배한다. 2차 시장은 협상 거래, 구매자가 지불하는 수수료, 포털 중심의 노출, 진정한 수요-공급 가격 발견에 의존한다.
모든 투자자는 궁극적으로 2차 시장을 통해 나가므로 두 세그먼트를 이해하는 것이 가격 인텔리전스, 위험 관리 및 타이밍 결정에 필수적이다.
두바이 부동산 시장 세그먼트 이해하기: 실제를 반영하는 새로운 프레임워크
구 모델: 선분양 vs. 완공 부동산
수년간 두바이의 분석가, 에이전트 및 투자자들은 시장을 두 개의 범주로 나누었다:
이것은 간단해 보였지만 잘못된 것이었다.
선분양 부동산은 인도 전에 여러 번 판매될 수 있으므로 일반적인 첫 판매처럼 행동하지 않는다.
개발자로부터의 첫 출시의 인센티브 구조, 수수료, 마케팅 압력 및 공급 역학은 오히려 개방 시장에서 선분양 소유자가 재판매할 때와는 완전히 다르다.
이것이 구식 세분화가 혼란, 잘못된 비교 및 시장 성능에 대한 부정확한 결론을 초래하는 이유이다.
새로운 현실: 1차 시장 vs. 2차 시장 (DXBinteract의 2024 프레임워크)
2024년부터, 1차 시장 (첫 판매)
개발자와 구매자 간의 직접 거래이다.
2차 시장 (재판매)
기존 소유자가 준비된 부동산 또는 선분양 부동산을 새로운 구매자에게 판매하는 모든 거래이다.
이 세분화는 두바이의 실제 인센티브, 마케팅 세력 및 가격 행동에 맞춰져 있다.
1차 시장: 주제, 역학 및 투자자 함의
1. 수수료 및 인센티브는 개발자 주도
- 개발자가 수수료를 지불한다.
- 보통 2% 이상이다.
- 이는 에이전트가 1차 프로젝트 판매에 자연스럽게 치우치게 만든다.
투자자 요점:
개발자 자금으로 지원되는 수수료는 에이전트들이 1차 주식을 강하게 밀어붙이게 하며, 때때로 그 지역의 재판매 성과와는 상관없이 진행된다.
2. 공격적인 공급 및 대규모 마케팅
- 대량의 재고와 빈번한 출시
- 유료 광고, 인플루언서 캠페인, 소셜 미디어 지배
- 고도로 선별된 쇼 유닛 및 감정적 브랜딩
이 의미는:
1차 시장은 대규모로 구매자를 유치하도록 설계되었으며, 특히 쉽게 진입할 수 있는 포인트를 찾는 투자자를 대상으로 한다.
3. 지불 계획 + 지연된 인도
- 유연한 지불 구조
- 저렴한 비용을 높이는 분할 모델
- 인도 위험: 지연 가능성
투자자 함의:
매력적인 진입이지만, 개발자의 신뢰성과 2차 시장의 흡수에 대한 연구가 필요하다.
4. 인도 전 강력한 ROI, 하지만 유동성 위험
- 많은 투자자들이 인도 전에 플리핑하여 강력한 ROE를 달성하며, 적은 자본금으로 큰 비율의 이익을 얻을 수 있다.
- 하지만 투자자가 디폴트하거나 빠른 유동성이 필요할 경우, 원래 가격(OP)보다 낮은 가격에 매도할 수 있다.
투자자 함의:
유동성 주기를 이해하라. 모든 프로젝트가 동일하게 행동하지는 않는다.
5. 1차 에이전트는 드물게 재판매를 처리한다
1차 시장의 판매 대리인은 일반적으로:
- 뷰잉을 처리하지 않는다
- 재판매를 협상하지 않는다
- 양도 과정을 관리하지 않는다
- 고비용의 재판매 작업을 위해 구축되지 않았다
중요한 통찰:
투자자는 1차 시장 에이전트에게 나중에 자신의 부동산을 판매하는 것을 의존하지 말아야 한다.
당신의 재판매 출구는 완전히 다른 생태계에서 발생한다.
2차 시장: 진정한 가격 발견이 이루어지는 곳
1. 준비된 것과 선분양 모두 포함
가장 오해받는 점이다.
재판매 선분양 유닛은 1차 시장의 일부가 아니다.
이는 2차 시장 자산처럼 행동한다.
2. 수수료 구조
- 일반적으로 구매자가 2%를 지불한다
- 판매자는 보통 아무것도 지불하지 않는다
- 인센티브 주도가 아닌 성과 주도
3. 더 높은 거래 노력
2차 에이전트는 다음을 처리한다:
- 여러 번의 뷰잉
- 가격 전략
- 제안 협상
- 계약 초안 작성
- 신탁 사무소에서의 양도
- 모기지 조정(있는 경우)
이것이 실제 중개 작업이다.
더 요구되지만, 또한 더 투명하다. 시장이 가치를 설정하기 때문이다.
4. 포털을 통한 마케팅
2차 노출은 주로 다음에서 발생한다:
- Property Finder
- Bayut
- Dubizzle
- DXBinteract (가격 인텔리전스를 위해)
더 적은 감정적 마케팅과 더 많은 데이터 기반 비교가 이루어진다.
5. 모든 투자자가 결국 판매하는 곳
당신의 자산이:
당신의 출구는 거의 항상 2차 시장을 통해 이루어진다.
이것이 바로 1차 역학에만 의존하는 것이 위험한 이유이다. 이는 미래의 재판매 가격 현실을 무시하기 때문이다.
왜 선분양 vs. 완공이 투자자를 오해하게 만드는가
그 이유는:
- 선분양은 두 시장 모두에 나타난다.
- 완공은 한 쪽에만 나타난다.
- 인센티브와 수수료는 극적으로 다르다.
- 가격 행동이 다르다.
- 유동성 주기가 다르다.
- 위험이 다르다.
- 감정과 데이터가 다르다.
- 마케팅 환경이 다르다.
따라서 선분양과 완공을 비교하는 것은 사과와 오렌지를 비교하는 것이다.
두바이가 실제로 작동하는 방식을 반영하는 유일한 세분화는:
1차 시장 vs. 2차 시장.
왜 DXBinteract가 이 프레임워크를 도입했는가
두바이는 세계에서 가장 빠르게 진화하는 부동산 시장 중 하나이며, 투자자는 다음을 분석할 수 있는 더욱 깔끔하고 논리적인 방법이 필요했다:
- 가격
- 공급
- 유동성
- 시장 주기
- 출구 전략
- 위험
- 수익률 압축
- 투자자 행동
이 세분화는 투자자에게 명확성을 제공하고 구식 분류에서 도출된 잘못된 결론을 방지한다.
실용적인 투자자 조언
- 1차를 구매하면, 보증금을 지불하기 전에 해당 커뮤니티의 2차 시장을 연구하라.
- 플리핑을 계획한다면, DXBinteract를 통해 재판매 흡수율을 추적하라.
- 보유를 계획한다면, 개발자의 주장보다는 2차 재고를 기반으로 임대 수요를 계산하라.
- 1차 시장 에이전트가 나중에 당신의 부동산을 판매할 것이라고 기대하지 말라. 재판매 전문가를 선택하라.
행동 촉구
- 결정을 내리기 전에 DXBinteract를 사용하여 1차 및 2차 가격 추세를 모니터링하라.
- 어떤 1차 출시를 구매하기 전에 fäm Properties에서 재판매 출구 전략 상담을 요청하라.
- 두바이 커뮤니티 전반에 걸쳐 더 깊은 세분화 분석을 위해 DXBadvanced에 가입하라.
자주 묻는 질문
1. 왜 더 이상 선분양과 완공을 사용할 수 없는가?
선분양 부동산은 두 시장 모두에 나타나기 때문이다. 재판매 선분양 유닛은 2차 자산처럼 행동한다, 1차 출시처럼은 아니다.
2. 1차 시장이 더 나은 ROI를 제공하는가?
그럴 수 있지만, 특히 인도 전 플리핑의 경우, 타이밍, 개발자 브랜드 및 2차 시장의 유동성에 전적으로 의존한다.
3. 1차 시장의 수수료가 정말 더 높은가?
네. 개발자는 일반적으로 더 높은 수수료를 지불하며, 이는 에이전트의 인센티브를 형성한다.
4. 왜 1차 시장 에이전트는 재판매를 회피하는가?
재판매는 뷰잉, 협상, 양도 관리 및 시간이 필요하다. 완전히 다른 기술 세트이다.
5. 투자자는 어떤 시장에 집중해야 하는가?
두 시장 모두. 1차 시장에서 들어가지만 2차 시장에서 나간다. 재판매 시장을 무시하는 것은 큰 투자 실수이다.