두바이의 부동산 시장은 두 가지 매우 다른 법적 체계인 DIFC (두바이 국제 금융 센터)와 DLD (두바이 토지청) 하에 운영됩니다. 주거용 또는 상업용 부동산 구매를 고려하고 있다면, 어떤 체계가 당신의 필요에 가장 적합한지 아는 것이 중요합니다. 각각의 규칙, 비용 및 특성이 다릅니다.
이 가이드는 실제 차이점, 최근 업데이트 및 다양한 유형의 구매자와 투자자에게 어떤 선택이 합리적인지 안내합니다.
1. 법적 시스템 및 소유권 규칙
왜 중요한가: 당신의 법적 권리, 구매 과정, 심지어 거래 구조화 능력은 부동산이 등록된 위치에 전적으로 의존할 수 있습니다.
DIFC (두바이 국제 금융 센터)
- 법적 시스템: 영국의 관습법, 독립 법원, 모든 문서가 영어로 처리됩니다.
- 등록: 소유권 및 담보 대출은 DIFC 부동산 등록관이 처리합니다.
- 소유권: 거의 전적으로 자유 소유권, 외국인 구매자 환영. DIFC에 등록된 회사, 재단 및 신탁의 소유가 허용되며 일반적입니다.
- 최근 업데이트: 2024년 말부터 담보 등록 수수료가 대출 금액의 0.25%로 DLD와 동일해졌습니다.
DLD (두바이 토지청)
- 법적 시스템: 민법 (아랍어, 공식 번역 포함); 두바이 법원 및 RERA에 의해 관리됩니다.
- 등록: 소유권 증서는 DLD에서 직접 발급합니다.
- 소유권: 지정된 지역 내에서 자유 소유권 및 임대권 (99년); 2025년부터 더 많은 자유 소유 지역이 개방되었으며, 다운타운, 마리나 및 팜 주메이라를 넘어 새로운 구역도 포함됩니다.
- 법인 소유권: 해외 회사 소유는 엄격히 통제되며 승인된 관할권에서만 허용됩니다.
- 최근 업데이트: 이제 모든 판매 수익은 제목 증서에 기재된 판매자의 이름으로 수표로 지급해야 하며, 권한 위임을 통한 자금 수집은 금지됩니다.
2. 구매 과정 및 수수료
부동산을 실제로 구매할 때 어떤 일이 일어나는지 살펴보겠습니다.
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프로세스 단계
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DIFC
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DLD
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판매 계약
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DIFC 매매 계약서
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RERA 표준 양식 (예: 양식 F)
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NOC
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개발자 또는 OA로부터
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개발자 또는 OA로부터
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양도 및 소유권
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DIFC 등록관에 제출; 새로운 소유권 발급
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DLD 신탁 사무소에서; 소유권 증서 발급
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양도 수수료
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판매 가격의 5%
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판매 가격의 4%
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등록 수수료
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AED 367.25
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~AED 580
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담보 수수료
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대출 금액의 0.25% (고정 수수료)
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0.25% + ~AED 290
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시간표
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30–50일 (연장 가능, 특히 오프플랜의 경우)
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30–60일, 대출이 있는 경우 최소 60일, 최대 180일
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2025년을 위한 새로운 사항:
- DIFC는 오프플랜 등록 완료 및 수수료 지급을 최대 60일까지 허용합니다.
- 두 시스템 모두 AED로 거래되지만, DIFC 계약은 때때로 벌금에 대해 USD를 참조합니다.
3. 상속, 증여 및 법인 문제
상속 계획은 특히 외국인에게는 거래의 성패를 좌우할 수 있습니다.
상속
- DIFC: 유언 및 검인 등록부는 비무슬림이 DIFC 및 DLD 자산을 포함한 영국법 유언을 등록할 수 있도록 허용합니다. DIFC 유언이 있는 경우, 귀하의 재산은 귀하의 의도에 따라 분배됩니다.
- DLD: 기본적으로 샤리아 상속법이 적용되며, DIFC (또는 두바이 법원) 유언을 등록하지 않으면 적용됩니다.
증여
- DIFC: 모든 양도에 대해 표준 5% 양도 수수료가 부과됩니다—증여 포함.
- DLD: 직계 가족에게 주는 가족 증여는 부동산 가치의 0.125%에 해당합니다.
미성년자의 소유권
- DIFC: 판매 수익은 18세까지 등록관이 보유하며, 조치를 취하기 위해서는 법원의 명령이 필요합니다.
- DLD: 보호자가 미성년자를 대신하지만, 판매 수익은 미성년자가 21세가 될 때까지 보유됩니다.
법인 소유권
- DIFC 재단이나 회사는 2017년부터 DLD 구역 내 소유가 가능하지만, 수수료를 피하기 위해 수혜자 변경 시 통지를 해야 합니다.
- 재단은 분기별 보고서를 제출하고 변경 사항에 대한 새로운 NOC를 받아야 합니다.
4. 일상적인 소유권 및 임대 법률
부동산 임대 및 관리
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특징
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DIFC
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DLD / RERA
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임대 갱신
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계약서에 명시된 경우에만 가능; 자동 갱신 없음
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자동으로 갱신되며, 12개월 전 통지 필요
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보증금
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DIFC 등록관이 에스크로로 보관 (중립)
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임대인이 보관 (공식 감독 없음)
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임대 등록
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6개월 이상의 임대는 등록해야 함 (AED 367.25)
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모든 임대는 Ejari를 통해 등록 (~AED 155)
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임대료 인상
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두바이 임대 상한 공식에 따름
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임대 상한 공식에 따름
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분쟁 해결
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영어로, DIFC 법원 및 재판소
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임대 분쟁 해결 센터 (아랍어)
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퇴거
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임대 종료 시 또는 위반 시 (예: 30일 체납)
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법적 통지 또는 특정 사유가 있는 경우에만 가능
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서비스 요금 및 건물 관리
- 두 체계 모두 공용 공간에 대한 연간 서비스 요금을 요구합니다.
- DIFC의 요금은 더 높을 수 있습니다 (프리미엄 건물).
- 집행: DIFC는 연체에 대해 일반적으로 더 빠르게 행동하며, 두 체계 모두 궁극적으로 매각을 강제할 수 있습니다.
5. 상업용 부동산 차이점
누가 임대할 수 있나요?
- DIFC: DIFC 라이센스를 가진 회사/지점만 가능 (은행, 법률, 금융, 컨설팅).
- DLD: 두바이 경제 또는 자유 구역에서 라이센스를 가진 모든 회사.
라이센스 및 사용
- DIFC: 거주자는 허용된 활동을 위해 DIFC 라이센스가 필요합니다.
- DLD: DET (두바이 경제 및 관광) 또는 관련 자유 구역을 통해 라이센스 취득.
장기 임대
- DLD: 10년 이상의 임대는 재산 이익으로 등록할 수 있습니다 (더 강한 권리).
- DIFC: 6개월 이상의 모든 임대는 등록되지만 권리는 계약적입니다.
명성 대 유연성
- DIFC: 글로벌 금융 허브로 인정받으며, 주소는 프리미엄을 가집니다.
- DLD: 더 다양한 옵션—빌라, 소매, 호스피탈리티, 주거용 등 다양한 세입자 풀.
6. 알아야 할 최신 2025 업데이트
- DLD는 새로운 자유 소유 구역을 개방했습니다.
- DIFC의 담보 등록 수수료가 이제 DLD와 동일하게 0.25%입니다.
- DIFC 오프플랜 거래는 이제 등록 및 수수료 지급을 최대 60일까지 허용합니다.
- DLD는 모든 판매 수익이 제목 증서에 기재된 판매자에게 직접 지급되도록 요구합니다.
- DIFC 법인 소유권은 DLD 지역에서 새로운 NOC와 수혜자 변경에 대한 분기별 업데이트를 요구합니다.
7. 당신에게 맞는 경로는?
- 영국법 환경, 독립 법원, 에스크로 보증금 및 명망 있는 비즈니스 주소가 필요하다면 DIFC를 선택하세요—글로벌 투자자, 금융 회사 또는 복잡한 상속 구조를 계획하는 사람들에게 적합합니다. 수수료는 약간 더 높을 수 있지만, 더 많은 유연성을 기대할 수 있습니다.
- 거래 비용이 낮고, 더 다양한 부동산 유형과 위치를 원한다면 DLD를 선택하세요. 두바이의 민법 시스템에 익숙한 대부분의 최종 사용자, 가족 또는 전통적인 투자자에게 이상적입니다.
결론:
두 시스템은 외국인에게 개방되어 있으며, 안정적이고 투명하지만 매우 다른 요구를 충족합니다. 귀하의 우선순위(법적, 재정적, 상속, 비즈니스)가 선택을 결정해야 합니다. 올바른 계획을 세우면, 두 가지 경로 모두 2025년 두바이 부동산 소유권 확보를 위한 안전한 경로를 제공합니다.