主なポイント
- ドバイの不動産市場は、古いオフプランと完成物件の分類では理解できません。
- 正しい分類はプライマリーマーケットとセカンダリーマーケットであり、オフプラン物件は両方の市場で取引されます。
- 各市場には異なるインセンティブ、リスク、手数料、エージェントの行動、価格設定の論理があります。
- プライマリーマーケットで購入する投資家は最終的にセカンダリーマーケットで出口を迎えるため、両方を理解することが重要です。
- DXBinteractは2024年にこのシフトを導入し、市場分析を改善し、投資家の意思決定を向上させました。
ドバイの不動産市場は長い間「オフプラン対完成物件」として分けられてきましたが、この分類は誤解を招くものです。多くのオフプランユニットは引き渡し前に再販され、再販流通に入ると、プライマリーマーケットの初回販売市場とは全く異なる振る舞いをします。正しい市場構造は、開発業者からの初回販売（プライマリーマーケット）と、既存の所有者から新しい買い手への再販（セカンダリーマーケット）です。
各市場には独自の経済が存在します。開発業者が資金提供する手数料、攻撃的なマーケティング、支払いプラン、初期段階の投資家による転売がプライマリーマーケットを支配しています。セカンダリーマーケットは、交渉された取引、買い手が支払う手数料、ポータルを通じた露出、実際の需給による価格発見に依存しています。
すべての投資家が最終的にセカンダリーマーケットを通じて出口を迎えるため、両方のセグメントを理解することは、価格情報、リスク管理、タイミングの意思決定にとって不可欠です。
ドバイ不動産市場セグメントの理解：実際の現実を反映する新しい枠組み
古いモデル：オフプラン対完成物件
長年にわたり、ドバイのアナリスト、エージェント、投資家は市場を2つのカテゴリーに分けてきました：
これはシンプルに見えましたが、間違っていました。
なぜなら、オフプラン物件は引き渡し前に複数回販売できるため、典型的な初回販売とは異なる振る舞いをします。
開発業者からの初回販売のインセンティブ構造、手数料、マーケティングの圧力、供給のダイナミクスは、オフプラン所有者がオープンマーケットで再販する場合とは全く異なります。
このため、古い分類は混乱を生み出し、市場のパフォーマンスに関する誤解を招く比較や不正確な結論を導きます。
新しい現実：プライマリーマーケット対セカンダリーマーケット（DXBinteractの2024年度フレームワーク）
2024年以降、DXBinteractは成熟したグローバル市場で使用される正しいセグメンテーションを導入しました：
プライマリーマーケット（初回販売）
開発業者から買い手への直接取引。
セカンダリーマーケット（再販）
既存の所有者から新しい買い手に販売される物件（完成物件またはオフプラン）の取引。
このセグメンテーションは、ドバイにおける実際のインセンティブ、マーケティングの力、価格の振る舞いに一致しています。
プライマリーマーケット：テーマ、ダイナミクスと投資家への影響
1. 手数料とインセンティブは開発業者主導
- 開発業者が手数料を支払います。
- 通常は2%以上です。
- これにより、エージェントはプライマリープロジェクトの販売に自然に偏ります。
投資家への教訓：
開発業者が資金提供する手数料は、エージェントがプライマリーストックを重視して販売することを意味します。時にはそのコミュニティの再販パフォーマンスに関係なく。
2. 攻撃的な供給と大規模マーケティング
- 大規模な在庫と頻繁なローンチ
- 有料広告、インフルエンサーキャンペーン、ソーシャルメディアの支配
- 厳選されたショーユニットと感情的ブランド化
これが意味すること：
プライマリーマーケットは、特に簡単な入り口を求める投資家を大量に引き寄せるように設計されています。
3. 支払いプラン + 引き渡しの遅延
- 柔軟な支払い構造
- 手頃な価格を促進する分割払いモデル
- 引き渡しリスク：遅延の可能性
投資家への影響：
魅力的なエントリーだが、開発業者の信頼性とセカンダリーマーケットの吸収についての調査が必要です。
4. 引き渡し前の強力なROIですが、流動性リスクあり
- 多くの投資家が引き渡し前に転売し、強力なROEを実現します。小さなエクイティ預金が大きな比率の利益を生む可能性があります。
- しかし、投資家がデフォルトしたり迅速な流動性が必要になった場合、元の価格（OP）を下回って売却するかもしれません。
投資家への影響：
流動性のサイクルを理解してください。すべてのプロジェクトが同じように振る舞うわけではありません。
5. プライマリーエージェントは再販を扱わないことが多い
プライマリーマーケットの営業担当者は通常：
- 内見を扱わない
- 再販交渉を行わない
- 譲渡プロセスを管理しない
- 高い労力が必要な再販作業には適していない
重要な洞察：
投資家は、プライマリーマーケットのエージェントに後で自分の物件を売却してもらうことに依存すべきではありません。
あなたの再販出口はまったく異なるエコシステムで発生します。
セカンダリーマーケット：真の価格発見が行われる場所
1. 完成物件とオフプランの両方を含む
これは最も誤解されているポイントです。
再販のオフプランユニットはプライマリーマーケットの一部ではありません。
それはまさにセカンダリーマーケットの資産のように振る舞います。
2. 手数料構造
- 通常は買い手が支払う2%
- 売り手は通常何も支払わない
- インセンティブ主導ではなく、パフォーマンス主導
3. 高い取引努力
セカンダリーエージェントは以下を扱います：
- 複数の内見
- 価格戦略
- オファー交渉
- 契約ドラフト
- 信託事務所での譲渡
- モーゲージ調整（ある場合）
これが本当のブローカー業務です。
これはより要求が厳しいですが、開発業者ではなく市場が価値を設定するため、より透明性があります。
4. ポータルを通じたマーケティング
セカンダリー露出は主に以下から来ます：
- プロパティファインダー
- バユート
- デュビズル
- DXBinteract（価格情報のため）
感情的なマーケティングは少なく、データ主導の比較が行われます。
5. ここで全ての投資家が最終的に売却する
あなたの資産が：
あなたの出口はほぼ常にセカンダリーマーケットを通じて行われます。
このため、プライマリーダイナミクスのみに依存するのは危険です。それは将来の再販価格の現実を無視します。
なぜオフプラン対完成物件が投資家を誤解させるのか
なぜなら：
- オフプランは両方の市場に現れます。
- 完成物件は一つの市場にしか現れません。
- インセンティブや手数料は大きく異なります。
- 価格の振る舞いが異なります。
- 流動性サイクルが異なります。
- リスクが異なります。
- 感情とデータが異なります。
- マーケティング環境が異なります。
したがって、オフプラン対完成物件を比較することは、リンゴとオレンジを比較することに等しいです。
ドバイが実際に機能する方法を反映する唯一のセグメンテーションは：
プライマリーマーケット対セカンダリーマーケット。
なぜDXBinteractがこのフレームワークを導入したのか
ドバイは世界で最も急速に進化している不動産市場の一つであり、投資家はよりクリーンで論理的な分析方法を必要としていました：
- 価格設定
- 供給
- 流動性
- 市場サイクル
- 出口戦略
- リスク
- 利回りの圧縮
- 投資家行動
このセグメンテーションは、投資家に明確さを提供し、古い分類から導かれる誤った結論を防ぎます。
実践的な投資家へのアドバイス
- プライマリーを購入する場合、そのコミュニティのセカンダリーマーケットを調査してからデポジットを支払ってください。
- 転売を計画している場合、DXBinteractを通じて再販吸収率を追跡してください。
- 保有を計画している場合、開発業者の主張ではなく、セカンダリー在庫に基づいて賃貸需要を計算してください。
- プライマリーマーケットのエージェントに後で自分の物件を売却してもらうことを期待しないでください。再販専門家を選んでください。
行動を促す呼びかけ
- DXBinteractを使用して、意思決定の前にプライマリーとセカンダリーの価格トレンドを監視してください。
- 任意のプライマリー発売を購入する前に、fäm Propertiesから再販出口戦略の相談をリクエストしてください。
- ドバイのコミュニティ全体でのより深いセグメンテーション分析のためにDXBadvancedを購読してください。
よくある質問
1. なぜオフプラン対完成物件をもう使えないのか？
オフプラン物件は両方の市場に現れるためです。再販のオフプランユニットはセカンダリー資産のように振る舞います。
2. プライマリーマーケットは本当により良いROIを提供するのか？
可能ですが、特に引き渡し前の転売の場合、タイミング、開発業者のブランド、セカンダリーマーケットの流動性に完全に依存します。
3. プライマリーマーケットの手数料は本当に高いのか？
はい。開発業者は通常より高い手数料を支払い、これがエージェントのインセンティブを形成します。
4. なぜプライマリーマーケットのエージェントは再販を避けるのか？
再販には内見、交渉、譲渡管理、時間が必要です。これはまったく異なるスキルセットです。
5. 投資家はどの市場に注目すべきか？
両方です。プライマリーマーケットに入りますが、セカンダリーマーケットで出口を迎えます。再販市場を無視するのは大きな投資家の間違いです。