ドバイが投資、革新、そして高品質な生活のグローバルハブとしての地位を確立し続ける中、不動産市場における需給についての議論が再燃しています—今回はこれまで以上に大きな声で。
一部の投資家や市場の観察者は、「供給過剰危機」が迫っていると警鐘を鳴らしています。これは、2025年と2026年に納品が予定されている新プロジェクトの急増によるものです。しかし、ドバイ市場は本当に物件で氾濫する危険があるのでしょうか？その答えは、ドバイの不動産市場の構造と、「供給」が実際に何を意味するのかをより深く、賢明に見る必要があります。
供給過剰の神話 — 反駁された
ドバイの不動産市場は単一の均一な存在ではありません。それは、特定の購入者タイプ、所得層、ライフスタイルの好みに応じて機能する複雑なマイクロ市場のネットワークです。
「ドバイは供給過剰だ」と言うことは、セダンが多すぎるからといって、世界中の自動車業界全体が供給過剰だと言うようなものです。現実はより微妙です：特定のセグメントにはより多くの供給があるかもしれませんが、他のセグメントは特に主要なロケーションや非常に需要の高い物件タイプにおいて、重要な供給不足を抱えています。
2025年のマイクロ対マクロ供給トレンド
マクロレベル：
はい、ドバイはより多くのプロジェクトを立ち上げています。しかし、それを実際の数字と照らし合わせてみましょう：
- 市は毎年40,000〜45,000ユニットの納品を見込んでおり、これは成長する経済における健全なボリュームです。
- ドバイの人口は2024年に365万人を超え、毎年3％以上の成長を続けています。
- 観光客数は2023年に1700万人を超え、多くの人々が短期のテナント、長期居住者、または投資家に変わっています。
要するに：マクロ需要は健全であるだけでなく、加速しています。
マイクロレベル：
より詳しく見ると、各ゾーンで異なる物語が見えてきます：
- ダウンタウン・ドバイでは、新たに開発する土地がほとんどありません。既存のストック、特にブランド付きのレジデンスは、供給が少なく、強い賃貸需要があります。
- ビジネスベイでは、今年の取引件数が9,000件を超え、ダウンタウンなどの近隣エリアでは活動が4倍になっています。
- クリークハーバーの初期プロジェクト（ザ・コーブ、クリークホライゾン）は、引き渡しにもかかわらず、アクティブな再販リストが2％未満であり、保持主導の市場を示しています。
一方で、JVCやドバイランドなどのエリアでは、特定のユニットタイプ（スタジオや1ベッドアパートメント）に過剰供給の兆候が見られるかもしれませんが、これらは孤立したものであり、全体的なシステムではありません。
“供給過剰”は製品と購入者による
すべての供給が同じではありません。
- AED 950kのスタジオがJVCで競争しているのは、AED 3.5Mのブランド付きビーチフロントユニットがEmaar Beachfrontで競争しているのとは全く異なるアリーナです。
- パームジュメイラのウルトララグジュアリーヴィラの購入者や、ダウンタウン近くのメトロ接続の1BRを探している投資家は、同じ市場ではありません。
- 多くのプロジェクトが立ち上がっているからといって、それらが同じオーディエンスにサービスを提供しているわけではなく、同時に引き渡されるわけでもありません。
ドバイの供給パイプラインはあなたが思っているよりも賢い
現在の開発者は、2008年の投機的ブームの時よりもはるかに慎重で計画的です。プロジェクトはしばしば：
- マスタープランと段階的に計画され、メトロの拡張、学校ゾーン、インフラの成長と連携しています。
- 需要の吸収を段階的に進める強力な支払いプランに支えられています。
- 転売業者ではなく、エンドユーザー、地域の家族、長期投資家をターゲットにしています。
例えば、Emaarのザ・オアシスは、アル・マクトゥーム空港近くのプレミアムヴィラコミュニティです。数千ユニットが計画されていますが、引き渡しは2027年から2030年の間に段階的に行われ、新しい交通回廊に伴う人口流入に合わせています。
実際の需要の実例：今日の事例
ダウンタウン・ドバイ – 第1幕 第2幕
2021年には2ベッドルームユニットがAED 2,100/sqftで提供されていました。2025年には、類似のユニットがAED 2,600/sqftで取引されており、再販ストックは限られています。供給過剰を恐れた人々は20〜25％の資本増価を逃しました。
ドバイクリークハーバー
水辺の景色を望むAED 2M未満のスタジオや1ベッドユニットはますます希少になっています。新しい立ち上げが高級ユニットに集中しているため、購入者は限られた再販リストのために競争しています。
ビジネスベイ
数千ユニットが引き渡されているにもかかわらず、取引量は高いままであり、適切なタイプのユニット（例えば、ベイアベニュー近くの確認済みの1BR、メトロ、または運河の景色を望むユニット）は供給が少ないが需要が高いです。
不動産アドバイザーとしての私たちの役割
fäm Propertiesでは、事実に基づいて顧客を導くことが私たちの倫理的義務であると考えています。
私たちが「供給不足」と言うとき、私たちは次のことを示します：
- DXBinteractからの確認済みのリストおよび取引データ。
- 実際の再販の可用性と市場に出ている日数。
- 賃貸需要と利回りのパフォーマンス。
私たちは一般化しません。バズワードを使用しません。数字を示し、顧客が賢明で情報に基づいた決定を下すのを助けます。
最後の考え
ドバイの不動産市場はダイナミックで、弾力性があり、ますます成熟しています。投資家とエージェントの両方にとっての鍵は、パニックに陥るのではなく、詳細を探ることです。
供給過剰は一部のエリアに存在します。しかし、戦略的な機会が豊富で、計画が整い、限られた可用性のコミュニティは引き続き繁栄し、次のサイクルでおそらく優れたパフォーマンスを発揮するでしょう。
これはただ物件を販売する市場ではありません。理解し、教育し、賢くポジショニングする市場です。
常に言われているように、賢明な投資は市場が何を言うかではなく、市場が何を示すかに関するものです。