ドバイの住宅賃貸料が10年ぶりの高値を記録、主要エリアで需要が供給を上回る

重要なポイント：

• ドバイの平均アパート賃料は、2025年7月時点で103,000 AEDに達しました。

• ビラの賃料は328,000 AEDに急騰し、家族コミュニティでの需要が高まっています。

• ダウンタウン、ドバイマリーナ、JVCが最も急成長しているエリアです。

• 強力な引き渡しパイプラインにもかかわらず、供給のボトルネックが続いています。

• 主要エリアでの更新時に、賃貸者は15–30%の賃料上昇に直面しています。

2025年中頃に賃料が記録を更新

ドバイの賃貸市場は10年ぶりの最高点に達し、平均アパートおよびビラの賃料が2025年7月まで上昇を続けています。プロパティ分析プラットフォームDXB Interactの最新データによると、アパートの賃料は前年同期比で21.7%上昇し、年間平均で103,000 AEDとなり、ビラの賃料は19.6%上昇して328,000 AEDに達しました。

これはパンデミック後の新たな高水準を示しており、2014年の市場ピークをも超えています。この賃貸ブームは、人口の急増、進行中のビザ改革、リモートワーカーや新住民、帰国した外国人の需要によって促進されています。

賃料が最も急上昇している地域は？

トップパフォーマンスエリア - アパート（前年比賃料成長率）：

• ジュメイラ・ビレッジ・サークル (JVC)： +27%

• ドバイマリーナ： +24%

• ビジネスベイ： +22%

• ダウンタウン・ドバイ： +20%

トップパフォーマンスエリア - ビラ（前年比賃料成長率）：

• アラビアン・ランチーズ2： +30%

• ドバイ・ヒルズ・エステート： +26%

• ザ・スプリングス/ザ・メドウズ： +23%

• ミルディフ： +18%

ドバイサウス、タウンスクエア、ダマクヒルズ2などの新しいエリアでは、賃料の成長は依然としてプラスですが、供給の増加と大規模なコミュニティのために抑制されています。

供給不足と人口圧力

2025年上半期に39,000件以上の新しい住宅ユニットが引き渡されましたが、主にMBRシティ、JVC、アルジャンに集中しており、需要は中心部で供給を上回り続けています。ドバイの人口は2025年6月に375万人を超え、2026年末までに400万人に達する見込みです（ドバイ統計センターの予測）。

この都市への継続的な流入は、特に学校、オフィス、メトロリンクの近くの入居可能なエリアで賃料に上昇圧力をかけています。

賃貸者は急激な更新増加に直面

RERAの賃貸指数は実際の市場価格に遅れをとっており、家主に賃料を大幅に引き上げる法的余地を与えています。ダウンタウン、マリーナ、JVCの多くの賃貸者は、更新時に15–30%の賃貸料の上昇を報告しています。

これにより、多くの借り手は次のいずれかを選択しています：

• リモートエリアへ移転（レムラーム、ドバイサウス、インターナショナルシティなど）するか、

• 賃貸紛争解決センターを通じて交渉や争議に入ることで過剰な増加を抑える。

投資家の展望：高い収益、しかし厳しいエントリーポイント

賃貸収益環境は投資家にとって依然として強力です：

• アパート： ネット収益率6.3%（平均）、JVC、スポーツシティ、IMPZで高め

• ビラ： ネット収益率4.7%、ザ・ビラ、ミルディフ、セレナなどのコミュニティが主導

しかし、高い購入価格と賃料キャップの組み合わせにより、エントリーポイントがこれまで以上に重要になっています。オフプラン投資家は、2026–27年に所有権が予定されているMBRシティ、アルジャン、ドバイランドのフェーズ2エリアで低コストのエントリーを求めています。

ドバイのダイナミックな賃貸市場を先取りするために、専門的な洞察と投資家ツールを活用しましょう —
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