1. Panoramica del Mercato
Il mercato immobiliare di Dubai ha mantenuto la sua impressionante crescita nei primi tre trimestri del 2025, raggiungendo vendite totali per AED 499,5 miliardi — un aumento del 33% rispetto all'anno precedente (YoY).
Il volume delle transazioni ha raggiunto 158.300 affari (+21% YoY), mentre il prezzo medio per metro quadrato è aumentato a AED 1.600 (+8% YoY).
Questa costante tendenza al rialzo evidenzia la resilienza del settore immobiliare di Dubai, supportato da una forte fiducia degli investitori, crescita della popolazione e diversificazione degli acquirenti nei segmenti sia off-plan che pronti.
2. Segmenti di Mercato
Proprietà Off-Plan (Prima Vendita)
- Valore delle Vendite: AED 324,2 miliardi (+33% YoY)
- Transazioni: 108,6K (+26% YoY)
- Prezzo Medio: AED 1.700/mq (+5% YoY)
Le transazioni off-plan continuano a dominare l'attività di vendita totale di Dubai, alimentate da una serie di nuovi progetti lanciati e da una forte domanda in comunità emergenti come Dubai South, JVC e Wadi Al Safa 5.
Mercato delle Rivendite
- Valore delle Vendite: AED 175,3 miliardi (+31% YoY)
- Transazioni: 49,7K (+11% YoY)
- Prezzo Medio: AED 1.500/mq (+11% YoY)
- Guadagni di Capitale: AED 56 miliardi (+66,6% YoY)
Il mercato secondario rimane altamente attivo, con forti profitti da rivendita guidati da una scarsa disponibilità di immobili pronti e da una crescente domanda in aree consolidate come Dubai Marina, Business Bay e JVC.
Mercato dei Mutui
- Valore Totale: AED 132,5 miliardi
- Transazioni: 38K (+29% YoY)
- LTV Medio: 72,6% (-5,5% YoY)
Sebbene le transazioni di mutui siano in aumento, il rapporto medio Loan-to-Value (LTV) è leggermente diminuito, riflettendo maggiori contributi in contante sia da parte degli utenti finali che degli investitori facoltosi — segnalando un mercato più stabile e guidato dal capitale.
3. Fornitura e Attività di Sviluppo
- Nuove Unità Lanciate (YTD): ≈ 118.500 (stabile rispetto al 2024)
- Sviluppatori Attivi: 2.061
- Agenzie: 9.003
- Agenti Registrati: 30.332
Gli sviluppatori hanno mantenuto livelli di attività record per il secondo anno consecutivo, con un forte focus su comunità di ville e cluster di appartamenti accessibili.
Sebbene questa espansione dimostri fiducia nel ciclo della domanda di Dubai, gli analisti notano la necessità di monitorare attentamente i tassi di assorbimento nel 2026.
4. Aree con Migliori Performance (YTD 2025)
Appartamenti – Off-Plan
Appartamenti – Rivendita
- JVC – attività di rivendita più alta
- Dubai Marina – domanda matura e stabile
- Business Bay – elevato turnover delle transazioni
- Downtown Dubai – raffreddamento leggero dopo il record del 2024
- Al Merkadh – crescente interesse degli acquirenti
Ville – Off-Plan
- Al Yelayiss 1 – leader con assorbimento eccezionale
- Al Yufrah 1 – forza di vendita costante
- Madinat Hind 4 – mostra una crescita stabile
- Dubai Investment Park Second – popolarità crescente
- Wadi Al Safa 5 – performance resiliente
Ville – Rivendita
- Wadi Al Safa 5
- Al Yelayiss 1
- Al Hebiah Fifth
- Dubai South
- Al Yufrah 1
5. Principali Incertezze di Mercato
- I profitti da rivendita sono in aumento: i guadagni di capitale sono cresciuti del 67% YoY, indicando rapide rivendite e forte liquidità degli investitori nelle comunità consolidate.
- Gli sviluppatori rimangono fiduciosi: oltre 118.000 nuove unità lanciate nuovamente nel 2025 — segno di un'ottimistica sostenuta nella domanda a lungo termine.
- Le tendenze di finanziamento maturano: l'attività dei mutui aumenta mentre i rapporti LTV diminuiscono, suggerendo acquirenti finanziariamente solidi e ricchi di capitale.
- Il capitale globale continua a fluire: investitori ad alto reddito provenienti da Europa, Asia e GCC continuano a alimentare la domanda per gli asset immobiliari esenti da tasse e ad alto rendimento di Dubai.
- Slancio di mercato diversificato: distretti principali come Downtown Dubai e Marina si stanno stabilizzando, mentre le zone emergenti stanno registrando una crescita a doppia cifra.
6. Prospettive – Q4 2025 e Oltre
Il mercato immobiliare di Dubai è sulla buona strada per superare AED 650 miliardi di vendite annuali entro la fine del 2025 — un altro massimo storico.
- Breve Termine: Continuità della forza delle transazioni off-plan e degli afflussi di capitale estero.
- Rischi a Medio Termine: Potenziale sovrasupply in aree marginali e maggiore liquidità globale.
- Opportunità: I corridoi di crescita come Dubai South, Al Yelayiss 1 e Wadi Al Safa 5 rimangono punti di ingresso privilegiati per gli investitori.
Conclusione Finale
Il mercato immobiliare di Dubai rimane fermamente in fase di espansione, supportato da una domanda sostenibile, leva controllata e una fiducia diffusa tra gli investitori.
Nonostante l'attività aggressiva degli sviluppatori, il nuovo inventario continua ad essere rapidamente assorbito — un segno di salute duratura del mercato.
Tutti gli indicatori puntano a una prospettiva ottimista per il 2025, con un momentum positivo previsto per il 2026, rafforzando lo status di Dubai come uno dei mercati immobiliari più dinamici e resilienti al mondo.