Qualche giorno fa, mi sono seduto con CNBC per discutere di cosa stia realmente accadendo nel mercato immobiliare di Dubai nel 2025 — oltre i titoli, oltre le speculazioni, e supportato da dati concreti forniti da DXBinteract e fäm Properties.
La storia che ne è emersa è chiara: Dubai non sta solo crescendo — sta evolvendo.
I numeri raccontano una storia molto chiara
Tre indicatori definiscono la reale performance del mercato di Dubai nei primi tre trimestri del 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024:
- Le transazioni off-plan sono aumentate del 20%, passando da 96.000 a 116.000.
- Le transazioni di rivendita sono aumentate del 10%, passando da 48.000 a 53.000.
- La nuova offerta (unità appena lanciate) è diminuita del 7,5%, passando da 130.000 a circa 120.000.
Questo significa che la domanda continua a salire, mentre l'offerta si sta restringendo — una combinazione che contraddice la narrativa dell'"eccesso di offerta" che molti si aspettavano.
I prezzi dei terreni hanno cambiato le regole del gioco
Una delle principali ragioni dietro il calo del 7,5% della nuova offerta è l'impennata dei prezzi dei terreni.
Negli ultimi cinque anni, i costi dei terreni a Dubai sono aumentati drasticamente — in alcune posizioni strategiche come Al Wasl, quasi 7 volte, passando da circa AED 500 a AED 3.500 per sqft.
Questo aumento ha costretto molti sviluppatori più piccoli o nuovi a sospendere o ridurre il lancio dei loro progetti. Solo coloro con un forte valore di marca, un comprovato track record e una profonda esperienza possono ancora portare progetti sul mercato in modo redditizio.
Questa non è una frenata — è un filtro di mercato, che separa i giocatori sostenibili da quelli speculativi.
Emaar: Il benchmark del valore del marchio
Durante l'intervista, ho anche sottolineato il continuo dominio di Emaar.
Emaar non vende solo immobili — vende fiducia.
C'è un premio visibile attaccato a ogni progetto Emaar che si estende dal lancio alla rivendita.
Le unità si vendono più velocemente, mantengono un valore di rivendita più forte e preservano la fiducia degli investitori anche quando il mercato cambia.
Questa è la potenza del valore del marchio nel settore immobiliare — ed è una lezione che ogni sviluppatore dovrebbe studiare con attenzione.
La crescita dei nuovi sviluppatori privati
Per la prima volta, stiamo assistendo all'emergere di nuovi sviluppatori privati a una velocità notevole.
Aziende come Binghatti hanno raggiunto fatturati e profitti da record, lanciando residenze iconiche a marchio Bugatti e Mercedes.
Questi sono nomi che pochi nel mercato avrebbero menzionato tre o quattro anni fa — eppure oggi, stanno ridefinendo l'aspetto dello sviluppo di Dubai.
Questo prova una cosa: a Dubai, visione ed esecuzione possono riscrivere le regole del successo più velocemente che in qualsiasi altro posto sulla terra.
La rivoluzione della mentalità
Ma forse la trasformazione più importante non riguarda i numeri o gli edifici — riguarda la mentalità delle persone.
Per decenni, molti residenti e espatriati di lunga data a Dubai hanno detto,
“Resteremo per qualche anno, poi torneremo a casa.”
Affittavano. Esitavano. Rimanevano in bilico.
Oggi, quelle stesse persone stanno comprando — non per speculare, ma per restare.
Stanno pagando prezzi record perché ora vedono Dubai come la loro casa a lungo termine.
Perché? Perché Dubai ha fatto qualcosa che nessun'altra città ha fatto: ha trasformato il "rispetto" in un marchio globale.
Dalla smile di un ufficiale dell'immigrazione alla sicurezza, efficienza e dignità della vita quotidiana — le persone si sentono valorizzate qui.
E quando le persone si sentono rispettate, mettono radici.
Perché gli sviluppatori di Dubai stanno andando globali
Quando CNBC ha chiesto degli sviluppatori di Dubai che si espandono in mercati come Londra, la mia risposta è stata semplice:
Non stanno inseguendo profitti più alti — perché nessuna città sulla terra offre rendimenti come quelli che Dubai ha fornito negli ultimi cinque anni.
Questi spostamenti internazionali sono strategici — riguardano la diversificazione, la visibilità globale del marchio e il posizionamento a lungo termine.
Gli sviluppatori di Dubai non stanno lasciando per margini migliori; stanno andando globali per estendere la loro credibilità e portata.
Abu Dhabi: La prossima grande opportunità
Infine, abbiamo discusso di Abu Dhabi — e credo che rappresenti una delle opportunità più forti oggi.
I terreni rimangono accessibili e spesso sottovalutati, creando un punto di ingresso storico per gli sviluppatori che hanno perso le fasi iniziali del boom di Dubai.
I fondamentali sono solidi, l'infrastruttura si sta rafforzando e il momento è giusto per coloro che comprendono le strategie a lungo termine.
Il quadro generale
Il mercato immobiliare di Dubai non sta solo sopravvivendo all'incertezza globale — sta guidando attraverso di essa.
- La domanda rimane robusta.
- L'offerta si sta razionalizzando.
- Gli sviluppatori stanno diventando più strategici.
- E, cosa più importante, le persone — residenti e investitori — hanno spostato la loro mentalità dall'opportunismo a breve termine alla fede a lungo termine.
Questo non è solo crescita del mercato.
Questa è una trasformazione culturale — ed è il motivo per cui Dubai continua a sfidare ogni confronto globale.
Fonte dei dati: Tutti i dati sono basati sulle analisi interne di DXBinteract e fäm Properties.