
Con Dubai che continua a consolidare il suo status di hub globale per investimenti, innovazione e alta qualità della vita, le conversazioni riguardanti l'offerta e la domanda nel mercato immobiliare sono riaffiorate, questa volta più forti che mai.
Alcuni investitori e osservatori del mercato stanno lanciando allarmi, sostenendo che una "crisi da sovraccapacità" incombe a causa dell'ondata di nuovi progetti attesi per il 2025 e il 2026. Ma il mercato di Dubai è veramente a rischio di essere inondato di proprietà? La risposta richiede uno sguardo più profondo e intelligente su come è strutturato il mercato immobiliare di Dubai e su cosa significhi realmente “offerta” in una città con driver di domanda stratificati ed evolutivi.
Il Mito della Sovraccapacità — Sfatazione
Il mercato immobiliare di Dubai non è un'entità unica e uniforme. È una rete intricata di micro-mercati, ciascuno destinato a un tipo specifico di acquirente, gruppo di reddito e preferenza di stile di vita.
Affermare che "Dubai è sovraccarica" è come dire che l'intera industria automobilistica globale è sovraccarica solo perché ci sono troppe berline. La realtà è più sfumata: alcuni segmenti possono avere maggiore disponibilità, ma altri sono criticamente sottodimensionati, specialmente in posizioni di pregio o in tipi di proprietà molto richiesti.
Tendenze di Offerta Micro vs Macro nel 2025
Livello Macro:
Sì, Dubai sta lanciando più progetti. Ma allineiamo questo con dati reali:
- La città prevede la consegna di 40.000–45.000 unità all'anno, un volume sano in un'economia in crescita.
- La popolazione di Dubai ha superato i 3,65 milioni nel 2024 e continua a crescere di oltre il 3% all'anno.
- Il turismo ha raggiunto un record di oltre 17 milioni di visitatori nel 2023, molti dei quali si trasformano in inquilini a breve termine, residenti a lungo termine o investitori.
In breve: la domanda macro non è solo sana, ma sta accelerando.
Livello Micro:
Guardando più da vicino, vedrai una storia diversa in ogni zona:
- Il centro di Dubai ha praticamente zero nuovi terreni da sviluppare. Le scorte esistenti—specialmente le residenze di marca—hanno bassa disponibilità e forte domanda di affitto.
- Business Bay ha registrato oltre 9.000 transazioni fino ad oggi, quadruplicando l'attività in aree vicine come il centro di Dubai.
- I primi progetti di Creek Harbour (The Cove, Creek Horizon) hanno <2% di elenchi di rivendita attivi nonostante le consegne, indicando un mercato guidato dalla retention.
Nel frattempo, aree come JVC o Dubailand potrebbero mostrare segni di offerta eccessiva in alcuni tipi di unità (monolocali e appartamenti con 1 camera da letto), ma questi sono isolati, non sistemici.
La “Sovraccapacità” Dipende dal Prodotto – E dall'Acquirente
Non tutta l'offerta è creata uguale.
- Un monolocale da AED 950k a JVC compete in un'arena completamente diversa rispetto a un'unità di pregio sulla spiaggia da AED 3,5M a Emaar Beachfront.
- Gli acquirenti di ville ultra-lusso a Palm Jumeirah o gli investitori in cerca di 1BR collegati alla metro vicino al centro non sono lo stesso mercato.
- Solo perché molti progetti stanno per essere lanciati non significa che servano lo stesso pubblico—o che verranno consegnati simultaneamente.
Il Pipeline di Offerta di Dubai È Più Intelligente di Quanto Pensi
Gli sviluppatori oggi sono molto più cauti e calcolati rispetto al boom speculativo del 2008. I progetti sono spesso:
- Pianificati e suddivisi in fasi, allineati con le espansioni della metro, le zone scolastiche e la crescita delle infrastrutture.
- Supportati da solidi piani di pagamento che rendono l'assorbimento graduale.
- Destinati a utenti finali, famiglie regionali e investitori a lungo termine, non a rivenditori.
Un esempio chiave: The Oasis di Emaar—una comunità di ville premium vicino all'aeroporto di Al Maktoum. Sebbene siano pianificate migliaia di unità, le consegne sono suddivise tra il 2027 e il 2030, in linea con l'afflusso di popolazione previsto con i nuovi corridoi di trasporto.
Domanda Reale in Azione: Esempi di Oggi
Centro di Dubai – Atto Primo Atto Secondo
Nel 2021, le unità con 2 camere erano disponibili a AED 2.100/piedi quadrati. Nel 2025, unità simili stanno transando vicino a AED 2.600/piedi quadrati con scorte di rivendita limitate. Coloro che temevano la sovraccapacità hanno perso un apprezzamento del capitale del 20-25%.
Dubai Creek Harbour
Monolocali e unità con 1 camera da letto con vista sul waterfront sotto AED 2M sono sempre più rari. Gli acquirenti ora competono per un numero decrescente di elenchi di rivendita mentre i nuovi lanci si concentrano su unità di livello superiore.
Business Bay
Nonostante migliaia di unità consegnate, il volume delle transazioni rimane alto perché il tipo giusto di unità (ad es., 1BR verificate vicino a Bay Avenue, metro o con vista sul canale) è basso in offerta ma alto in domanda.
Il Nostro Ruolo come Consulenti Immobiliari
In fäm Properties, crediamo che sia nostro dovere etico guidare i clienti con fatti, non con paure.
Quando diciamo che un prodotto è “sottodimensionato”, mostriamo:
- Dati verificati di elenchi e transazioni da DXBinteract.
- Disponibilità effettiva di rivendita e dati sui giorni sul mercato.
- Domanda di affitto e performance dei rendimenti.
Non generalizziamo. Non usiamo parole d'ordine. Mostriamo i numeri—e lasciamo che i nostri clienti prendano decisioni intelligenti e informate.
Ultimo Pensiero
Il mercato immobiliare di Dubai è dinamico, resiliente e sempre più maturo. La chiave per investitori e agenti è focalizzarsi, non farsi prendere dal panico per i titoli.
La sovraccapacità esiste in alcune aree. Ma le opportunità strategiche in comunità di pregio, ben pianificate e con disponibilità limitata continuano a prosperare—e probabilmente supereranno le performance nel prossimo ciclo.
Non si tratta solo di un mercato per vendere proprietà. È un mercato da comprendere, da educare e da posizionare in modo intelligente.
Come sempre, un investimento intelligente non riguarda ciò che dice il mercato, ma ciò che mostra il mercato.