जैसे-जैसे दुबई अपने निवेश, नवाचार और उच्च गुणवत्ता वाली जीवनशैली के लिए वैश्विक केंद्र के रूप में अपनी स्थिति को मजबूत करता जा रहा है, रियल एस्टेट बाजार में आपूर्ति और मांग पर बातचीत फिर से तेज हो गई है—इस बार पहले से भी अधिक।
कुछ निवेशक और बाजार के पर्यवेक्षक चेतावनी दे रहे हैं, यह दावा करते हुए कि 2025 और 2026 में प्रस्तुत किए जाने वाले नए परियोजना लॉन्च के कारण "अतिरिक्त आपूर्ति संकट" looming है। लेकिन क्या दुबई का बाजार वास्तव में संपत्तियों से भरने के खतरे में है? इसका उत्तर इस बात की गहरी, अधिक बुद्धिमान जांच की आवश्यकता है कि दुबई के रियल एस्टेट बाजार की संरचना कैसे है—और "आपूर्ति" का वास्तव में क्या मतलब है एक शहर में जहां मांग के चालक परतदार और विकसित होते हैं।
अतिरिक्त आपूर्ति का मिथक — खंडन किया गया
दुबई का रियल एस्टेट बाजार एकल, एकसमान इकाई नहीं है। यह सूक्ष्म-मार्केट का एक जटिल नेटवर्क है, प्रत्येक एक विशिष्ट खरीदार प्रकार, आय समूह, और जीवन शैली की पसंद को पूरा करता है।
यह कहना कि "दुबई में अतिरिक्त आपूर्ति है" ऐसा है जैसे कहना कि पूरी वैश्विक कार उद्योग में अतिरिक्त आपूर्ति है सिर्फ इसलिए कि वहां बहुत सारे सेडान हैं। वास्तविकता अधिक जटिल है: कुछ खंडों में अधिक उपलब्धता हो सकती है, लेकिन अन्य गंभीर रूप से कम आपूर्ति में हैं—विशेष रूप से प्रमुख स्थानों या अत्यधिक मांग वाले संपत्ति प्रकारों में।
2025 में सूक्ष्म बनाम मैक्रो आपूर्ति रुझान
मैक्रो-स्तर:
हाँ, दुबई अधिक परियोजनाएँ लॉन्च कर रहा है। लेकिन चलिए इसे वास्तविक आंकड़ों के साथ संरेखित करते हैं:
- शहर वार्षिक 40,000–45,000 इकाइयों की डिलीवरी की उम्मीद करता है, जो एक बढ़ती अर्थव्यवस्था में एक स्वस्थ मात्रा है।
- दुबई की जनसंख्या 2024 में 3.65 मिलियन को पार कर गई, और सालाना 3% से अधिक की दर से बढ़ रही है।
- पर्यटन ने 2023 में 17 मिलियन+ आगंतुकों का रिकॉर्ड बनाया, जिनमें से कई अल्पकालिक किरायेदारों, दीर्घकालिक निवासियों, या निवेशकों में परिवर्तित हो जाते हैं।
संक्षेप में: मैक्रो मांग केवल स्वस्थ नहीं है—यह तेजी से बढ़ रही है।
सूक्ष्म-स्तर:
और करीब से देखें, तो आप प्रत्येक क्षेत्र में एक अलग कहानी देखेंगे:
- डाउनटाउन दुबई में विकास के लिए लगभग कोई नई भूमि नहीं है। मौजूदा स्टॉक—विशेषकर ब्रांडेड निवास—की उपलब्धता कम है और किराये की मांग मजबूत है।
- बिजनेस बे ने वर्ष के शुरूआत से अब तक 9,000 से अधिक लेनदेन दर्ज किए हैं, जो डाउनटाउन जैसे आस-पास के क्षेत्रों की गतिविधि को चार गुना कर देते हैं।
- क्रिक हार्बर की प्रारंभिक परियोजनाएँ (द कोव, क्रिक हॉरिज़न) में हस्तांतरण के बावजूद <2% सक्रिय पुनर्विक्रय लिस्टिंग हैं, जो एक संरक्षण-प्रेरित बाजार को दर्शाता है।
इस बीच, JVC या ड्यूबाइलैंड जैसे क्षेत्रों में कुछ इकाई प्रकारों (स्टूडियो और 1-बेड अपार्टमेंट) में अत्यधिक आपूर्ति के संकेत मिल सकते हैं, लेकिन ये अलग-थलग हैं, प्रणालीगत नहीं।
“अतिरिक्त आपूर्ति” उत्पाद और खरीदार पर निर्भर करती है
सभी आपूर्ति समान नहीं होती।
- JVC में AED 950k का स्टूडियो एक पूरी तरह से अलग क्षेत्र में प्रतिस्पर्धा करता है, जबकि Emaar Beachfront में AED 3.5M का ब्रांडेड beachfront unit।
- पाम जुमेराह में अल्ट्रा-लक्जरी विला के खरीदार या डाउनटाउन के पास मेट्रो-कनेक्टेड 1BR की तलाश करने वाले निवेशक एक ही बाजार नहीं हैं।
- बस इसलिए कि कई परियोजनाएँ लॉन्च हो रही हैं, इसका मतलब यह नहीं है कि वे एक ही दर्शकों की सेवा कर रही हैं—या एक साथ हस्तांतरित होंगी।
दुबई की आपूर्ति पाइपलाइन आपके सोचने से अधिक स्मार्ट है
आज के डेवलपर्स 2008 के अटकलों के बोम के दौरान की तुलना में कहीं अधिक सतर्क और गणनात्मक हैं। परियोजनाएँ अक्सर:
- मास्टर-प्लान और चरणबद्ध होती हैं, मेट्रो विस्तार, स्कूल क्षेत्रों और अवसंरचना वृद्धि के साथ संरेखित होती हैं।
- मजबूत भुगतान योजनाओं द्वारा समर्थित होती हैं जो अवशोषण को चरणबद्ध करती हैं।
- अंत-उपयोगकर्ताओं, क्षेत्रीय परिवारों, और दीर्घकालिक निवेशकों को लक्षित करती हैं, न कि फ्लिपर्स को।
एक प्रमुख उदाहरण: Emaar का द ओएसिस—एक प्रीमियम विला समुदाय अल मकतूम हवाई अड्डे के पास। हालांकि हजारों इकाइयाँ योजना में हैं, हस्तांतरण 2027–2030 के बीच चरणबद्ध हैं, जो नए परिवहन गलियारों के साथ अपेक्षित जनसंख्या प्रवाह से मेल खाती हैं।
वास्तविक मांग क्रियान्वयन में: आज के उदाहरण
डाउनटाउन दुबई – एक्ट वन एक्ट टू
2021 में, 2-बेडरूम इकाइयाँ AED 2,100/स्क्वायर फीट पर उपलब्ध थीं। 2025 में, समान इकाइयाँ सीमित पुनर्विक्रय स्टॉक के साथ AED 2,600/स्क्वायर फीट के आसपास लेनदेन कर रही हैं। जिन्होंने अतिरिक्त आपूर्ति का डर रखा, उन्होंने 20–25% पूंजी प्रशंसा को खो दिया।
दुबई क्रिक हार्बर
जल के दृश्य वाले स्टूडियो और 1-बेड इकाइयाँ AED 2M के तहत तेजी से दुर्लभ होती जा रही हैं। खरीदार अब पुनर्विक्रय लिस्टिंग की घटती संख्या के लिए प्रतिस्पर्धा कर रहे हैं क्योंकि नए लॉन्च उच्च-स्तरीय इकाइयों पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं।
बिजनेस बे
हजारों इकाइयों के डिलीवरी के बावजूद, लेनदेन की मात्रा उच्च बनी हुई है क्योंकि सही प्रकार की इकाइयाँ (जैसे, बे एवेन्यू, मेट्रो, या नहर के दृश्य के पास सत्यापित 1BRs) आपूर्ति में कम लेकिन मांग में अधिक हैं।
रियल एस्टेट सलाहकारों के रूप में हमारी भूमिका
fäm Properties पर, हमें विश्वास है कि यह हमारा नैतिक कर्तव्य है कि हम ग्राहकों को तथ्यों से मार्गदर्शित करें, न कि डर से।
जब हम कहते हैं कि एक उत्पाद "कम आपूर्ति में है," तो हम दिखाते हैं:
- DXBinteract से सत्यापित लिस्टिंग और लेनदेन डेटा।
- वास्तविक पुनर्विक्रय उपलब्धता और बाजार में दिन की संख्या के आंकड़े।
- किराये की मांग और उपज प्रदर्शन।
हम सामान्यीकृत नहीं करते। हम बज़वर्ड का उपयोग नहीं करते। हम संख्याएँ दिखाते हैं—और अपने ग्राहकों को स्मार्ट, सूचित निर्णय लेने देते हैं।
अंतिम विचार
दुबई का रियल एस्टेट बाजार गतिशील, लचीला, और लगातार परिपक्व हो रहा है। निवेशकों और एजेंटों के लिए कुंजी यह है कि वे ध्यान केंद्रित करें, सुर्खियों से घबराएं नहीं।
कुछ क्षेत्रों में अतिरिक्त आपूर्ति है। लेकिन प्रमुख, अच्छी तरह से नियोजित, और सीमित-उपलब्धता वाले समुदायों में रणनीतिक अवसर फल-फूल रहे हैं—और संभवतः अगले चक्र में बेहतर प्रदर्शन करेंगे।
यह केवल संपत्तियों को बेचने का बाजार नहीं है। यह एक ऐसा बाजार है जिसे समझना, शिक्षित करना, और बुद्धिमानी से स्थिति बनाना है।
जैसा कि हमेशा होता है, स्मार्ट निवेश इस बारे में नहीं है कि बाजार क्या कहता है, बल्कि इस बारे में है कि बाजार क्या दिखाता है।