Le marché immobilier de Dubaï continue sa série de records jusqu'au T3 2025, équilibrant une forte demande de biens immobiliers sur plan avec un appétit croissant pour les propriétés prêtes. Avec une confiance des investisseurs soutenue, une expansion robuste des infrastructures et des politiques gouvernementales visionnaires, la ville reste l'une des destinations immobilières les plus résilientes et rentables au monde.
Vue d'ensemble du marché : demande record, maturité stratégique
Dubaï a enregistré plus de 145 milliards AED de transactions au T3 2025, portant le volume total depuis le début de l'année à plus de 430 milliards AED, en hausse de près de 25 % par rapport à l'année précédente. Les propriétés sur plan ont maintenu leur domination, représentant environ 70 % de toutes les ventes, alors que les développeurs accéléraient les lancements dans des communautés de premier plan et émergentes. Les ventes de propriétés prêtes se sont également renforcées, notamment dans les segments de luxe tels que Palm Jumeirah, City Walk, Dubai Hills Estate, et Downtown Dubai, alors que les investisseurs recherchaient des rendements locatifs stables et une occupation immédiate.
Tendances des prix et rendements
Le prix moyen par mètre carré a augmenté de 6 à 8 % d'une année sur l'autre dans les segments prêts et de 10 à 12 % dans les lancements sur plan. Les rendements locatifs sont restés sains, avec une moyenne de 6,7 à 7,5 % pour les appartements et de 4,5 à 5,2 % pour les villas. Les investisseurs continuent de privilégier les projets offrant de longs plans de paiement (60/40 ou 70/30) et une flexibilité post-remise, tandis que les utilisateurs finaux se concentrent sur des communautés de style de vie avec de fortes perspectives de revente.
Prévisions d'offre : remises en 2026 et équilibre du marché
Environ 61 800 unités sont en construction pour 2026, mais seulement environ 21 % sont complètes à 75 %, ce qui indique que la livraison réelle sera probablement plus proche de 40 000 unités. Ce rythme contrôlé empêche une surabondance, soutenant la croissance des prix et l'appréciation du capital dans les sous-marchés premium.
Communautés à fort impact à venir :
- City Walk Phase 2 – résidences de luxe à faible hauteur ; inventaire limité
- Palm Jebel Ali – redéfinition du « nouveau prime » avec 91 km de plage
- Dubai Hills Vista & The Valley Phase 2 – clusters de villas et maisons de ville
- Dubai Creek Harbour & expansion de JVC – pôles d'investissement de milieu de gamme
Métriques d'absorption et prévisions à venir
Le taux d'absorption mesure la rapidité avec laquelle l'inventaire disponible est vendu ou loué sur une période donnée, un indicateur critique de la santé du marché. Les ratios ci-dessous indiquent que le marché de Dubaï absorbe l'offre à un rythme en amélioration : la demande reste saine, tandis que les développeurs maintiennent des calendriers de sortie mesurés.
Demande et offre à long terme 2026-2030
La croissance démographique, les flux d'investissement étrangers et l'expansion des incitations au Golden Visa continuent de stimuler une demande durable. Même avec une estimation d'un million d'unités résidentielles d'ici 2026, la trajectoire de croissance de la population de Dubaï (~3 % par an) et les tendances mondiales de relocalisation soutiennent l'équilibre tout au long de la décennie. L'absorption devrait augmenter pour atteindre environ 69 % d'ici 2030.
Politique, infrastructure et confiance des investisseurs
Les réformes stratégiques de Dubaï continuent de stimuler la demande : Golden Visa pour un investissement immobilier de plus de 2 millions AED, structures de société holding pour la gestion d'actifs, mises à niveau de la RTA (y compris des extensions de métro améliorant l'accès à MBR City, JVC et Dubai Creek Harbour), et l'Agenda économique D33 associé à l'expansion de la pleine propriété pour les ressortissants étrangers. Ensemble, ces éléments renforcent l'image de Dubaï en tant que refuge sûr mondial : revenus exonérés d'impôts, haute transparence via l'écosystème numérique de la DLD fourni par DXB Interact, et stabilité de la monnaie AED/USD.
Prévisions : les 12 prochains mois
Le T4 2025–T4 2026 verra Dubaï évoluer d'une croissance record vers une durabilité stratégique. Attendez-vous à une appréciation modérée des prix (+5–8 %) dans la plupart des zones, avec City Walk, Palm Jebel Ali et Dubai Hills Estate en tête des gains en capital. La combinaison d'un stock prêt limité, d'une nouvelle offre de luxe et d'une politique favorable aux investisseurs garantit que la demande surpasse l'offre à court terme jusqu'en 2026.
Pensées finales
Dubaï reste un point de référence mondial pour un investissement sécurisé, à haut rendement et axé sur le style de vie. Si vous évaluez des opportunités pour l'éligibilité au Golden Visa, des rendements locatifs élevés ou une croissance du capital à long terme, c'est le moment d'agir — avant que la prochaine vague d'offre de 2026 n'atteigne le marché.
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