Depuis des années, les investisseurs à Dubaï entendent la même chose :
“Les appartements-hôtels ne peuvent pas obtenir d'Ejari.”
Cette affirmation n'est pas toujours vraie — et cela a coûté aux propriétaires des mois de revenus locatifs, réduit la demande des locataires et forcé de nombreux propriétaires à se tourner vers le marché des séjours de courte durée même s'ils ne le souhaitaient pas.
Voici la vraie règle :
Si votre appartement-hôtel ne fonctionne pas avec des services hôteliers, vous pouvez demander l'approbation du Département des terres de Dubaï (DLD) pour permettre l'enregistrement d'Ejari.
Et une fois que le DLD confirme le statut de l'unité avec le Département de l'économie et du tourisme de Dubaï (DET), Ejari peut être activé.
Ce guide explique exactement comment cela fonctionne, qui est éligible, ce qui bloque Ejari et comment les investisseurs doivent se protéger avant d'acheter.
Pourquoi Ejari est important pour les propriétaires d'appartements-hôtels
Ejari n'est pas juste "un certificat".
À Dubaï, Ejari fait la différence entre :
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attirer des locataires d'entreprise vs. les perdre
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louer en semaines vs. rester vacant pendant des mois
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louer au prix du marché vs. offrir des réductions en raison de la demande limitée
De nombreux locataires exigent Ejari pour des raisons pratiques telles que :
Donc, lorsque un propriétaire est bloqué de l'Ejari, l'unité devient plus difficile à louer à long terme — et c'est là que la douleur des investisseurs commence.
Le vrai problème : “Appartement-hôtel” est un titre… Pas toujours une opération
Dubaï possède des milliers d'unités qui sont légalement titulées comme des appartements-hôtels mais qui, en réalité, fonctionnent comme des appartements résidentiels normaux.
L'erreur du marché est de supposer que le titre seul décide de l'Ejari.
Ce n'est pas le cas.
Ce qui décide réellement de l'Ejari, c'est si votre unité est considérée comme faisant partie d'une opération hôtelière, ce qui signifie :
Unités d'appartements-hôtels qui sont généralement bloquées
Si votre unité est liée à l'un des éléments suivants, Ejari est généralement restreint :
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services hôteliers (nettoyage, conciergerie, linge, opération de réception)
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rotation de clients à court terme
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inventaire contrôlé par un opérateur
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licence de style maison de vacances ou activité touristique
Unités d'appartements-hôtels qui peuvent être approuvées pour Ejari
Ejari est souvent possible lorsque :
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l'unité est contrôlée par le propriétaire
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l'unité est louée à long terme (bail typique d'un an)
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l'unité n'inclut pas de services hôteliers
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l'unité ne fonctionne pas comme un produit locatif touristique
C'est la catégorie que la plupart des investisseurs ne savent pas qu'elle existe — et c'est exactement où votre expérience s'inscrit.
Le chemin caché : Comment les propriétaires obtiennent Ejari pour les appartements-hôtels
Si votre unité est bloquée dans le système, la solution n'est pas de discuter avec des agents, des fiduciaires, ou de taper des choses aléatoires dans le portail.
Le chemin correct est :
Étape 1 : Contacter le DLD pour l'approbation de “Hotel Apartment Ejari”
Les propriétaires peuvent demander la permission au DLD pour activer Ejari pour leur unité d'appartement-hôtel.
Vous avez mentionné le chemin pratique que de nombreux propriétaires utilisent :
hotelapartment.ejari@dubailand.gov.ae
Étape 2 : DLD vérifie le statut de l'unité avec le DET
Le DLD vérifie la classification et le statut opérationnel de l'unité auprès du Département de l'économie et du tourisme de Dubaï (DET).
Cette étape est cruciale car le DET régule l'inventaire touristique et hôtelier.
Étape 3 : Une fois approuvé, Ejari devient possible
Après approbation, l'unité est autorisée à procéder à l'enregistrement standard d'Ejari.
Pourquoi c'est un gros problème (Et pourquoi le marché ne le sait pas)
Ce sujet n'est pas largement discuté car :
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la plupart des agents ne gèrent pas la conformité
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la plupart des investisseurs supposent que la réponse est simplement “non”
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les projets d'appartements-hôtels sont souvent vendus comme des “produits d'investissement”, mais les réalités locatives ne sont pas expliquées
Ainsi, les propriétaires découvrent le problème seulement après l'achat — lorsqu'ils essaient de louer l'unité et réalisent :
“Je ne peux pas enregistrer Ejari… donc je ne peux pas la louer au locataire que je veux.”
Ce n'est pas un petit inconvénient.
C'est un coup direct à la rentabilité.
Ce que cela signifie pour les investisseurs (Rendement, Vacance et Valeur de sortie)
Si votre unité ne peut pas obtenir Ejari, vous perdez instantanément une grande partie du marché des locataires à long terme — en particulier :
Cela crée 3 conséquences pour les investisseurs :
1) Risque de vacance plus élevé
Vous pourriez attendre plus longtemps pour le locataire “idéal”.
2) Pression sur les prix
Pour compenser la demande limitée, certains propriétaires baissent le loyer.
3) Impact sur la revente
Une unité qui ne peut pas faire d'Ejari est moins attrayante pour les utilisateurs finaux et les investisseurs à long terme.
C'est pourquoi ce sujet n'est pas “technique”.
C'est financier.
Erreurs courantes que font les propriétaires (Et comment les éviter)
Erreur 1 : Supposer que l'unité est automatiquement éligible
Même si votre bâtiment semble résidentiel, le système peut toujours le classifier différemment.
Erreur 2 : Lister l'unité avant de confirmer l'éligibilité à Ejari
Cela fait perdre du temps et brûle des pistes de locataires.
Erreur 3 : Mélanger des stratégies de séjour court et long terme
Si l'unité est utilisée comme une maison de vacances, il devient plus difficile de justifier un traitement de location à long terme.
Erreur 4 : Acheter sans diligence raisonnable
Avant d'acheter une unité d'appartement-hôtel, les investisseurs doivent confirmer :
Liste de contrôle simple pour les investisseurs (Avant d'acheter)
Si vous achetez une unité d'appartement-hôtel à Dubaï, posez ces questions avant de payer :
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Cette unité peut-elle être louée avec un contrat de location d'un an ?
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Ejari est-il autorisé pour ce bâtiment ?
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L'unité est-elle liée à des services hôteliers ?
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Y a-t-il un accord de gestion qui contrôle l'utilisation locative ?
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Le propriétaire peut-il se retirer de l'opération hôtelière ?
Si le vendeur ne peut pas répondre clairement, considérez cela comme un risque.
FAQ :
Les appartements-hôtels à Dubaï peuvent-ils obtenir Ejari ?
Oui, dans certains cas. Si l'unité n'inclut pas de services hôteliers et est traitée comme un actif locatif à long terme, le DLD peut approuver Ejari après avoir confirmé le statut avec le DET.
Pourquoi certaines unités d'appartements-hôtels sont-elles bloquées de l'Ejari ?
Parce qu'elles sont considérées comme de l'inventaire hôtelier ou des unités de location de style touristique, et non comme des actifs locatifs résidentiels.
Quel est le processus d'approbation pour Ejari dans un appartement-hôtel ?
Les propriétaires peuvent contacter le DLD pour obtenir une approbation, le DLD vérifie le statut de l'unité avec le DET et une fois approuvé, l'unité devient éligible à l'enregistrement d'Ejari.
L'acte de propriété indiquant “appartement-hôtel” bloque-t-il automatiquement Ejari ?
Pas toujours. La classification opérationnelle compte plus que les termes sur le titre.
Ce problème est-il courant à Dubaï ?
Oui — et c'est l'un des sujets de conformité les plus mal compris pour les investisseurs dans les projets d'appartements-hôtels et de services.
Mot final : Ce n'est pas un “petit détail”, c'est un problème de rendement
Le segment des appartements-hôtels de Dubaï peut être rentable — mais seulement si les investisseurs comprennent la différence entre :
Un produit hôtelier
vs.
Un actif locatif à long terme
Si votre unité est du deuxième type (sans services hôteliers), Ejari n'est pas une fantaisie — c'est réalisable, et le chemin d'approbation du DLD est la clé.
Si vous possédez une unité d'appartement-hôtel et souhaitez la louer à long terme, confirmez l'éligibilité à Ejari avant de lister l'unité. Cela fait gagner du temps, protège votre loyer demandé et évite l'effondrement de l'accord avec des locataires sérieux.