Principaux enseignements :
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Les loyers moyens des appartements à Dubaï atteignent AED 103,000 par an en juillet 2025
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Les loyers des villas ont grimpé à AED 328,000, stimulés par la demande dans les communautés familiales
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Downtown, Dubai Marina et JVC parmi les plus grands gagnants
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Les goulets d'étranglement de l'offre persistent malgré un pipeline de remise solide
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Les locataires font face à des augmentations de renouvellement de 15–30% dans les zones prisées
Les loyers du marché atteignent des records à mi-2025
Le marché locatif de Dubaï a atteint son plus haut niveau en une décennie, avec des loyers moyens d'appartements et de villas poursuivant leur trajectoire ascendante jusqu'en juillet 2025. Selon les dernières données de la plateforme d'analytique immobilière DXB Interact, les loyers des appartements ont augmenté de 21,7 % d'une année sur l'autre, atteignant en moyenne AED 103,000 par an, tandis que les loyers des villas ont augmenté de 19,6 %, atteignant en moyenne AED 328,000.
Cela marque un nouveau sommet post-pandémique, surpassant même le pic du marché de 2014. Ce boom locatif est alimenté par une forte croissance de la population, des réformes de visa en cours et la demande des travailleurs à distance, des nouveaux résidents et des expatriés de retour.
Où les loyers augmentent-ils le plus rapidement ?
Zones les plus performantes – Appartements (Croissance des loyers d'une année sur l'autre) :
Zones les plus performantes – Villas (Croissance des loyers d'une année sur l'autre) :
Dans les nouvelles zones comme Dubai South, Town Square et Damac Hills 2, la croissance des loyers reste positive mais modérée en raison de l'augmentation de l'offre et des empreintes communautaires plus grandes.
Pénurie d'offre et pression démographique
Bien que plus de 39,000 nouvelles unités résidentielles aient été livrées au premier semestre 2025 — principalement concentrées à MBR City, JVC et Arjan — la demande continue de dépasser l'offre dans les districts centraux. La population de Dubaï a dépassé 3,75 millions en juin 2025 et devrait atteindre 4 millions d'ici fin 2026, selon les projections du Centre de statistiques de Dubaï.
Ce flux urbain continu met une pression à la hausse sur les taux de location, en particulier dans les zones prêtes à emménager, bien connectées près des écoles, des bureaux et des liaisons de métro.
Les locataires font face à de fortes augmentations lors du renouvellement
L'indice locatif de la RERA continue de rester en retard par rapport aux taux de marché réels, donnant aux propriétaires la marge légale pour augmenter considérablement les loyers lors du renouvellement. De nombreux locataires à Downtown, Marina et JVC signalent des augmentations de loyer de 15 à 30 % lors du renouvellement, en fonction de la date de la dernière révision des loyers.
Cela pousse de nombreux locataires à :
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Se relocaliser vers des districts extérieurs tels que Remraam, Dubai South ou International City, ou
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Engager des négociations ou des disputes par le biais du Centre de règlement des litiges locatifs pour modérer les augmentations excessives.
Perspectives des investisseurs : rendements élevés, mais point d'entrée plus strict
L'environnement de rendement locatif reste fort pour les investisseurs :
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Appartements : Rendements nets de 6,3 % (moyenne), plus élevés à JVC, Sports City et IMPZ
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Villas : Rendements nets de 4,7 %, dominés par des communautés comme The Villa, Mirdif et Serena
Cependant, la combinaison de prix d'achat élevés et de plafonds de loyer signifie que le point d'entrée compte plus que jamais. Les investisseurs en biens immobiliers sur plan cherchent un point d'entrée moins coûteux dans les zones de Phase 2 de MBR City, Arjan et Dubailand où la possession est prévue pour 2026-27.
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