Je ne cite pas des think-tanks. Je consulte DXBinteract chaque matin et je parle à de vrais acheteurs chaque jour. Les données sont claires : l’instabilité mondiale passe d’un simple titre à des flux migratoires et de capitaux, et Dubaï reste la zone d’atterrissage la plus rationnelle pour les familles, les entrepreneurs et les institutions qui recherchent sécurité, rapidité et un cadre réglementaire clair.
La pression : Le risque mondial est désormais une variable domestique
Oubliez les narrations. Regardez le comportement. Lorsque les cadres juridiques changent, les impôts évoluent en cours de route, la sécurité énergétique vacille et la politique perturbe le calendrier, les familles ne débattent pas — elles déménagent. C'est exactement ce que nous observons dans l'origine des acheteurs, la création d'entreprises et les achats répétés sur DXBinteract. Le capital quitte l'incertitude et achète de la continuité.
Le tirage : Pourquoi Dubaï transforme l'anxiété en arrivées
L'avantage de Dubaï n'est pas le marketing — c'est la prévisibilité opérationnelle :
- Résidence et cadre réglementaire autour desquels vous pouvez planifier.
- Sécurité et disponibilité qui ne sont pas négociables pour les familles sérieuses.
- Environnement opérationnel sans friction pour les fondateurs et les fonds.
C'est pourquoi nos tableaux de bord montrent une demande persistante de la part de cohortes mondiales mobiles, même si les livraisons augmentent.
Offre contre absorption : Ce que les données disent réellement
Les titres sur l'offre sont importants. Mais l'absorption est plus grande et plus intelligente :
- Remises échelonnées répondent à une demande échelonnée : les utilisateurs finaux, les relocalisateurs et les réallocations de portefeuilles absorbent les stocks de manière inégale mais régulière.
- La qualité et le cas d'utilisation dominent : les villas en zone scolaire, les unités de marque clés en main, les agencements efficaces et les frais de service transparents se vendent en premier.
- Les stocks faibles sont déjà revalorisés : les spécifications médiocres, l'accès difficile ou les OPEX gonflés sont punis. C'est sain. Les marchés doivent trier la qualité du bruit.
DXBinteract confirme cette segmentation quotidiennement : la ville n'est pas "un seul marché". C'est un mosaïque, et l'écart entre le meilleur de sa catégorie et les produits de base s'élargit — ce qui est exactement le comportement des marchés matures.
Ce qui pourrait nuire à Dubaï (et à quel point)
Nous ne prétendons pas à un découplage. Un véritable choc de liquidité mondiale ralentit les cycles de décision et frappe d'abord les actifs les plus faibles. La différence ici est l'agilité des politiques + l'immigration nette. Dubaï peut ajuster les frais, les visas, les structures de paiement et le rythme des livraisons plus rapidement que les villes concurrentes. Cela ne supprime pas le risque, cela l'amortit.
2025 → 2026 : Mon scénario de base, construit sur les signaux de DXBinteract
D'ici fin 2025
- Prix : La phase à toute vitesse est derrière nous. Attendez-vous à des gains à un chiffre moyen dans toute la ville, avec des villas de premier choix, adaptées aux familles, et des stocks clés en main bien situés qui se maintiennent le mieux.
- Loyers : Décélérants mais toujours positifs alors que les remises soulagent la pression dans des corridors spécifiques.
- Volumes : Sains. Les projets sur plan restent actifs ; le marché secondaire se normalise alors que les clés arrivent sur le marché. L'utilisation finale motivée par la migration reste l'ancre.
Scénarios 2026 (les probabilités reflètent ce que je vois dans les données aujourd'hui)
- Base (60%) : Atterrissage en douceur/plateau. Prix principaux de 0 % à +5 %, loyers de 0 % à +3 %. Dispersion plus large par micro-marché. L'exécution, l'accès aux écoles, les transports et la discipline des frais de service décident des résultats.
- Upside (25%) : La fuite vers la sécurité s'accélère. Si l'incertitude mondiale persiste tandis que les taux mondiaux diminuent, la rotation vers la certitude s'accélère. Les unités de marque de premier choix et clés en main mènent ; des corridors sélectionnés affichent +5 % à +8 %.
- Downside (15%) : Choc mondial. Un événement de liquidité difficile ou une erreur de politique ralentit les transactions ; les actifs les plus faibles se dévaluent en premier (plat à -5 %). Les inflows structurels et une politique agile stabilisent les actifs de qualité.
La lentille fäm Luxe (DXBinteract, cohorte de lancement 2021–2025)
Nous suivons le segment ultra-luxueux comme un moteur distinct car il se comporte différemment. Nos données fäm Luxe à l'intérieur de DXBinteract (lancements 2021–2025) montrent :
- 51 véritables projets de luxe dans 17 zones
- 8 415 unités lancées ; 5 096 vendues
- 15,9 millions de pieds carrés vendus ; 79 milliards AED de ventes à ce jour
- 41 des 51 pas encore remis
- 7 058 unités (124 milliards AED) en attente de livraison dans les cinq prochaines années, avec 83 milliards AED (67 %) prévues après 2027
- Pic moyen PPSF de 14 000 AED dans cette cohorte
Ce n'est pas de la mousse ; c'est un marché qui se renforce avec de longs délais de livraison. L'implication est simple : la marque, la curation et le service après-vente commandent désormais une prime qui survit aux cycles.
Ce que je surveille (et pourquoi c'est important)
- Migrations nettes vs. cadence de remise : l'écart entre les deux est l'indicateur principal de tension ou de soulagement.
- Transparence des frais de service : l'efficacité des OPEX devient un levier de prix.
- Capacité scolaire et temps de trajet : les signaux les plus forts pour l'absorption de villas et de biens adaptés aux familles.
- Comportement des développeurs : la discipline des plans de paiement, la cadence de construction et le service après remise déterminent l'équité de la marque plus que le marketing.
- Liquidité : si le crédit mondial se resserre, les stocks de haute qualité prêts gagnent une prime de temps ; les stocks spéculatifs de faible qualité en paient le prix.
Conclusion
Même avec une offre croissante, DXBinteract montre un marché qui se trie, et non qui stagne. Les inflows structurels dus à la revaluation des risques mondiaux rencontrent des livraisons échelonnées. Les actifs solides gagnent ; les actifs faibles sont revalorisés. C'est ainsi que les vrais marchés mûrissent.
Je continuerai à l'appeler exactement comme les données se présentent sur DXBinteract. Si vous n'êtes pas d'accord, montrez-moi où le cadre réglementaire, la sécurité et la rapidité d'exécution s'améliorent plus vite qu'à Dubaï — et où les familles mondialement mobiles choisiraient rationnellement d'aller à la place. D'ici là, c'est la vérité sur le terrain que je suis prêt à soutenir.