Il y a quelques jours, je me suis assis avec CNBC pour discuter de ce qui se passe réellement sur le marché immobilier de Dubaï en 2025 — au-delà des gros titres, au-delà des spéculations, et soutenu par de véritables données de DXBinteract et fâm Properties.
L'histoire qui en émerge est claire : Dubaï ne se contente pas de croître — elle évolue.
Les chiffres racontent une histoire très claire
Trois indicateurs définissent la véritable performance du marché de Dubaï au cours des trois premiers trimestres de 2025 par rapport à la même période en 2024 :
- Les transactions sur plan ont augmenté de 20 %, passant de 96 000 à 116 000.
- Les transactions de revente ont augmenté de 10 %, passant de 48 000 à 53 000.
- Le nouvel approvisionnement (unités nouvellement lancées) a diminué de 7,5 %, passant de 130 000 à environ 120 000.
Cela signifie que la demande continue d'augmenter, tandis que l'offre se resserre — une combinaison qui contredit le récit de "surapprovisionnement" que beaucoup attendaient.
Les prix des terrains ont changé la donne
Une des principales raisons derrière la baisse de 7,5 % de la nouvelle offre est la hausse des prix des terrains.
Au cours des cinq dernières années, les coûts des terrains à Dubaï ont augmenté de manière significative — dans certains emplacements de premier choix comme Al Wasl, de près de 7X, passant d'environ 500 AED à 3 500 AED par pied carré.
Cette augmentation a contraint de nombreux petits promoteurs ou nouveaux à suspendre ou réduire leurs lancements. Seuls ceux ayant une forte valeur de marque, des antécédents éprouvés et une expérience approfondie peuvent encore mettre des projets sur le marché de manière rentable.
Ce n'est pas un ralentissement — c'est un filtre du marché, séparant les acteurs durables des spéculatifs.
Emaar : Le benchmark de la valeur de marque
Lors de l'interview, j'ai également souligné la domination continue d'Emaar.
Emaar ne vend pas seulement des propriétés — elle vend de la confiance.
Il y a une prime visible attachée à chaque projet Emaar, depuis le lancement jusqu'à la revente.
Les unités se vendent plus rapidement, conservent une valeur de revente plus forte et maintiennent la confiance des investisseurs même lorsque le marché change.
C'est la puissance de la valeur de marque dans l'immobilier — et c'est une leçon que chaque promoteur devrait étudier attentivement.
L'essor de nouveaux promoteurs privés
Pour la première fois, nous assistons à l'émergence de nouveaux promoteurs privés à une vitesse remarquable.
Des entreprises comme Binghatti ont réalisé des revenus et des bénéfices records, lançant des résidences de marque emblématiques avec Bugatti et Mercedes.
Ce sont des noms que peu de gens sur le marché auraient mentionnés il y a trois ou quatre ans — et pourtant aujourd'hui, ils redéfinissent l'apparence de la scène de développement à Dubaï.
Cela prouve une chose : à Dubaï, la vision et l'exécution peuvent réécrire les règles du succès plus rapidement qu'ailleurs sur terre.
La révolution de l'état d'esprit
Mais peut-être la transformation la plus importante ne se situe pas dans les chiffres ou les bâtiments — elle se trouve dans l'état d'esprit des gens.
Depuis des décennies, de nombreux résidents et expatriés de longue date à Dubaï disaient,
« Nous resterons quelques années, puis nous rentrerons chez nous. »
Ils louaient. Ils hésitaient. Ils restaient indécis.
Aujourd'hui, ces mêmes personnes achètent — non pas pour spéculer, mais pour rester.
Ils paient des prix record parce qu'ils voient désormais Dubaï comme leur domicile à long terme.
Pourquoi ? Parce que Dubaï a fait quelque chose qu'aucune autre ville n'a fait : elle a transformé le "respect" en une marque mondiale.
Du sourire d'un agent d'immigration à la sécurité, l'efficacité et la dignité de la vie quotidienne — les gens se sentent valorisés ici.
Et quand les gens se sentent respectés, ils s'enracinent.
Pourquoi les promoteurs de Dubaï se tournent vers l'international
Lorsque CNBC a demandé pourquoi les promoteurs de Dubaï s'étendent sur des marchés comme Londres, ma réponse était simple :
Ils ne cherchent pas à réaliser des bénéfices plus élevés — car aucune ville sur terre n'offre des rendements comme ceux que Dubaï a réalisés au cours des cinq dernières années.
Ces mouvements internationaux sont stratégiques — concernant la diversification, la visibilité de la marque mondiale et le positionnement à long terme.
Les promoteurs de Dubaï ne quittent pas pour de meilleures marges ; ils se tournent vers l'international pour étendre leur crédibilité et leur portée.
Abu Dhabi : La prochaine grande opportunité
Enfin, nous avons discuté d'Abu Dhabi — et je crois qu'elle représente l'une des plus fortes opportunités aujourd'hui.
Les terrains restent abordables et souvent sous-évalués, créant un point d'entrée historique pour les promoteurs qui ont manqué les premières phases du boom de Dubaï.
Les fondamentaux sont solides, l'infrastructure se renforce, et le moment est propice pour ceux qui comprennent les enjeux à long terme.
La vue d'ensemble
Le marché immobilier de Dubaï ne se contente pas de survivre à l'incertitude mondiale — il mène à travers celle-ci.
- La demande reste robuste.
- Offre se rationalise.
- Les promoteurs deviennent plus stratégiques.
- Et, surtout, les gens — résidents et investisseurs confondus — ont évolué d'un opportunisme à court terme vers une croyance à long terme.
Ce n'est pas seulement une croissance du marché.
C'est une transformation culturelle — et c'est pourquoi Dubaï continue de défier toute comparaison mondiale.
Source des données : Toutes les données sont basées sur les analyses internes de DXBinteract et fâm Properties.