A medida que Dubái continúa consolidando su estatus como un centro global de inversión, innovación y calidad de vida, las conversaciones sobre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario han resurgido, esta vez más fuertes que nunca.
Algunos inversores y observadores del mercado están sonando alarmas, afirmando que una "crisis de sobreoferta" se avecina debido al aumento de nuevos lanzamientos de proyectos que se espera se entreguen en 2025 y 2026. Pero, ¿realmente está en riesgo el mercado de Dubái de verse inundado de propiedades? La respuesta requiere una mirada más profunda e inteligente sobre cómo está estructurado el mercado inmobiliario de Dubái, y lo que realmente significa “oferta” en una ciudad con impulsores de demanda complejos y en evolución.
El Mito de la Sobreoferta — Desmentido
El mercado inmobiliario de Dubái no es una entidad única y uniforme. Es una red intrincada de micro-mercados, cada uno atendiendo a un tipo específico de comprador, grupo de ingresos y preferencias de estilo de vida.
Afirmar que “Dubái está sobreofertado” es como decir que toda la industria automotriz global está sobreofertada solo porque hay demasiados sedanes. La realidad es más matizada: ciertos segmentos pueden tener más disponibilidad, pero otros están críticamente subofertados, especialmente en ubicaciones prime o tipos de propiedades muy solicitados.
Tendencias de Oferta Micro vs Macro en 2025
Nivel Macro:
Sí, Dubái está lanzando más proyectos. Pero alineemos eso con cifras reales:
- La ciudad espera entregar de 40,000 a 45,000 unidades anualmente, un volumen saludable en una economía en crecimiento.
- La población de Dubái superó los 3.65 millones en 2024 y continúa creciendo más del 3% anualmente.
- El turismo alcanzó un récord de más de 17 millones de visitantes en 2023, muchos de los cuales se convierten en inquilinos a corto plazo, residentes a largo plazo o inversores.
En resumen: la demanda macro no solo es saludable, ¡sino que está acelerándose!
Nivel Micro:
Mira más de cerca y verás una historia diferente en cada zona:
- El centro de Dubái tiene casi ninguna nueva tierra para desarrollar. El stock existente, especialmente las residencias de marca, tiene baja disponibilidad y una fuerte demanda de alquiler.
- Business Bay registró más de 9,000 transacciones hasta la fecha, cuadruplicando la actividad en áreas cercanas como el centro de Dubái.
- Los primeros proyectos de Creek Harbour (The Cove, Creek Horizon) tienen <2% de listados activos de reventa a pesar de las entregas, lo que indica un mercado liderado por la retención.
Mientras tanto, áreas como JVC o Dubailand podrían mostrar signos de exceso de oferta en ciertos tipos de unidades (estudios y apartamentos de 1 habitación), pero estos son aislados, no sistémicos.
La “Sobreoferta” Depende del Producto – Y del Comprador
No toda la oferta es creada igual.
- Un estudio de AED 950k en JVC compite en una arena completamente diferente a una unidad de playa de marca de AED 3.5M en Emaar Beachfront.
- Los compradores de villas ultra-lujosas en Palm Jumeirah o los inversores que buscan 1BR conectados por metro cerca del centro no son el mismo mercado.
- Solo porque muchos proyectos se estén lanzando no significa que sirvan al mismo público, o que se entreguen simultáneamente.
La Cadena de Suministro de Dubái es Más Inteligente de lo Que Piensas
Los desarrolladores hoy son mucho más cautelosos y calculados que durante el auge especulativo de 2008. Los proyectos suelen ser:
- Planificados y escalonados, alineados con las expansiones del metro, zonas escolares y crecimiento de infraestructura.
- Respaldados por sólidos planes de pago que escalonan la absorción.
- Dirigidos hacia usuarios finales, familias regionales e inversores a largo plazo, no a revendedores.
Un ejemplo destacado: The Oasis de Emaar, una comunidad de villas premium cerca del Aeropuerto Al Maktoum. Aunque se planean miles de unidades, las entregas están programadas entre 2027 y 2030, coincidiendo con el flujo de población esperado con nuevos corredores de transporte.
Demanda Real en Acción: Ejemplos de Hoy
Centro de Dubái – Acto Uno Acto Dos
En 2021, las unidades de 2 habitaciones estaban disponibles a AED 2,100/pie cuadrado. En 2025, unidades similares están transaccionando cerca de AED 2,600/pie cuadrado con un stock de reventa limitado. Aquellos que temían la sobreoferta se perdieron una apreciación de capital del 20-25%.
Dubai Creek Harbour
Los estudios y unidades de 1 habitación con vistas al agua por debajo de AED 2M son cada vez más raros. Los compradores ahora están compitiendo por un número decreciente de listados de reventa a medida que los nuevos lanzamientos se centran en unidades de mayor categoría.
Business Bay
A pesar de miles de unidades entregadas, el volumen de transacciones sigue siendo alto porque el tipo correcto de unidades (por ejemplo, 1BR verificadas cerca de Bay Avenue, metro o vistas al canal) son bajas en oferta pero altas en demanda.
Nuestro Rol como Asesores Inmobiliarios
En fäm Properties, creemos que es nuestro deber ético guiar a los clientes con hechos, no con miedo.
Cuando decimos que un producto está “subofertado”, mostramos:
- Datos de listados y transacciones verificadas de DXBinteract.
- Disponibilidad real de reventa y cifras de días en el mercado.
- Demanda de alquiler y rendimiento.
No generalizamos. No usamos palabras de moda. Mostramos los números y dejamos que nuestros clientes tomen decisiones inteligentes e informadas.
Pensamiento Final
El mercado inmobiliario de Dubái es dinámico, resiliente y cada vez más maduro. La clave tanto para inversores como para agentes es acercarse, no entrar en pánico por los titulares.
La sobreoferta existe en algunos rincones. Pero las oportunidades estratégicas en comunidades prime, bien planificadas y de disponibilidad limitada continúan prosperando y probablemente superen el rendimiento en el próximo ciclo.
No se trata solo de un mercado para vender propiedades. Es un mercado para entender, educar y posicionar inteligentemente.
Como siempre, la inversión inteligente no se trata de lo que dice el mercado, sino de lo que el mercado muestra.