Jahrelang wurde den Investoren in Dubai dasselbe gesagt:
„Hotelwohnungen können kein Ejari erhalten.“
Diese Aussage ist nicht immer wahr — und sie hat Eigentümer Monate an Miet Einnahmen, eine verringerte Mietnachfrage und viele Vermieter gezwungen, in den Kurzzeitmarkt einzutreten, auch wenn sie das nicht wollten, gekostet.
Hier ist die wirkliche Regel:
Wenn Ihre Hotelwohnung nicht mit Hotelservices betrieben wird, können Sie beim Dubai Land Department (DLD) die Genehmigung zur Ejari-Registrierung beantragen.
Und sobald das DLD den Status der Einheit beim Dubai Department of Economy & Tourism (DET) bestätigt, kann Ejari aktiviert werden.
Dieser Leitfaden erklärt genau, wie es funktioniert, wer qualifiziert ist, was Ejari blockiert und wie sich Investoren vor dem Kauf schützen sollten.
Warum Ejari für Hotelwohnungsbesitzer wichtig ist
Ejari ist nicht einfach „ein Zertifikat.“
In Dubai ist Ejari der Unterschied zwischen:
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Unternehmen als Mieter gewinnen vs. sie verlieren
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Vermietung in Wochen vs. monatelang leer stehen
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Vermietung zum Marktpreis vs. Preisnachlässe aufgrund geringer Nachfrage
Viele Mieter benötigen aus praktischen Gründen Ejari, wie zum Beispiel:
Wenn ein Eigentümer also von Ejari ausgeschlossen wird, wird es schwieriger, die Einheit langfristig zu vermieten — und hier beginnt der Schmerz für den Investor.
Das eigentliche Problem: „Hotelwohnung“ ist ein Titel… nicht immer ein Betrieb
Dubai hat Tausende von Einheiten, die rechtlich als Hotelwohnungen tituliert sind, aber in Wirklichkeit funktionieren sie wie normale Wohnwohnungen.
Der Fehler im Markt ist anzunehmen, dass der Titel allein über Ejari entscheidet.
Das tut er nicht.
Was tatsächlich über Ejari entscheidet, ist, ob Ihre Einheit als Teil eines Hotelbetriebs behandelt wird, was bedeutet:
Hotelwohnungs-Einheiten, die normalerweise blockiert werden
Wenn Ihre Einheit mit einem der folgenden Punkte verbunden ist, ist Ejari normalerweise eingeschränkt:
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Hotelservices (Reinigung, Concierge, Wäsche, Empfangsoperation)
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Kurzzeitige Gästewechsel
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Inventar, das von einem Betreiber kontrolliert wird
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Lizenzierung im Stil eines Ferienhauses oder touristische Aktivitäten
Hotelwohnungs-Einheiten, die für Ejari genehmigt werden können
Ejari ist oft möglich, wenn:
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die Einheit vom Eigentümer kontrolliert wird
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die Einheit langfristig vermietet wird (typischerweise 1 Jahr Mietverhältnis)
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die Einheit keine Hotelservices enthält
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die Einheit nicht als touristisches Mietprodukt betrieben wird
Dies ist die Kategorie, von der die meisten Investoren nicht wissen, dass sie existiert — und genau hier passt Ihre Erfahrung.
Der versteckte Weg: Wie Eigentümer Ejari für Hotelwohnungen erhalten
Wenn Ihre Einheit im System blockiert ist, ist die Lösung nicht, mit Agenten, Treuhändern zu streiten oder zufällige Dinge in das Portal einzugeben.
Der richtige Weg ist:
Schritt 1: Kontaktieren Sie das DLD für die Genehmigung von „Hotel Apartment Ejari“
Eigentümer können beim DLD die Erlaubnis anfordern, um Ejari für ihre Hotelwohnung zu aktivieren.
Sie erwähnten den praktischen Weg, den viele Eigentümer nutzen:
hotelapartment.ejari@dubailand.gov.ae
Schritt 2: DLD überprüft den Status der Einheit beim DET
Das DLD überprüft die Klassifizierung und den Betriebsstatus der Einheit beim Dubai Department of Economy & Tourism (DET).
Dieser Schritt ist entscheidend, da das DET die Tourismus- und Hotelinventar reguliert.
Schritt 3: Nach Genehmigung kann Ejari möglich werden
Nach der Genehmigung darf die Einheit den Standard-Ejari-Registrierungsprozess durchlaufen.
Warum das wichtig ist (und warum der Markt es nicht weiß)
Dieses Thema wird nicht weit verbreitet diskutiert, weil:
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die meisten Agenten sich nicht mit Compliance befassen
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die meisten Investoren annehmen, die Antwort sei einfach „nein“
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Hotelwohnungsprojekte werden oft als „Investitionsprodukte“ verkauft, aber die Mietrealitäten werden nicht erklärt
So entdecken Eigentümer das Problem erst nach dem Kauf — wenn sie versuchen, die Einheit zu vermieten und erkennen:
„Ich kann Ejari nicht registrieren… also kann ich sie nicht an den Mieter vermieten, den ich will.“
Das ist kein kleines Ärgernis.
Das ist ein direkter Schlag auf die Rendite.
Was das für Investoren bedeutet (Rendite, Leerstand und Verkaufswert)
Wenn Ihre Einheit kein Ejari erhalten kann, verlieren Sie sofort einen großen Teil des Marktes für langfristige Mieter — insbesondere:
Das schafft 3 Konsequenzen für Investoren:
1) Höheres Leerstandsrisiko
Sie müssen möglicherweise länger auf den „richtigen“ Mieter warten.
2) Preisdruck
Um die geringe Nachfrage zu kompensieren, senken einige Eigentümer die Miete.
3) Auswirkungen auf den Wiederverkauf
Eine Einheit, die kein Ejari erhalten kann, ist für Endbenutzer und langfristige Investoren weniger attraktiv.
Deshalb ist dieses Thema nicht „technisch.“
Es ist finanziell.
Häufige Fehler, die Eigentümer machen (und wie man sie vermeidet)
Fehler 1: Annehmen, dass die Einheit automatisch berechtigt ist
Selbst wenn Ihr Gebäude wie ein Wohngebäude erscheint, kann das System es dennoch anders klassifizieren.
Fehler 2: Die Einheit auflisten, bevor die Ejari-Berechtigung bestätigt ist
Das verschwendet Zeit und verbrennt Mietinteressenten.
Fehler 3: Kurzzeit- und Langzeitstrategien vermischen
Wenn die Einheit wie ein Ferienhaus genutzt wird, wird es schwieriger, die Behandlung als langfristige Mietwohnung zu rechtfertigen.
Fehler 4: Kaufen ohne Due Diligence
Vor dem Kauf einer Hotelwohnung sollten Investoren bestätigen:
Eine einfache Checkliste für Investoren (bevor Sie kaufen)
Wenn Sie eine Hotelwohnung in Dubai kaufen, stellen Sie sich diese Fragen, bevor Sie bezahlen:
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Kann diese Einheit auf einem 1-Jahres-Mietvertrag vermietet werden?
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Ist Ejari für dieses Gebäude erlaubt?
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Ist die Einheit an Hotelservices gebunden?
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Gibt es einen Managementvertrag, der die Mietnutzung regelt?
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Kann der Eigentümer aus dem Hotelbetrieb aussteigen?
Wenn der Verkäufer nicht eindeutig antworten kann, betrachten Sie es als Risiko.
FAQs:
Können Hotelwohnungen in Dubai Ejari erhalten?
Ja, in einigen Fällen. Wenn die Einheit keine Hotelservices enthält und als langfristiges Mietobjekt behandelt wird, kann das DLD Ejari genehmigen, nachdem der Status beim DET bestätigt wurde.
Warum werden einige Hotelwohnungen von Ejari blockiert?
Weil sie als Hotelinventar oder touristische Mieteinheiten behandelt werden und nicht als Wohnmietobjekte.
Was ist der Genehmigungsprozess für Ejari in einer Hotelwohnung?
Eigentümer können das DLD um Genehmigung bitten, das DLD überprüft den Status der Einheit beim DET, und nach der Genehmigung wird die Einheit für die Ejari-Registrierung berechtigt.
Blockiert der Titel, der „Hotelwohnung“ sagt, automatisch Ejari?
Nicht immer. Die betriebliche Klassifizierung ist wichtiger als die Formulierung im Titel.
Ist dieses Problem in Dubai verbreitet?
Ja — und es ist eines der am häufigsten missverstandenen Compliance-Themen für Investoren in Serviced- und Hotelwohnprojekten.
Letztes Wort: Dies ist kein „kleines Detail“, es ist ein Renditeproblem
Das Segment der Hotelwohnungen in Dubai kann profitabel sein — aber nur, wenn Investoren den Unterschied verstehen zwischen:
Ein Produkt der Gastfreundschaft
vs.
Ein langfristiges Mietobjekt
Wenn Ihre Einheit die zweite Art (keine Hotelservices) ist, ist Ejari keine Fantasie — es ist erreichbar, und der Genehmigungsweg über das DLD ist der Schlüssel.
Wenn Sie eine Hotelwohnung besitzen und sie langfristig vermieten möchten, bestätigen Sie die Ejari-Berechtigung, bevor Sie die Einheit auflisten. Das spart Zeit, schützt Ihre Mietforderungen und verhindert das Scheitern von Geschäften mit ernsthaften Mietern.