Ich zitiere keine Denkfabriken. Ich schaue mir jeden Morgen DXBinteract an und spreche jeden Tag mit echten Käufern. Die Daten sind klar: Globale Instabilität verwandelt sich von einer Schlagzeile in Migration und Kapitalflüsse, und Dubai bleibt die rationalste Landungszone für Familien, Unternehmer und Institutionen, die Sicherheit, Geschwindigkeit und klare Regelungen wünschen.
Der Druck: Globale Risiken sind jetzt ein Haushaltsfaktor
Vergessen Sie Narrative. Schauen Sie sich das Verhalten an. Wenn sich Regelungen ändern, Steuern mitten im Prozess angepasst werden, die Energiesicherheit wackelt und die Politik den Kalender bestimmt, diskutieren Familien nicht – sie verlagern ihren Wohnsitz. Genau das spiegeln die Käuferherkünfte, Unternehmensgründungen und Wiederkäufe auf DXBinteract wider. Kapital verlässt die Unsicherheit und kauft Kontinuität.
Der Anreiz: Warum Dubai Angst in Ankünfte umwandelt
Dubais Vorteil liegt nicht im Marketing – es ist die betriebliche Vorhersehbarkeit:
- Residency und Regelungen, um die man planen kann.
- Sicherheit und Verfügbarkeit, die für ernsthafte Familien nicht verhandelbar sind.
- Reibungsfreies Betriebsumfeld für Gründer und Fonds.
Deshalb zeigen unsere Dashboards eine anhaltende Nachfrage von global mobilen Gruppen, selbst wenn die Lieferungen steigen.
Angebot vs. Absorption: Was die Daten wirklich sagen
Angebotsüberschriften sind groß. Aber die Absorption ist größer und intelligenter:
- Phasenweise Übergaben treffen gestaffelte Nachfrage: Endbenutzer, Umzügler und Portfolioumschichtungen absorbieren Bestände ungleichmäßig, aber stetig.
- Qualität und Anwendungsfall dominieren: Villen in Schulzonen, schlüsselfertige Markenwohnungen, effiziente Grundrisse und transparente Servicegebühren sind zuerst verkauft.
- Schwache Bestände werden bereits neu bewertet: Schlechte Spezifikationen, ungünstiger Zugang oder aufgeblähte Betriebskosten werden bestraft. Das ist gesund. Märkte sollten Qualität vom Rauschen sortieren.
DXBinteract bestätigt diese Segmentierung täglich: Die Stadt ist kein „einheitlicher Markt“. Es ist ein Mosaik, und die Spreizung zwischen Best-in-Class und Ware weitet sich – genau so verhalten sich reife Märkte.
Was Dubai schaden könnte (und wie viel)
Wir behaupten nicht, dass es eine Entkopplung gibt. Ein echter globaler Liquiditätsschock verlangsamt die Entscheidungszyklen und trifft zuerst die schwächsten Vermögenswerte. Der Unterschied hier ist die politische Agilität + netto Zuwanderung. Dubai kann Gebühren, Visa, Zahlungsstrukturen und Liefergeschwindigkeiten schneller anpassen als vergleichbare Städte. Das beseitigt nicht die Risiken – es dämpft sie.
2025 → 2026: Mein Basisfall, basierend auf DXBinteract-Signalen
Bis Ende 2025
- Preise: Die Hochgeschwindigkeitsphase liegt hinter uns. Erwarten Sie mittlere einstellige Zuwächse in der gesamten Stadt, wobei erstklassige, familiengerechte Villen und gut gelegene schlüsselfertige Bestände am besten abschneiden.
- Mieten: Verlangsamen sich, sind aber weiterhin positiv, da Übergaben Druck in bestimmten Korridoren abbauen.
- Volumina: Gesund. Projekte in der Planungsphase bleiben aktiv; der Sekundärmarkt normalisiert sich, während die Schlüssel auf den Markt kommen. Von Migration getriebenes Endnutzungsverhalten bleibt der Anker.
Szenarien 2026 (Wahrscheinlichkeiten spiegeln wider, was ich heute in den Daten sehe)
- Basis (60%): Sanfte Landung/Plateau. Schlagzeilenpreise 0% bis +5%, Mieten 0% bis +3%. Breitere Streuung nach Mikro-Markt. Ausführung, Schulzugang, Transport und Disziplin bei den Servicegebühren entscheiden über die Ergebnisse.
- Aufwärtsszenario (25%): Flucht zur Sicherheit beschleunigt sich. Wenn die globale Unsicherheit anhält, während die globalen Zinsen sinken, beschleunigt sich die Rotation zur Sicherheit. Erstklassige und schlüsselfertige Markenwohnungen führen; ausgewählte Korridore erzielen +5% bis +8%.
- Abwärtsszenario (15%): Globaler Schock. Ein harter Liquiditätsereignis oder politische Fehler verlangsamen die Transaktionen; die schwächsten Bestände werden zuerst abgewertet (stabil bis -5%). Strukturelle Zuflüsse und agile Politik sichern Qualitätsvermögen.
Der fäm Luxe Blick (DXBinteract, Startkohorte 2021–2025)
Wir verfolgen das ultra-luxuriöse Segment als separates Segment, da es sich anders verhält. Unser fäm Luxe Datensatz innerhalb von DXBinteract (Startprojekte 2021–2025) zeigt:
- 51 echte Luxusprojekte in 17 Gebieten
- 8.415 Einheiten gestartet; 5.096 verkauft
- 15,9 Millionen Quadratfuß verkauft; AED 79 Milliarden Umsatz bis heute
- 41 der 51 noch nicht übergeben
- 7.058 Einheiten (AED 124 Milliarden) stehen in den nächsten fünf Jahren zur Lieferung an, wobei AED 83 Milliarden (67%) nach 2027 geplant sind
- Spitzen-Durchschnittspreis pro Quadratfuß AED 14.000 in dieser Kohorte
Das ist kein Aufschwung; es ist ein sich vertiefender Markt mit langen Lieferfristen. Die Implikation ist einfach: Marke, Kuratierung und After-Sales-Service commandieren jetzt einen Aufpreis, der Zyklen überdauert.
Was ich beobachte (und warum es wichtig ist)
- Netto-Zuwanderung vs. Übergabefrequenz: Die Spreizung zwischen beiden ist der wichtigste Indikator für Enge oder Entlastung.
- Transparenz bei Servicegebühren: Betriebskosten-Effizienz wird zu einem Preismechanismus.
- Schulkapazität und Pendelzeiten: Die stärksten führenden Signale für die Absorption von Villen und familiengerechten Immobilien.
- Verhalten der Entwickler: Disziplin bei Zahlungsplänen, Baufrequenz und Service nach der Übergabe bestimmen den Markenwert mehr als Marketing.
- Liquiditätsstruktur: Wenn der globale Kreditmarkt sich verschärft, gewinnt hochwertiger Bestand eine Zeitprämie; spekulativer, minderwertiger Bestand zahlt den Preis.
Fazit
Selbst bei steigendem Angebot zeigt DXBinteract einen Markt, der sortiert, nicht stagniert. Strukturelle Zuflüsse, die durch eine Neubewertung globaler Risiken angetrieben werden, treffen auf phasenweise Lieferungen. Starke Vermögenswerte gewinnen; schwache Vermögenswerte werden neu bewertet. So reifen echte Märkte.
Ich werde es weiterhin genau so benennen, wie die Daten auf DXBinteract erscheinen. Wenn Sie anderer Meinung sind, zeigen Sie mir, wo die Regelungen, die Sicherheit und die Ausführungsgeschwindigkeit schneller verbessert werden als in Dubai – und wo global mobile Familien rationalerweise stattdessen wählen würden. Bis dahin ist dies die Grundlage, auf die ich bereit bin, mich zu stützen.