Geht der Immobilienmarkt in Dubai auf eine Überversorgung zu? Lassen Sie uns über Fakten sprechen.



Während Dubai weiterhin seinen Status als globales Zentrum für Investitionen, Innovation und hochwertiges Leben festigt, sind die Gespräche über Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt wieder aufgeflammt – diesmal lauter als je zuvor.

Einige Investoren und Marktbeobachter schlagen Alarm und behaupten, dass eine "Überangebot-Krise" bevorsteht, da ein Anstieg neuer Projektstarts erwartet wird, die 2025 und 2026 abgeschlossen sein sollen. Doch ist der Markt in Dubai wirklich gefährdet, mit Immobilien überflutet zu werden? Die Antwort erfordert einen tiefergehenden, intelligenteren Blick darauf, wie der Immobilienmarkt in Dubai strukturiert ist – und was "Angebot" in einer Stadt mit vielfältigen, sich entwickelnden Nachfragetreibern tatsächlich bedeutet.

Der Mythos des Überangebots – Entlarvt

Der Immobilienmarkt in Dubai ist kein einheitliches Gebilde. Es handelt sich um ein komplexes Netzwerk von Mikro-Märkten, die jeweils einen bestimmten Käufertyp, Einkommensgruppe und Lebensstil bedienen.
Zu behaupten, "Dubai ist überversorgt", ist wie zu sagen, dass die gesamte globale Autoindustrie überversorgt ist, nur weil es zu viele Limousinen gibt. Die Realität ist differenzierter: Bestimmte Segmente können eine höhere Verfügbarkeit aufweisen, während andere kritisch unterversorgt sind – insbesondere in erstklassigen Lagen oder bei gefragten Immobilientypen.

Mikro- vs. Makro-Angebotstrends 2025

Makro-Ebene:

Ja, Dubai startet mehr Projekte. Aber lassen Sie uns das mit realen Zahlen abgleichen:

  • Die Stadt erwartet, jährlich 40.000–45.000 Einheiten zu liefern, ein gesundes Volumen in einer wachsenden Wirtschaft.
  • Die Bevölkerung Dubais überschritt 2024 die 3,65 Millionen-Marke und wächst weiterhin um über 3 % pro Jahr.
  • Der Tourismus erreichte 2023 über 17 Millionen Besucher, von denen viele zu kurzfristigen Mietern, langfristigen Bewohnern oder Investoren werden.

Kurz gesagt: Die makroökonomische Nachfrage ist nicht nur gesund – sie beschleunigt sich.


Mikro-Ebene:

Schaut man genauer hin, sieht man in jeder Zone eine andere Geschichte:

  • In der Innenstadt von Dubai gibt es kaum neues Land zu entwickeln. Der vorhandene Bestand – insbesondere markenbezogene Residenzen – hat eine geringe Verfügbarkeit und eine starke Mietnachfrage.
  • Business Bay verzeichnete bis heute über 9.000 Transaktionen und vervierfachte die Aktivitäten in nahegelegenen Gebieten wie der Innenstadt.
  • Die frühen Projekte in Creek Harbour (The Cove, Creek Horizon) weisen trotz Übergaben <2 % aktive Wiederverkaufsangebote auf, was auf einen marktgeführten Erhalt hindeutet.

Unterdessen könnten Gebiete wie JVC oder Dubailand Anzeichen eines übermäßigen Angebots bei bestimmten Einheitstypen (Studios und 1-Zimmer-Wohnungen) zeigen, aber diese sind isoliert und nicht systemisch.

 

„Überangebot“ hängt vom Produkt – und vom Käufer ab

Nicht alle Angebote sind gleich.

  • Ein AED 950k Studio in JVC konkurriert in einer ganz anderen Arena als eine AED 3,5M markenbezogene Strandwohnung in Emaar Beachfront.
  • Käufer von Ultra-Luxusvillen in Palm Jumeirah oder Investoren, die nach metroverbundenen 1-Zimmer-Wohnungen in der Nähe der Innenstadt suchen, sind nicht dasselbe Marktsegment.
  • Nur weil viele Projekte gestartet werden, bedeutet das nicht, dass sie dasselbe Publikum bedienen – oder gleichzeitig übergeben werden.

 

Die Angebotspipeline in Dubai ist intelligenter als Sie denken

Die Entwickler von heute sind viel vorsichtiger und kalkulierter als während des spekulativen Booms von 2008. Projekte sind oft:

  • Mastergeplant und phasenweise umgesetzt, abgestimmt auf U-Bahn-Erweiterungen, Schulzonen und Infrastrukturwachstum.
  • Unterstützt durch starke Zahlungspläne, die die Aufnahme staffeln.
  • Ausgerichtet auf Endnutzer, regionale Familien und langfristige Investoren, nicht auf Spekulanten.

Ein herausragendes Beispiel: Emaar’s The Oasis – eine Premium-Villensiedlung nahe dem Al Maktoum Flughafen. Obwohl Tausende von Einheiten geplant sind, erfolgen die Übergaben phasenweise zwischen 2027 und 2030, um dem Bevölkerungsanstieg gerecht zu werden, der mit neuen Verkehrskorridoren zu erwarten ist.


Echte Nachfrage in Aktion: Beispiele von heute

Downtown Dubai – Akt I Akt II

Im Jahr 2021 waren 2-Zimmer-Einheiten für AED 2.100/qft verfügbar. Im Jahr 2025 werden ähnliche Einheiten nahe AED 2.600/qft gehandelt, mit begrenztem Wiederverkaufsbestand. Diejenigen, die ein Überangebot befürchteten, haben 20–25 % Kapitalzuwachs verpasst.

Dubai Creek Harbour

Studios und 1-Zimmer-Einheiten mit Blick auf das Wasser unter AED 2M sind zunehmend rar. Käufer konkurrieren jetzt um eine schwindende Anzahl von Wiederverkaufsangeboten, da neue Starts sich auf höherwertige Einheiten konzentrieren.

Business Bay

Trotz tausender gelieferter Einheiten bleibt das Transaktionsvolumen hoch, weil die richtigen Einheitstypen (z.B. verifizierte 1-Zimmer-Wohnungen in der Nähe von Bay Avenue, U-Bahn oder mit Kanalblick) in geringerem Maße vorhanden, aber sehr nachgefragt sind.


Unsere Rolle als Immobilienberater

Bei fäm Properties glauben wir, dass es unsere ethische Pflicht ist, Kunden mit Fakten und nicht mit Angst zu beraten.

Wenn wir sagen, ein Produkt ist „unterversorgt“, zeigen wir:

  • Verifizierte Listings und Transaktionsdaten von DXBinteract.
  • Tatsächliche Wiederverkaufsverfügbarkeit und Zahlen zur Verweildauer auf dem Markt.
  • Mietnachfrage und Renditeleistungen.

Wir verallgemeinern nicht. Wir verwenden keine Schlagwörter. Wir zeigen die Zahlen – und lassen unsere Kunden kluge, informierte Entscheidungen treffen.


Letzter Gedanke

Der Immobilienmarkt in Dubai ist dynamisch, widerstandsfähig und zunehmend reif. Der Schlüssel für Investoren und Makler gleichermaßen ist es, einen scharfen Fokus zu behalten und sich nicht von Schlagzeilen in Panik versetzen zu lassen.
Überangebot existiert in einigen Bereichen. Aber strategische Chancen in erstklassigen, gut geplanten und begrenzt verfügbaren Gemeinden gedeihen weiterhin – und werden voraussichtlich im nächsten Zyklus übertreffen.

Dies ist nicht nur ein Markt zum Verkauf von Immobilien. Es ist ein Markt, den man verstehen, bilden und intelligent positionieren sollte.

Wie immer ist kluges Investieren nicht nur das, was der Markt sagt, sondern das, was der Markt zeigt.

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