لسنوات، تم إخبار مستثمري دبي بنفس الشيء:
“شقق الفنادق لا يمكن أن تحصل على إيجاري.”

هذه العبارة ليست صحيحة دائمًا - وقد كلفت المالكون شهورًا من دخل الإيجار، وقللت من طلب المستأجرين، وأجبرت العديد من الملاك على الدخول في سوق الإيجار القصير حتى عندما لم يرغبوا في ذلك.

إليك القاعدة الحقيقية:

إذا كانت وحدتك الفندقية لا تعمل مع خدمات الفندق، يمكنك طلب الموافقة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) للسماح بتسجيل إيجاري.

وعندما تؤكد DLD حالة الوحدة مع دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي (DET)، يمكن تفعيل إيجاري.

تشرح هذه الدليل بالضبط كيف يعمل، ومن المؤهل، وما الذي يمنع إيجاري، وكيف يجب أن يحمي المستثمرون أنفسهم قبل الشراء.

لماذا يعتبر إيجاري مهمًا لمالكي شقق الفنادق

إيجاري ليس مجرد "شهادة".

في دبي، إيجاري هو الفارق بين:

• استقطاب المستأجرين من الشركات مقابل فقدانهم

• الإيجار في أسابيع مقابل البقاء شاغرة لعدة أشهر

• الإيجار بسعر السوق مقابل التخفيض بسبب الطلب المحدود

يتطلب العديد من المستأجرين إيجاري لأسباب عملية مثل:

• الامتثال لعقد الإيجار

• عمليات الإقامة

• متطلبات إثبات العنوان

• توثيق الإيجار طويل الأجل

لذلك عندما يتم منع المالك من إيجاري، تصبح الوحدة أصعب للإيجار على المدى الطويل - وهذه هي بداية الألم للمستثمر.

المشكلة الحقيقية: "شقة فندقية" هي عنوان... ليست دائمًا عملية

توجد في دبي الآلاف من الوحدات التي تحمل عنوان "شقق فندقية" قانونيًا ولكنها في الواقع تعمل كالشقق السكنية العادية.

الخطأ في السوق هو افتراض أن العنوان وحده يحدد إيجاري.

لا يفعل ذلك.

ما يحدد إيجاري فعلاً هو ما إذا كانت وحدتك تُعتبر جزءًا من عملية الضيافة، مما يعني:

وحدات الشقق الفندقية التي عادة ما يتم حظرها

إذا كانت وحدتك مرتبطة بأي من الأمور التالية، فعادةً ما يتم تقييد إيجاري:

• خدمات الفندق (التنظيف، الكونسيرج، الأقمشة، تشغيل على نمط الاستقبال)

• تدوير الضيوف على المدى القصير

• المخزون الذي تتحكم فيه مشغل

• ترخيص على نمط منازل العطلات أو نشاط سياحي

وحدات الشقق الفندقية التي يمكن الموافقة عليها لإيجاري

إيجاري ممكن غالبًا عندما:

• تكون الوحدة تحت سيطرة المالك

• تكون الوحدة مؤجرة على المدى الطويل (عقد إيجار نموذجي لمدة عام واحد)

• لا تشمل الوحدة خدمات الفندق

• لا تعمل الوحدة كمنتج إيجاري سياحي

هذه هي الفئة التي لا يعرفها معظم المستثمرين - وهي بالضبط حيث تناسب تجربتك.

المسار الخفي: كيف يحصل المالكون على إيجاري لشقق الفنادق

إذا كانت وحدتك محظورة في النظام، فإن الحل ليس الجدال مع الوكلاء أو أمناء الأمانة، أو كتابة أشياء عشوائية في البوابة.

المسار الصحيح هو:

الخطوة 1: اتصل بـ DLD للحصول على موافقة "إيجاري للشقق الفندقية"

يمكن للمالكين طلب إذن من DLD لتمكين إيجاري لوحدتهم الفندقية.

لقد ذكرت المسار العملي الذي يستخدمه العديد من المالكون:

hotelapartment.ejari@dubailand.gov.ae

الخطوة 2: DLD تتحقق من حالة الوحدة مع DET

تتحقق DLD من تصنيف الحالة التشغيلية للوحدة مع دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي (DET).

تعتبر هذه الخطوة حاسمة لأن DET تنظم السياحة ومخزون الضيافة.

الخطوة 3: بمجرد الموافقة، يصبح إيجاري ممكنًا

بعد الموافقة، يُسمح للوحدة بالمرور عبر تسجيل إيجاري القياسي.

لماذا هذه صفقة كبيرة (ولماذا لا يعرف السوق)

لا يتم مناقشة هذا الموضوع على نطاق واسع لأن:

• معظم الوكلاء لا يتعاملون مع الامتثال

• يفترض معظم المستثمرين أن الجواب هو ببساطة "لا"

• غالبًا ما تُباع مشاريع شقق الفنادق كـ "منتجات استثمارية"، لكن الحقائق الإيجارية لا تُشرح

لذا يكتشف المالكون المشكلة فقط بعد الشراء - عندما يحاولون تأجير الوحدة ويدركون:
“لا أستطيع تسجيل إيجاري... لذا لا أستطيع تأجيره للمستأجر الذي أريده.”

هذه ليست مجرد إزعاج صغير.

هذه ضربة مباشرة للعائد.

ما معنى ذلك للمستثمرين (العائد، الشغور، وقيمة الخروج)

إذا كانت وحدتك لا تستطيع الحصول على إيجاري، فإنك تفقد فورًا جزءًا كبيرًا من سوق المستأجرين على المدى الطويل - خاصة:

• المستأجرين من الشركات

• العائلات

• السكان الذين يحتاجون إلى وثائق رسمية

يترتب على ذلك 3 عواقب للمستثمرين:

1) خطر الشغور أعلى

قد تنتظر لفترة أطول للعثور على "المستأجر المناسب".

2) ضغط على الأسعار

لتعويض الطلب المحدود، يقوم بعض المالكون بتخفيض الإيجار.

3) تأثير على إعادة البيع

الوحدة التي لا يمكنها القيام بإيجاري أقل جاذبية للمستخدمين النهائيين والمستثمرين على المدى الطويل.

لهذا السبب، فإن هذا الموضوع ليس "فنيًا".

إنه مالي.

 

أخطاء شائعة يرتكبها المالكون (وكيفية تجنبها)

خطأ 1: افتراض أن الوحدة مؤهلة تلقائيًا

حتى إذا شعرت أن مبناك سكني، قد يصنفه النظام بشكل مختلف.

خطأ 2: إدراج الوحدة قبل تأكيد أهليتها لإيجاري

هذا يهدر الوقت ويضيع فرص المستأجرين.

خطأ 3: خلط استراتيجيات الإيجار قصير الأجل وطويل الأجل

إذا كانت الوحدة تُستخدم مثل منزل للعطلات، يصبح من الصعب تبرير معاملتها كإيجار طويل الأجل.

خطأ 4: الشراء دون العناية الواجبة

قبل شراء وحدة شقة فندقية، يجب على المستثمرين التأكد من:

• هل يمكن الحصول على إيجاري؟

• هل تحتوي الوحدة على خدمات فندقية؟

• هل هناك مشغل يتحكم في المخزون؟

 

قائمة فحص بسيطة للمستثمرين (قبل الشراء)

إذا كنت تشتري وحدة شقة فندقية في دبي، اسأل هذه الأسئلة قبل الدفع:

• هل يمكن تأجير هذه الوحدة بعقد إيجار لمدة عام واحد؟

• هل يسمح بإيجاري لهذا المبنى؟

• هل الوحدة مرتبطة بخدمات فندقية؟

• هل هناك اتفاقية إدارة تتحكم في استخدام الإيجار؟

• هل يمكن للمالك الانسحاب من العملية الضيافة؟

إذا لم يستطع البائع الإجابة بوضوح، اعتبر ذلك خطرًا.

 

الأسئلة الشائعة:

هل يمكن لشقق الفنادق في دبي الحصول على إيجاري؟

نعم، في بعض الحالات. إذا كانت الوحدة لا تتضمن خدمات فندقية وتُعتبر كأصل للإيجار طويل الأجل، قد توافق DLD على إيجاري بعد تأكيد الحالة مع DET.

لماذا يتم حظر بعض وحدات الشقق الفندقية من إيجاري؟

لأنها تُعتبر مخزون ضيافة أو وحدات إيجار سياحية، وليس أصول إيجار سكنية.

ما هي عملية الموافقة على إيجاري في شقة فندقية؟

يمكن للمالكين الاتصال بـ DLD للحصول على الموافقة، ثم تتحقق DLD من حالة الوحدة مع DET، ومتى تم الموافقة، تصبح الوحدة مؤهلة لتسجيل إيجاري.

هل تعني سند الملكية الذي يقول "شقة فندقية" تلقائيًا حظر إيجاري؟

ليس دائمًا. التصنيف التشغيلي أكثر أهمية من الكلمات الموجودة في السند.

هل هذه المشكلة شائعة في دبي؟

نعم - وهي واحدة من أكثر مواضيع الامتثال سوء فهمًا بالنسبة للمستثمرين في مشاريع الشقق الفندقية والمخدومة.

الكلمة النهائية: هذه ليست "تفصيل صغير"، إنها مشكلة عائد

يمكن أن يكون قطاع الشقق الفندقية في دبي مربحًا - لكن فقط إذا فهم المستثمرون الفرق بين:

منتج الضيافة
مقابل
أصل الإيجار طويل الأجل

إذا كانت وحدتك من النوع الثاني (لا خدمات فندقية)، فإن إيجاري ليس خيالًا - إنه قابل للتحقيق، وطريق الموافقة من DLD هو المفتاح.

إذا كنت تمتلك وحدة شقة فندقية وتريد تأجيرها على المدى الطويل، تأكد من أهلية إيجاري قبل إدراج الوحدة. هذا يوفر الوقت، ويحمي إيجارك المطلوب، ويمنع انهيار الصفقة مع المستأجرين الجادين.