主要要点
- 迪拜房地产市场不能仅通过过时的“期房与现房”划分来理解。
- 正确的划分应为“初级市场与次级市场”，因为期房在两个市场中都有交易。
- 每个市场有不同的激励机制、风险、佣金、代理行为和定价逻辑。
- 在初级市场购买的投资者最终会在次级市场退出，因此理解这两个市场至关重要。
- DXBinteract在2024年引入了这一转变，以清理市场分析并改善投资者的决策。
迪拜的房地产市场长期以来被划分为“期房与现房”，但这种分类具有误导性。许多期房单位在交接前就被转售，一旦进入转售流通，它们的表现与初次上市市场完全不同。正确的市场结构应为“初级市场”（开发商首次销售）与“次级市场”（现房或期房的转售）。
每个市场有其独特的经济结构：开发商资助的佣金、激进的营销、付款计划以及早期投资者的翻转主导着初级市场。次级市场则依赖于协商交易、买方支付的佣金、门户网站驱动的曝光以及真实的供需价格发现。
由于所有投资者最终都是通过次级市场退出，因此理解这两个市场对定价智能、风险管理和时机决策至关重要。
理解迪拜房地产市场细分：真正反映现实的新框架
旧模型：期房与现房
多年来，迪拜的分析师、代理商和投资者将市场分为两个类别：
这看似简单，但实际上是错误的。
因为期房在交接之前可以多次转售，它的表现并不类似于典型的首次销售。
开发商首次推出的激励结构、佣金、市场压力和供应动态与期房所有者在开放市场上的转售完全不同。
这就是为什么这种旧的细分导致混淆、误导性比较和对市场表现的不准确结论。
新现实：初级市场与次级市场（DXBinteract的2024框架）
自2024年起，DXBinteract引入了在成熟全球市场中使用的正确市场细分：
初级市场（首次销售）
开发商与买方之间的直接交易。
次级市场（转售）
任何一项交易，其中现有所有者将现房或期房出售给新买家。
这种细分与迪拜实际的激励机制、市场力量和定价行为相一致。
初级市场：主题、动态与投资者影响
1. 佣金与激励由开发商驱动
- 开发商支付佣金。
- 通常高于2%。
- 这导致代理商倾向于销售初级项目。
投资者要点：
开发商资助的佣金意味着代理商会大量推销初级房源，有时不管该社区的转售表现如何。
2. 激进的供应与巨大的营销
- 大量库存和频繁推出
- 付费广告、网红营销、社交媒体主导
- 高度策划的展示单元和情感品牌
这意味着：
初级市场旨在大规模吸引买家，特别是寻求轻松入门的投资者。
3. 付款计划 + 延迟交付
- 灵活的付款结构
- 提高可负担性的分期付款模式
- 交接风险：可能的延迟
投资者影响：
吸引人的入门，但需要研究开发商的可靠性和次级市场的吸纳能力。
4. 在交接前高回报，但存在流动性风险
- 许多投资者在交接前进行翻转并获得高回报，因为小额股权存款可以带来大的相对收益。
- 但如果投资者违约或需要快速流动性，他们可能会以低于原价（OP）的价格出售以退出。
投资者影响：
理解流动性周期。并非每个项目的表现都相同。
5. 初级代理很少处理转售
初级市场的销售代表通常：
- 不处理看房
- 不谈判转售
- 不管理转让流程
- 不适合高强度的转售工作
重要见解：
投资者不应依赖初级市场代理来出售他们的物业。
你的转售退出发生在一个完全不同的生态系统中。
次级市场：真正的价格发现之地
1. 包括现房和期房
这是最被误解的点。
转售的期房单位不属于初级市场。
它的表现完全像次级市场的资产。
2. 佣金结构
- 通常由买方支付2%
- 卖方通常不支付任何费用
- 激励驱动较少，表现驱动较多
3. 更高的交易努力
次级代理处理：
- 多次看房
- 定价策略
- 报价谈判
- 合同起草
- 在公证处办理转让
- 抵押贷款协调（如有）
这是真正的经纪工作。
它要求更高的努力，但也更具透明度，因为市场而非开发商决定价值。
4. 通过门户网站进行营销
次级市场的曝光主要来自：
- 物业搜索网
- Bayut
- Dubizzle
- DXBinteract（用于定价智能）
这种营销方式较少情感驱动，而更多数据驱动的比较。
5. 每个投资者最终都在这里出售
无论你的资产是：
你的退出几乎总是通过次级市场。
这就是为什么仅依赖初级市场动态是危险的；这忽视了未来转售价格的现实。
为什么“期房与现房”会误导投资者
因为：
- 期房出现在两个市场中。
- 现房仅出现在一个市场中。
- 激励和佣金差异巨大。
- 价格行为不同。
- 流动性周期不同。
- 风险不同。
- 情感与数据之间的差异。
- 营销环境不同。
因此，将期房与现房进行比较就像在比较苹果与橘子。
唯一能够反映迪拜实际运作的细分是：
初级市场与次级市场。
为什么DXBinteract引入这个框架
迪拜是全球发展最快的房地产市场之一，投资者需要一种更清晰、更合理的方式来分析：
- 定价
- 供应
- 流动性
- 市场周期
- 退出策略
- 风险
- 收益压缩
- 投资者行为
这种细分为投资者提供了清晰度，防止了基于过时分类得出的错误结论。
实用的投资者建议
- 如果你购买初级市场的房产，在支付定金之前研究该社区的次级市场。
- 如果计划翻转，通过DXBinteract跟踪转售吸纳率。
- 如果计划持有，基于次级库存计算租赁需求，而不是开发商的声明。
- 不要指望初级市场的代理商在后期出售你的房产。选择一位转售专家。
行动呼吁
- 在做决策之前，使用DXBinteract监控初级和次级价格趋势。
- 在购买任何初级市场推出之前，向fäm Properties请求转售退出策略咨询。
- 订阅DXBadvanced，以获取迪拜社区的更深入细分分析。
常见问题解答
1. 为什么我们不能再使用“期房与现房”了？
因为期房在两个市场中都有出现。转售的期房单位表现像次级资产，而不是初级市场的首次推出。
2. 初级市场真的提供更好的投资回报吗？
可以，特别是交接前的翻转，但完全取决于时机、开发商品牌和次级市场的流动性。
3. 初级市场的佣金真的是更高吗？
是的。开发商通常支付更高的佣金，这影响了代理商的激励。
4. 为什么初级市场的代理商回避转售？
转售需要看房、谈判、转让管理和时间。这是完全不同的技能集。
5. 投资者应该关注哪个市场？
两个市场。你进入初级市场，但最终退出次级市场。忽视转售市场是一个重大的投资错误。