主要要点
- 迪拜的房地产市场不能仅通过过时的期房与现房划分来理解。
- 正确的划分是初级市场与二级市场，因为期房在两个市场中都有交易。
- 每个市场都有不同的激励、风险、佣金、代理行为和定价逻辑。
- 在初级市场购买的投资者最终会在二级市场退出，因此理解这两个市场至关重要。
- DXBinteract在2024年引入了这种转变，以清晰市场分析并改善投资者决策。
迪拜的房地产市场长期以来一直被划分为“期房与现房”，但这种分类是误导性的。许多期房单位在交接前就被转售，一旦进入转售流通，它们的表现与初次上市市场完全不同。正确的市场结构是初级市场（开发商的首次销售）与二级市场（现房或期房的转售）。
每个市场都有不同的经济特征：开发商资助的佣金、激进的营销、付款计划和早期投资者的转手在初级市场占主导地位。二级市场依赖于协商交易、买方支付佣金、门户驱动的曝光和真实的供需价格发现。
由于所有投资者最终都通过二级市场退出，因此理解这两个部分对定价智能、风险管理和时机决策至关重要。
理解迪拜房地产市场的分段：反映现实的新框架
旧模型：期房与现房
多年来，迪拜的分析师、代理和投资者将市场分为两个部分：
这看起来简单，但其实是错误的。
因为期房在交接前可以多次转售，它的表现与典型的首次销售完全不同。
来自开发商的首次上市的激励结构、佣金、市场压力和供应动态与期房所有者在开放市场中的转售完全不同。
这就是为什么这种旧的划分会造成混淆、误导性比较和对市场表现的不准确结论。
新现实：初级市场与二级市场（DXBinteract的2024框架）
自2024年以来，初级市场（首次销售）
开发商与买方之间的直接交易。
二级市场（转售）
任何现有所有者将现房或期房出售给新买方的交易。
这种划分符合迪拜实际的激励、市场力量和定价行为。
初级市场：主题、动态与投资者影响
1. 佣金与激励由开发商驱动
- 开发商支付佣金。
- 通常高于2%。
- 这会导致代理商在销售初级项目时有自然的偏向。
投资者要点：
开发商资助的佣金意味着代理商会大力推销初级房源，有时无视该社区的转售表现。
2. 激进的供应与庞大的营销
- 大量的库存和频繁的推出
- 付费广告、网红活动、社交媒体主导
- 高度精心策划的展示单位和情感品牌
这意味着：
初级市场旨在大规模吸引买家，特别是寻求简单切入点的投资者。
3. 付款计划 + 延迟交付
- 灵活的付款结构
- 提高可负担性的分期付款模式
- 交接风险：可能会延迟
投资者影响：
吸引人的切入点，但需要研究开发商的可靠性和二级市场的吸纳能力。
4. 在交接前强劲的投资回报，但存在流动性风险
- 许多投资者在交接前进行转手，获得强劲的投资回报，因为小额的股权存款可以带来大幅度的收益。
- 但如果投资者违约或需要快速流动性，他们可能会以低于原始价格（OP）的价格出售以退出。
投资者影响：
了解流动性周期。不是每个项目的表现都一样。
5. 初级代理很少处理转售
初级市场的销售代表通常：
- 不处理看房
- 不谈判转售
- 不管理转移流程
- 不适合高强度的转售工作
关键见解：
投资者不应依赖初级市场的代理来出售他们的物业。
你的转售退出发生在一个完全不同的生态系统中。
二级市场：真实价格发现发生的地方
1. 包括现房和期房
这是最被误解的观点。
转售的期房单位不属于初级市场。
它的表现完全像二级市场资产。
2. 佣金结构
- 通常由买方支付2%
- 卖方通常不支付任何费用
- 激励驱动较少，更多是基于表现
3. 更高的交易努力
二级代理处理：
- 多次看房
- 定价策略
- 报价谈判
- 合同起草
- 在信托办公室进行转移
- 抵押协调（如有）
这才是真正的经纪工作。
这更具挑战性，但也更透明，因为市场而不是开发商决定价值。
4. 通过门户网站进行营销
二级曝光主要来自：
这里的情感营销较少，更加注重数据驱动的比较。
5. 每位投资者最终都在此出售
无论你的资产是：
你的退出几乎总是通过二级市场。
这就是为什么仅依赖初级市场动态是危险的；它忽视了你未来转售价格的现实。
为什么期房与现房会误导投资者
因为：
- 期房出现在两个市场中。
- 现房仅出现在一个市场中。
- 激励和佣金差异巨大。
- 价格行为不同。
- 流动性周期不同。
- 风险不同。
- 情感与数据不同。
- 市场环境不同。
因此，比较期房与现房就像比较苹果与橘子。
唯一反映迪拜实际运作的划分是：
初级市场与二级市场。
为什么DXBinteract引入了这个框架
迪拜是全球发展最快的房地产市场之一，投资者需要一种更清晰、更合逻辑的方式来分析：
- 定价
- 供应
- 流动性
- 市场周期
- 退出策略
- 风险
- 收益压缩
- 投资者行为
这种分段为投资者提供了清晰度，防止了基于过时分类得出的错误结论。
实用的投资者建议
- 如果你购买初级市场，务必在支付定金前研究该社区的二级市场。
- 如果你打算转售，请通过DXBinteract跟踪转售吸纳率。
- 如果你打算持有，请根据二级库存计算租赁需求，而不是开发商的声明。
- 不要期望初级市场的代理会在后期出售你的物业。选择一个转售专家。
行动呼吁
- 使用DXBinteract监控初级和二级价格趋势，以便做出决策。
- 在购买任何初级上市之前，请向fäm Properties请求转售退出策略咨询。
- 订阅DXBadvanced，以便深入分析迪拜社区的细分分析。
常见问题
1. 为什么我们不能再使用期房与现房的划分？
因为期房出现在两个市场中。转售的期房单位表现得像二级资产，而不是初级上市。
2. 初级市场是否提供更好的投资回报？
是的，尤其是在交接前的转手，但完全取决于时机、开发商品牌和二级市场的流动性。
3. 初级市场的佣金真的更高吗？
是的。开发商通常支付更高的佣金，这会影响代理的激励。
4. 为什么初级市场的代理避免处理转售？
转售需要看房、谈判、转移管理和时间。这是完全不同的技能组合。
5. 投资者应该关注哪个市场？
两者都要。你在初级市场进入，但在二级市场退出。忽视转售市场是一个重大的投资者错误。