1. Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản Dubai tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025, ghi nhận tổng giá trị doanh số đạt 499,5 tỷ AED trong ba quý đầu năm — một mức tăng 33% so với năm trước.

Khối lượng giao dịch đạt 158.300 giao dịch (+21% so với năm trước), trong khi giá trung bình mỗi sq ft tăng 8% lên 1.600 AED.

Dữ liệu xác nhận rằng nhu cầu trên cả bất động sản chưa hoàn thành và bất động sản sẵn có vẫn rất mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi sự tự tin của nhà đầu tư, tăng trưởng dân số, và một cơ sở người mua đa dạng.

2. Phân Khúc Thị Trường

Thị Trường Bất Động Sản Chưa Hoàn Thành (Bán Lần Đầu)

• Giá trị doanh số: 324,2 tỷ AED (+33% so với năm trước)
• Giao dịch: 108,6 K (+26% so với năm trước)
• Giá trung bình: 1.700 AED/sq ft (+5% so với năm trước)

Doanh số bán bất động sản chưa hoàn thành tiếp tục chiếm ưu thế trong thị trường tổng thể của Dubai, phản ánh sự ra mắt liên tục của các nhà phát triển và việc hấp thụ mạnh mẽ ở các khu vực mới nổi như Dubai South, JVC, và Wadi Al Safa 5.

Thị Trường Bán Lại

• Giá trị doanh số: 175,3 tỷ AED (+31% so với năm trước)
• Giao dịch: 49,7 K (+11% so với năm trước)
• Giá trung bình: 1.500 AED/sq ft (+11% so với năm trước)
• Lợi nhuận vốn: 56 tỷ AED (+66,6% so với năm trước)

Thị trường thứ cấp đã mang lại sự gia tăng vốn ấn tượng, được thúc đẩy bởi nguồn cung sẵn có hạn chế và nhu cầu cao từ các cộng đồng cao cấp ở các khu vực như JVC, Dubai Marina, và Business Bay.

Hoạt Động Thế Chấp

• Tổng giá trị: 132,5 tỷ AED
• Giao dịch: 38 K (+29% so với năm trước)
• Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) trung bình: 72,6% (-5,5% so với năm trước)

Trong khi giao dịch thế chấp tăng, tỷ lệ LTV trung bình giảm cho thấy sự đóng góp vốn cao hơn từ người dùng cuối và các nhà đầu tư, phù hợp với những người mua giàu có và các nhà đầu tư quốc tế có nhiều tiền mặt.

3. Xu Hướng Cung Cấp & Phát Triển

• Số lượng đơn vị mới ra mắt (YTD): ≈118.500 (hầu như không thay đổi so với 2024)
• Nhà phát triển: 2.061
• Cơ quan: 9.003
• Đại lý hoạt động: 30.332

Dubai hiện đã ghi nhận hai năm liên tiếp với số lượng ra mắt dự án cao kỷ lục. Các nhà phát triển vẫn rất tích cực, đặc biệt là trong các cộng đồng biệt thự và các cụm căn hộ giá cả phải chăng.
Mức độ mở rộng cung cấp này cho thấy sự tự tin nhưng cũng yêu cầu phải theo dõi cẩn thận tỷ lệ hấp thụ khi tiến vào năm 2026.

4. Khu Vực Hoạt Động Tốt Nhất (YTD 2025)

Căn Hộ – Chưa Hoàn Thành

1. Jumeirah Village Circle (JVC) – lãnh đạo thị trường rõ ràng
2. Business Bay – sự gia tăng mạnh mẽ trong các dự án mới
3. Wadi Al Safa 5 – điểm nóng đang phát triển nhanh chóng
4. Dubai South – đáp ứng nhu cầu trung lưu
5. Jabal Ali First – tăng trưởng ổn định

Căn Hộ – Bán Lại

1. JVC – khối lượng bán lại chiếm ưu thế
2. Dubai Marina – ổn định trưởng thành
3. Business Bay – tỷ lệ quay vòng cao
4. Downtown Dubai – sự chậm lại nhẹ sau kỷ lục 2024
5. Al Merkadh – sự quan tâm đang nổi lên

Biệt Thự – Chưa Hoàn Thành

1. Al Yelayiss 1 – hiệu suất hàng đầu với tỷ lệ hấp thụ cao nhất
2. Al Yufrah 1 – động lực ổn định
3. Madinat Hind 4 – mức tăng vừa phải
4. Dubai Investment Park Second – nhu cầu đang tăng lên
5. Wadi Al Safa 5 – xu hướng bền vững

Biệt Thự – Bán Lại

1. Wadi Al Safa 5
2. Al Yelayiss 1
3. Al Hebiah Fifth
4. Dubai South
5. Al Yufrah 1

5. Nhận Định Thị Trường

• Lợi nhuận từ việc bán lại đang tăng vọt: Lợi nhuận vốn tăng 67% so với năm trước phản ánh một thị trường thứ cấp thanh khoản và việc bán lại nhanh chóng ở các cộng đồng trưởng thành.
• Các nhà phát triển vẫn lạc quan: Hơn 118 K đơn vị được ra mắt cho năm thứ hai liên tiếp cho thấy sự tự tin vào nhu cầu bền vững.
• Tài chính của người dùng cuối đang phát triển: Nhiều giao dịch thế chấp nhưng tỷ lệ LTV thấp hơn cho thấy kỷ luật vay nợ lành mạnh hơn.
• Dòng vốn từ nhà đầu tư toàn cầu: Dubai tiếp tục thu hút dòng di cư tài sản từ châu Âu, châu Á và GCC nhờ môi trường miễn thuế và lợi suất cho thuê mạnh mẽ.
• Sự phân hóa của thị trường vi mô: Các khu vực chính như Downtown và Marina đang ổn định trong khi các khu vực ngoại vi chứng kiến mức tăng trưởng hai con số.

6. Triển Vọng cho Quý 4 Năm 2025 và Hơn Thế Nữa

Thị trường bất động sản Dubai đang trên đà vượt qua 650 tỷ AED trong doanh số hàng năm vào cuối năm 2025, đánh dấu một năm lập kỷ lục khác.

• Ngắn Hạn: Đà tăng trưởng bền vững được thúc đẩy bởi doanh số bán bất động sản chưa hoàn thành và dòng vốn nước ngoài mạnh mẽ.
• Rủi Ro Trung Hạn: Nguy cơ cung vượt cầu tiềm năng ở các cộng đồng ngoại vi và sự thắt chặt thanh khoản toàn cầu.
• Cơ Hội: Những khu vực có tốc độ tăng trưởng cao như Dubai South, Al Yelayiss 1, và Wadi Al Safa 5 tiếp tục cung cấp điểm vào hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Điểm Đáng Chú Ý

Thị trường bất động sản Dubai vẫn trong giai đoạn mở rộng lành mạnh, được hỗ trợ bởi nhu cầu quốc tế, kiểm soát đòn bẩy và tăng trưởng giá ổn định.
Trong khi các nhà phát triển thúc đẩy các dự án ra mắt kỷ lục, nhu cầu của người mua — từ cả người dùng cuối và các nhà đầu tư — vẫn tiếp tục hấp thụ hàng tồn kho mới.
Triển vọng tổng thể cho năm 2025 vẫn rất lạc quan, với dữ liệu hỗ trợ động lực tăng trưởng bền vững đến năm 2026.