Các điểm chính

• Thị trường bất động sản Dubai không thể được hiểu thông qua phân khúc cũ là "căn hộ chưa hoàn thiện" so với "căn hộ đã hoàn thiện".
• Phân khúc đúng là "Thị trường sơ cấp" so với "Thị trường thứ cấp", vì các căn hộ chưa hoàn thiện được giao dịch ở cả hai thị trường.
• Mỗi thị trường có những động lực, rủi ro, hoa hồng, hành vi của môi giới và logic định giá khác nhau.
• Các nhà đầu tư mua ở thị trường sơ cấp cuối cùng sẽ thoát ra ở thị trường thứ cấp, do đó việc hiểu cả hai thị trường là điều cần thiết.
• DXBinteract đã giới thiệu sự thay đổi này vào năm 2024 để làm sạch phân tích thị trường và cải thiện quyết định của nhà đầu tư.
  
  

Thị trường bất động sản Dubai từ lâu đã được phân chia thành "căn hộ chưa hoàn thiện" và "căn hộ đã hoàn thiện", nhưng phân loại này là sai lệch. Nhiều căn hộ chưa hoàn thiện được bán lại trước khi bàn giao, và khi chúng tham gia vào vòng quay bán lại, chúng không hành xử giống như thị trường ra mắt sơ cấp. Cấu trúc thị trường đúng là Thị trường Sơ cấp (bán lần đầu từ các nhà phát triển) so với Thị trường Thứ cấp (bán lại các căn hộ đã hoàn thiện hoặc chưa hoàn thiện).

Mỗi thị trường có nền kinh tế khác nhau: hoa hồng do nhà phát triển tài trợ, tiếp thị mạnh mẽ, kế hoạch thanh toán và đầu tư lật ở giai đoạn đầu chiếm ưu thế trong thị trường sơ cấp. Thị trường thứ cấp dựa vào các giao dịch thương lượng, hoa hồng do người mua trả, sự tiếp cận từ các cổng thông tin và quá trình xác định giá cả dựa trên cung cầu thực tế.
Bởi vì tất cả các nhà đầu tư cuối cùng đều thoát ra qua thị trường thứ cấp, việc hiểu cả hai phân khúc là điều cần thiết cho trí tuệ định giá, quản lý rủi ro và quyết định thời điểm.

 

Hiểu các phân khúc thị trường bất động sản Dubai: Khung mới phản ánh thực tế

 

Mô hình cũ: Căn hộ chưa hoàn thiện vs. Căn hộ đã hoàn thiện

Trong nhiều năm, các nhà phân tích, môi giới và nhà đầu tư ở Dubai đã chia thị trường thành hai nhóm:

• Căn hộ chưa hoàn thiện
• Căn hộ đã hoàn thiện
  
  

Điều này có vẻ đơn giản, nhưng thực ra là sai.

Bởi vì một căn hộ chưa hoàn thiện có thể được bán nhiều lần trước khi bàn giao, nó không hành xử giống như một lần bán đầu tiên điển hình.
Các cấu trúc động lực, hoa hồng, áp lực tiếp thị và động lực cung cầu của một lần ra mắt đầu tiên từ một nhà phát triển hoàn toàn khác so với một chủ sở hữu căn hộ chưa hoàn thiện bán lại trên thị trường mở.

Đó là lý do tại sao phân khúc cũ này tạo ra sự nhầm lẫn, so sánh sai lệch và kết luận không chính xác về hiệu suất thị trường.

 

Thực tế mới: Thị trường sơ cấp vs. Thị trường thứ cấp (Khung năm 2024 của DXBinteract)

Kể từ năm 2024, DXBinteract đã giới thiệu phân khúc đúng được sử dụng trong các thị trường toàn cầu trưởng thành:

Thị trường Sơ cấp (Bán lần đầu)

Một giao dịch trực tiếp giữa nhà phát triển và người mua.

Thị trường Thứ cấp (Bán lại)

Bất kỳ giao dịch nào mà một bất động sản, dù là đã hoàn thiện HAY chưa hoàn thiện, được bán bởi một chủ sở hữu hiện tại cho một người mua mới.

Phân khúc này phù hợp với các động lực thực tế, các lực tiếp thị và hành vi định giá ở Dubai.

 

Thị trường Sơ cấp: Các chủ đề, động lực & Ảnh hưởng đến nhà đầu tư

1. Hoa hồng & Động lực do nhà phát triển quyết định

• Nhà phát triển trả hoa hồng.
• Thường cao hơn 2%.
• Điều này tạo ra sự thiên lệch tự nhiên của môi giới hướng đến việc bán các dự án sơ cấp.
  
  

Điểm rút ra cho nhà đầu tư:

Hoa hồng do nhà phát triển tài trợ có nghĩa là các môi giới đẩy mạnh hàng hóa sơ cấp, đôi khi bất kể hiệu suất bán lại trong cộng đồng đó.

 

2. Cung cấp mạnh mẽ & Tiếp thị quy mô lớn

• Khối lượng hàng tồn kho lớn và các đợt ra mắt thường xuyên
• Quảng cáo trả phí, chiến dịch người ảnh hưởng, thống trị trên mạng xã hội
• Các đơn vị mẫu được chọn lọc kỹ lưỡng và thương hiệu cảm xúc
  
  

Ý nghĩa của điều này:

Thị trường sơ cấp được thiết kế để thu hút người mua với quy mô lớn, đặc biệt là các nhà đầu tư tìm kiếm điểm vào dễ dàng.

 

3. Kế hoạch thanh toán + Chậm bàn giao

• Cấu trúc thanh toán linh hoạt
• Mô hình trả góp tăng cường khả năng chi trả
• Rủi ro bàn giao: có thể bị trì hoãn
  
  

Ảnh hưởng đến nhà đầu tư:

Điểm vào hấp dẫn nhưng cần nghiên cứu về độ tin cậy của nhà phát triển và khả năng hấp thụ thị trường thứ cấp.

 

4. ROI mạnh trước khi bàn giao, nhưng có rủi ro thanh khoản

• Nhiều nhà đầu tư lật trước khi bàn giao và đạt được ROE mạnh, vì các khoản đặt cọc vốn nhỏ có thể mang lại lợi nhuận tỷ lệ lớn.
• Nhưng nếu một nhà đầu tư không thể thanh toán hoặc cần thanh khoản nhanh, họ có thể bán dưới giá gốc (OP) để thoát ra.
  
  

Ảnh hưởng đến nhà đầu tư:

Hiểu các chu kỳ thanh khoản. Không phải dự án nào cũng hành xử giống nhau.

 

5. Các môi giới sơ cấp hiếm khi xử lý các giao dịch bán lại

Các đại diện bán hàng tại thị trường sơ cấp thường:

• Không tổ chức xem nhà
• Không thương lượng các giao dịch bán lại
• Không quản lý quy trình chuyển nhượng
• Không được chuẩn bị cho công việc bán lại tốn công sức
  
  

Thông tin quan trọng:

Các nhà đầu tư không nên dựa vào các môi giới thị trường sơ cấp để bán bất động sản của họ sau này.
Việc thoát ra của bạn diễn ra trong một hệ sinh thái hoàn toàn khác.

 

Thị trường Thứ cấp: Nơi thực sự diễn ra sự phát hiện giá

 

1. Bao gồm cả Căn hộ đã hoàn thiện và Căn hộ chưa hoàn thiện

Đây là điểm bị hiểu sai nhiều nhất.

Một căn hộ chưa hoàn thiện bán lại không phải là một phần của thị trường sơ cấp.
Nó hành xử như một tài sản thuộc thị trường thứ cấp.

2. Cấu trúc hoa hồng

• Thường là 2% do người mua trả
• Người bán thường không phải trả gì
• Ít bị ảnh hưởng bởi động lực, nhiều hơn bởi hiệu suất
  
  

3. Nỗ lực giao dịch cao hơn

Các môi giới thứ cấp xử lý:

• Nhiều buổi xem nhà
• Chiến lược định giá
• Thương lượng đề nghị
• Soạn thảo hợp đồng
• Chuyển nhượng tại các văn phòng ủy thác
• Điều phối thế chấp (nếu có)
  
  

Đây là công việc môi giới thực sự.

Nó đòi hỏi nhiều hơn nhưng cũng minh bạch hơn, vì thị trường, không phải nhà phát triển, xác định giá trị.

 

4. Tiếp thị qua các cổng thông tin

Sự tiếp cận thứ cấp chủ yếu đến từ:

• Property Finder
• Bayut
• Dubizzle
• DXBinteract (để phân tích định giá)
  
  

Có ít tiếp thị cảm xúc hơn và nhiều so sánh dựa trên dữ liệu hơn.

 

5. Đây là nơi mà mọi nhà đầu tư cuối cùng đều bán

Dù tài sản của bạn là:

• Đã hoàn thiện
• Chưa hoàn thiện
• Cao cấp sang trọng
• Giá cả phải chăng
  
  

Việc thoát ra của bạn gần như luôn qua thị trường thứ cấp.

Đó là lý do tại sao việc chỉ dựa vào động lực sơ cấp là nguy hiểm; nó bỏ qua thực tế về giá bán lại trong tương lai của bạn.

 

Tại sao phân khúc "Chưa hoàn thiện vs. Đã hoàn thiện" gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư

Bởi vì:

• Căn hộ chưa hoàn thiện xuất hiện ở cả hai thị trường.
• Căn hộ đã hoàn thiện chỉ xuất hiện trong một thị trường.
• Các động lực và hoa hồng khác nhau một cách rõ rệt.
• Hành vi giá cả khác nhau.
• Các chu kỳ thanh khoản khác nhau.
• Các rủi ro khác nhau.
• Cảm xúc so với dữ liệu khác nhau.
• Môi trường tiếp thị khác nhau.
  
  

Do đó, so sánh "căn hộ chưa hoàn thiện vs. căn hộ đã hoàn thiện" giống như so sánh táo với cam.

Phân khúc duy nhất phản ánh cách Dubai thực sự hoạt động là:

Thị trường Sơ cấp vs. Thị trường Thứ cấp.

Tại sao DXBinteract giới thiệu khung này

Dubai là một trong những thị trường bất động sản phát triển nhanh nhất trên toàn cầu, và các nhà đầu tư cần một cách phân tích sạch hơn, hợp lý hơn:

• Định giá
• Cung cấp
• Thanh khoản
• Chu kỳ thị trường
• Chiến lược thoát
• Rủi ro
• Sự nén lợi suất
• Hành vi nhà đầu tư

Phân khúc này mang lại sự rõ ràng cho các nhà đầu tư và ngăn chặn những kết luận sai lầm từ các phân loại lỗi thời.

 

Lời khuyên thực tiễn cho nhà đầu tư

• Nếu bạn mua ở thị trường sơ cấp, hãy nghiên cứu thị trường thứ cấp của cộng đồng đó trước khi đặt cọc.
• Nếu bạn dự định lật, hãy theo dõi tỷ lệ hấp thụ bán lại qua DXBinteract.
• Nếu bạn dự định giữ, hãy tính toán nhu cầu cho thuê dựa trên hàng tồn kho thứ cấp, không phải tuyên bố của nhà phát triển.
• Đừng mong đợi một đại lý thị trường sơ cấp sẽ bán bất động sản của bạn sau này. Hãy chọn một chuyên gia bán lại.
  
  

 

Gọi đến hành động

• Sử dụng DXBinteract để theo dõi cả xu hướng giá sơ cấp và thứ cấp trước khi đưa ra quyết định.
• Yêu cầu tư vấn chiến lược thoát bán lại từ fäm Properties trước khi mua bất kỳ dự án sơ cấp nào.
• Đăng ký DXBadvanced để có phân tích sâu hơn về phân khúc giữa các cộng đồng ở Dubai.
  
  

 

Các câu hỏi thường gặp

1. Tại sao chúng ta không thể sử dụng phân khúc "chưa hoàn thiện vs. đã hoàn thiện" nữa?

Bởi vì các bất động sản chưa hoàn thiện xuất hiện ở cả hai thị trường. Một căn hộ chưa hoàn thiện bán lại hành xử như một tài sản thứ cấp, không phải như một lần ra mắt sơ cấp.

2. Thị trường sơ cấp có mang lại ROI tốt hơn không?

Có thể, đặc biệt là trong các giao dịch lật trước khi bàn giao, nhưng hoàn toàn phụ thuộc vào thời điểm, thương hiệu nhà phát triển và thanh khoản của thị trường thứ cấp.

3. Hoa hồng có thật sự cao hơn trong thị trường sơ cấp không?

Có. Các nhà phát triển thường trả hoa hồng cao hơn, điều này hình thành động lực cho các môi giới.

4. Tại sao các đại lý thị trường sơ cấp lại tránh các giao dịch bán lại?

Bán lại đòi hỏi phải tổ chức xem nhà, thương lượng, quản lý chuyển nhượng và thời gian. Đó là một kỹ năng hoàn toàn khác.

5. Nhà đầu tư nên tập trung vào thị trường nào?

Cả hai. Bạn vào thị trường sơ cấp nhưng bạn thoát ra ở thị trường thứ cấp. Bỏ qua thị trường bán lại là một sai lầm lớn của nhà đầu tư.