Các điểm chính
- Thị trường bất động sản Dubai không thể hiểu được qua phân khúc cũ về bất động sản đang xây dựng và bất động sản sẵn có.
- Phân khúc đúng là Thị trường sơ cấp và Thị trường thứ cấp, vì bất động sản đang xây dựng giao dịch cả hai.
- Mỗi thị trường có những ưu đãi, rủi ro, hoa hồng, hành vi của đại lý và logic định giá khác nhau.
- Các nhà đầu tư mua ở thị trường sơ cấp cuối cùng sẽ bán ở thị trường thứ cấp, vì vậy việc hiểu biết cả hai là rất quan trọng.
- DXBinteract đã giới thiệu sự chuyển đổi này vào năm 2024 để làm sạch phân tích thị trường và cải thiện quyết định đầu tư.
Thị trường bất động sản Dubai đã lâu nay được phân chia thành “bất động sản đang xây dựng và bất động sản sẵn có”, nhưng phân loại này gây hiểu lầm. Nhiều căn hộ đang xây dựng được bán lại trước khi bàn giao, và một khi chúng vào chu trình bán lại, chúng không hoạt động giống như thị trường ra mắt sơ cấp. Cấu trúc thị trường đúng là Thị trường sơ cấp (bán đầu tiên từ các nhà phát triển) so với Thị trường thứ cấp (bán lại các đơn vị sẵn có hoặc đang xây dựng).
Mỗi thị trường có các yếu tố kinh tế riêng biệt: hoa hồng do nhà phát triển tài trợ, marketing quyết liệt, kế hoạch thanh toán và việc nhà đầu tư bán lại ở giai đoạn đầu chiếm ưu thế trong thị trường sơ cấp. Thị trường thứ cấp phụ thuộc vào các giao dịch thương lượng, hoa hồng do người mua trả, sự tiếp cận qua cổng thông tin và sự phát hiện giá cả dựa trên cung-cầu thực tế.
Khi tất cả nhà đầu tư cuối cùng ra khỏi thị trường qua thị trường thứ cấp, việc hiểu biết cả hai phân khúc là rất cần thiết cho việc định giá, quản lý rủi ro và quyết định thời điểm.
Hiểu các phân khúc thị trường bất động sản Dubai: Khung mới phản ánh thực tế
Mô hình cũ: Bất động sản đang xây dựng và bất động sản sẵn có
Trong nhiều năm, các nhà phân tích, đại lý và nhà đầu tư Dubai đã chia thị trường thành hai loại:
Điều này trông có vẻ đơn giản, nhưng thực ra là sai.
Bởi vì một bất động sản đang xây dựng có thể được bán nhiều lần trước khi bàn giao, nó không hoạt động như một lần bán đầu tiên điển hình.
Các cấu trúc ưu đãi, hoa hồng, áp lực marketing và động lực cung cầu của một lần ra mắt đầu tiên từ một nhà phát triển hoàn toàn khác với một chủ sở hữu bất động sản đang xây dựng bán lại trên thị trường.
Đó là lý do tại sao phân khúc cũ này tạo ra sự nhầm lẫn, so sánh sai lệch và kết luận không chính xác về hiệu suất thị trường.
Thực tế mới: Thị trường sơ cấp so với Thị trường thứ cấp (Khung năm 2024 của DXBinteract)
Kể từ năm 2024, Thị trường sơ cấp (Bán đầu tiên)
Một giao dịch trực tiếp giữa nhà phát triển → người mua.
Thị trường thứ cấp (Bán lại)
Bất kỳ giao dịch nào mà một bất động sản, sẵn có HOẶC đang xây dựng, được bán bởi một chủ sở hữu hiện tại cho một người mua mới.
Sự phân khúc này phù hợp với các ưu đãi thực tế, lực lượng marketing và hành vi định giá ở Dubai.
Thị trường sơ cấp: Chủ đề, Động lực & Ảnh hưởng đến nhà đầu tư
1. Hoa hồng & Ưu đãi do nhà phát triển điều khiển
- Nhà phát triển trả hoa hồng.
- Thường cao hơn 2%.
- Điều này tạo ra sự thiên lệch tự nhiên của đại lý đối với việc bán các dự án sơ cấp.
Điều nhà đầu tư cần lưu ý:
Hoa hồng do nhà phát triển tài trợ có nghĩa là các đại lý thường thúc đẩy hàng hóa sơ cấp mạnh mẽ, đôi khi bất chấp hiệu suất bán lại trong cộng đồng đó.
2. Cung cấp mạnh mẽ & Marketing quy mô lớn
- Khối lượng tồn kho lớn và ra mắt thường xuyên
- Quảng cáo trả tiền, chiến dịch người ảnh hưởng, thống trị mạng xã hội
- Các đơn vị mẫu được chọn lọc kỹ lưỡng và thương hiệu cảm xúc
Điều này có nghĩa là:
Thị trường sơ cấp được thiết kế để thu hút người mua quy mô lớn, đặc biệt là các nhà đầu tư tìm kiếm các điểm gia nhập dễ dàng.
3. Kế hoạch thanh toán + Giao hàng chậm
- Cấu trúc thanh toán linh hoạt
- Mô hình trả góp làm tăng khả năng chi trả
- Rủi ro bàn giao: có thể bị trì hoãn
Ảnh hưởng đến nhà đầu tư:
Điểm gia nhập hấp dẫn nhưng yêu cầu nghiên cứu về độ tin cậy của nhà phát triển và khả năng hấp thụ của thị trường thứ cấp.
4. Lợi suất đầu tư mạnh trước khi bàn giao, nhưng có rủi ro thanh khoản
- Nhiều nhà đầu tư bán lại trước khi bàn giao và đạt được ROE mạnh, vì các khoản tiền đặt cọc nhỏ có thể mang lại lợi nhuận tỷ lệ lớn.
- Nhưng nếu một nhà đầu tư không trả được hoặc cần thanh khoản nhanh, họ có thể bán dưới giá gốc (OP) để ra khỏi.
Ảnh hưởng đến nhà đầu tư:
Hiểu các chu trình thanh khoản. Không phải mọi dự án đều hoạt động giống nhau.
5. Các đại lý sơ cấp hiếm khi xử lý bán lại
Các đại diện bán hàng thị trường sơ cấp thường:
- Không xử lý việc xem nhà
- Không thương lượng bán lại
- Không quản lý quy trình chuyển nhượng
- Không được xây dựng cho công việc bán lại tốn công sức cao
Nhận định quan trọng:
Các nhà đầu tư không nên dựa vào các đại lý thị trường sơ cấp để bán bất động sản của họ sau này.
Việc thoát của bạn xảy ra trong một hệ sinh thái hoàn toàn khác.
Thị trường thứ cấp: Nơi phát hiện giá thực tế xảy ra
1. Bao gồm cả Bất động sản sẵn có VÀ đang xây dựng
Đây là điểm bị hiểu lầm nhiều nhất.
Một căn hộ đang xây dựng bán lại không phải là một phần của thị trường sơ cấp.
Nó hoạt động giống như một tài sản trên thị trường thứ cấp.
2. Cấu trúc hoa hồng
- Thường là 2% do người mua trả
- Người bán thường không trả gì cả
- Ít dựa trên ưu đãi, nhiều dựa trên hiệu suất
3. Nỗ lực giao dịch cao hơn
Các đại lý thứ cấp xử lý:
- Nhiều lần xem nhà
- Chiến lược định giá
- Thương lượng giá đề nghị
- Soạn thảo hợp đồng
- Chuyển nhượng tại văn phòng ủy thác
- Phối hợp thế chấp (nếu có)
Đây là công việc môi giới thực sự.
Nó yêu cầu nhiều hơn nhưng cũng minh bạch hơn, vì thị trường, không phải nhà phát triển, đặt giá trị.
4. Marketing qua các cổng thông tin
Sự tiếp cận thứ cấp chủ yếu đến từ:
- Property Finder
- Bayut
- Dubizzle
- DXBinteract (để thông tin định giá)
Có ít marketing cảm xúc và nhiều so sánh dựa trên dữ liệu.
5. Đây là nơi mọi nhà đầu tư cuối cùng bán
Cho dù tài sản của bạn là:
Lối ra của bạn hầu như luôn thông qua thị trường thứ cấp.
Đó là lý do tại sao việc chỉ dựa vào động lực sơ cấp là nguy hiểm; nó bỏ qua thực tế về giá bán lại trong tương lai của bạn.
Tại sao phân khúc đang xây dựng và sẵn có gây hiểu lầm cho các nhà đầu tư
Bởi vì:
- Bất động sản đang xây dựng xuất hiện trong cả hai thị trường.
- Bất động sản sẵn có chỉ xuất hiện trong một.
- Các ưu đãi và hoa hồng khác nhau rõ rệt.
- Hành vi giá khác nhau.
- Chu trình thanh khoản khác nhau.
- Rủi ro khác nhau.
- Cảm xúc so với dữ liệu khác nhau.
- Môi trường marketing khác nhau.
Vì vậy, so sánh bất động sản đang xây dựng và sẵn có giống như so sánh táo và cam.
Phân khúc duy nhất phản ánh cách Dubai thực sự hoạt động là:
Thị trường sơ cấp so với Thị trường thứ cấp.
Tại sao DXBinteract giới thiệu khung này
Dubai là một trong những thị trường bất động sản phát triển nhanh nhất trên thế giới, và các nhà đầu tư cần một cách phân tích sạch sẽ và hợp lý hơn:
- Giá cả
- Cung cấp
- Thanh khoản
- Chu kỳ thị trường
- Chiến lược thoát
- Rủi ro
- Sự nén lợi suất
- Hành vi của nhà đầu tư
Sự phân khúc này mang lại cho các nhà đầu tư sự rõ ràng và ngăn chặn những kết luận sai lầm từ các phân loại lỗi thời.
Lời khuyên thực tiễn cho nhà đầu tư
- Nếu bạn mua ở thị trường sơ cấp, hãy nghiên cứu thị trường thứ cấp của cộng đồng đó trước khi đặt cọc.
- Nếu bạn có kế hoạch bán lại, hãy theo dõi tỷ lệ hấp thụ bán lại qua DXBinteract.
- Nếu bạn có kế hoạch giữ, hãy tính toán nhu cầu thuê dựa trên hàng tồn kho thứ cấp, không phải trên tuyên bố của nhà phát triển.
- Đừng mong đợi một đại lý thị trường sơ cấp sẽ bán bất động sản của bạn sau này. Hãy chọn một chuyên gia bán lại.
Kêu gọi hành động
- Sử dụng DXBinteract để theo dõi cả xu hướng giá sơ cấp và thứ cấp trước khi đưa ra quyết định.
- Yêu cầu tư vấn chiến lược thoát bán lại từ fäm Properties trước khi mua bất kỳ lần ra mắt sơ cấp nào.
- Đăng ký DXBadvanced để có các phân tích phân khúc sâu hơn trên các cộng đồng Dubai.
Các câu hỏi thường gặp
1. Tại sao chúng ta không thể sử dụng phân khúc đang xây dựng và sẵn có nữa?
Bởi vì bất động sản đang xây dựng xuất hiện trong cả hai thị trường. Một đơn vị đang xây dựng bán lại hoạt động giống như một tài sản thứ cấp, không phải là một lần ra mắt sơ cấp.
2. Thị trường sơ cấp có mang lại ROI tốt hơn không?
Có thể, đặc biệt là các giao dịch bán lại trước khi bàn giao, nhưng hoàn toàn phụ thuộc vào thời điểm, thương hiệu nhà phát triển và thanh khoản thị trường thứ cấp.
3. Hoa hồng có thực sự cao hơn trong thị trường sơ cấp không?
Có. Các nhà phát triển thường trả hoa hồng cao hơn, điều này hình thành động lực cho đại lý.
4. Tại sao các đại lý thị trường sơ cấp tránh bán lại?
Bán lại yêu cầu việc xem nhà, thương lượng, quản lý chuyển nhượng và thời gian. Đây là một bộ kỹ năng hoàn toàn khác.
5. Thị trường nào các nhà đầu tư nên tập trung vào?
Cả hai. Bạn gia nhập ở thị trường sơ cấp nhưng ra khỏi ở thị trường thứ cấp. Bỏ qua thị trường bán lại là một sai lầm lớn của nhà đầu tư.