Thị trường bất động sản Dubai tiếp tục đà tăng kỷ lục qua quý 3 năm 2025, cân bằng nhu cầu mạnh mẽ đối với các dự án chưa hoàn thành với sự quan tâm ngày càng tăng đối với các bất động sản sẵn có. Với sự tự tin bền vững của nhà đầu tư, sự mở rộng cơ sở hạ tầng mạnh mẽ và các chính sách chính phủ tiến bộ, thành phố vẫn là một trong những điểm đến bất động sản bền vững và sinh lời nhất thế giới.
Tổng Quan Thị Trường: Nhu Cầu Kỷ Lục, Độ Chín Chiến Lược
Dubai đã ghi nhận hơn 145 tỷ AED trong các giao dịch quý 3 năm 2025, đẩy tổng khối lượng năm đến nay vượt qua 430 tỷ AED, tăng gần 25% so với năm trước. Các bất động sản chưa hoàn thành vẫn giữ vị thế thống trị, chiếm khoảng 70% tổng doanh số, khi các nhà phát triển tăng tốc ra mắt tại các khu vực chính và khu vực đang phát triển. Doanh số bán bất động sản sẵn có cũng đã tăng cường—đặc biệt trong các phân khúc cao cấp như Palm Jumeirah, City Walk, Dubai Hills Estate, và Downtown Dubai—khi các nhà đầu tư theo đuổi lợi suất cho thuê ổn định và khả năng vào ở ngay lập tức.
Xu Hướng Giá & Lợi Suất
Giá trung bình mỗi mét vuông tăng từ 6–8% so với năm trước trong các phân khúc sẵn có và 10–12% trong các dự án chưa hoàn thành. Lợi suất cho thuê vẫn duy trì ở mức khỏe, trung bình từ 6.7–7.5% cho các căn hộ và 4.5–5.2% cho các biệt thự. Các nhà đầu tư tiếp tục ưa chuộng các dự án cung cấp kế hoạch thanh toán dài hạn (60/40 hoặc 70/30) và linh hoạt sau khi bàn giao, trong khi người dùng cuối tập trung vào các cộng đồng phong cách sống với triển vọng bán lại mạnh mẽ.
Triển Vọng Cung Cấp: Bàn Giao Năm 2026 và Cân Bằng Thị Trường
Khoảng 61,800 đơn vị đang được xây dựng cho năm 2026, nhưng chỉ khoảng 21% trong số đó hoàn thành 75%—cho thấy rằng việc bàn giao thực tế sẽ có khả năng gần 40,000 đơn vị. Tốc độ kiểm soát này ngăn chặn tình trạng cung vượt cầu, duy trì tăng trưởng giá cả và tăng giá vốn trong các phân khúc cao cấp.
Các cộng đồng có tác động cao sắp tới:
- City Walk Giai Đoạn 2 – các khu dân cư cao cấp thấp tầng; nguồn cung hạn chế
- Palm Jebel Ali – định nghĩa lại “điểm nóng mới” với 91 km bãi biển
- Dubai Hills Vista & Giai Đoạn 2 của The Valley – các cụm biệt thự và nhà phố
- Cảng Dubai Creek & mở rộng JVC – các trung tâm đầu tư trung cấp
Thông Số Hấp Thụ & Dự Báo Tương Lai
Tỷ lệ hấp thụ đo lường tốc độ mà hàng tồn kho có sẵn được bán hoặc cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định—một chỉ số quan trọng về sức khỏe của thị trường. Các tỷ lệ dưới đây cho thấy thị trường Dubai đang hấp thụ nguồn cung với tốc độ ngày càng cải thiện—nhu cầu vẫn khỏe mạnh, trong khi các nhà phát triển duy trì lịch trình phát hành có kiểm soát.
Nhu Cầu & Cung Cấp Dài Hạn 2026–2030
Tăng trưởng dân số, dòng vốn đầu tư nước ngoài và sự mở rộng của các ưu đãi Golden Visa tiếp tục thúc đẩy nhu cầu bền vững. Ngay cả khi có khoảng 1 triệu đơn vị nhà ở dự kiến đến năm 2026, quá trình tăng trưởng dân số của Dubai (~3% mỗi năm) và các xu hướng di dời toàn cầu hỗ trợ sự cân bằng trong suốt thập kỷ. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ tăng lên khoảng 69% vào năm 2030.
Chính Sách, Cơ Sở Hạ Tầng & Niềm Tin Của Nhà Đầu Tư
Các cải cách chiến lược của Dubai tiếp tục thúc đẩy nhu cầu: Golden Visa cho đầu tư bất động sản từ 2 triệu AED trở lên, cấu trúc công ty giữ tài sản, nâng cấp RTA (bao gồm cả việc mở rộng metro cải thiện khả năng tiếp cận MBR City, JVC và Cảng Dubai Creek), và Chương Trình Kinh Tế D33 kết hợp với việc mở rộng sở hữu cho công dân nước ngoài. Những điều này cùng nhau củng cố hình ảnh của Dubai như một nơi trú ẩn an toàn toàn cầu: thu nhập miễn thuế, tính minh bạch cao thông qua hệ sinh thái kỹ thuật số của DLD được cung cấp bởi DXB Interact, và sự ổn định của đồng AED/USD.
Triển Vọng: 12 Tháng Tới
Quý 4 năm 2025–Quý 4 năm 2026 sẽ chứng kiến Dubai chuyển từ tăng trưởng kỷ lục sang sự bền vững chiến lược. Dự kiến sẽ có sự tăng trưởng giá vừa phải (+5–8%) ở hầu hết các khu vực, với City Walk, Palm Jebel Ali, và Dubai Hills Estate dẫn đầu về lợi nhuận vốn. Sự kết hợp giữa nguồn hàng sẵn có hạn chế, nguồn cung cao cấp mới và chính sách thân thiện với nhà đầu tư đảm bảo rằng nhu cầu sẽ vượt xa nguồn cung ngắn hạn cho đến hết năm 2026.
Suy Nghĩ Cuối Cùng
Dubai vẫn là một tiêu chuẩn toàn cầu cho các khoản đầu tư an toàn, lợi nhuận cao và hướng tới phong cách sống. Nếu bạn đang xem xét các cơ hội đủ điều kiện cho Golden Visa, lợi suất cho thuê cao, hoặc tăng trưởng vốn dài hạn, bây giờ là thời điểm để hành động—trước khi làn sóng cung cấp tiếp theo vào năm 2026 đến thị trường.
Kết nối với Gonzalo Rearte để truy cập thông tin độc quyền, các buổi ra mắt riêng tư, và các chiến lược dựa trên dữ liệu.