Khi Dubai tiếp tục khẳng định vị thế của mình như một trung tâm toàn cầu về đầu tư, đổi mới và cuộc sống chất lượng cao, các cuộc trò chuyện xung quanh cung và cầu trong thị trường bất động sản đã trở lại—lần này với âm thanh lớn hơn bao giờ hết.
Một số nhà đầu tư và quan sát thị trường đang gióng lên tiếng chuông cảnh báo, cho rằng một "khủng hoảng cung vượt cầu" đang cận kề do sự gia tăng các dự án mới dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2025 và 2026. Nhưng liệu thị trường Dubai có thực sự đang đối diện với nguy cơ bị ngập tràn bởi bất động sản? Câu trả lời cần một cái nhìn sâu sắc và thông minh hơn về cấu trúc của thị trường bất động sản Dubai—và điều gì "cung" thực sự có nghĩa trong một thành phố có các yếu tố thúc đẩy nhu cầu đa dạng và đang phát triển.
Huyền thoại về Cung vượt cầu — Đã bị bác bỏ
Thị trường bất động sản Dubai không phải là một thực thể đơn lẻ, đồng nhất. Nó là một mạng lưới phức tạp của các thị trường vi mô, mỗi thị trường phục vụ cho một loại người mua, nhóm thu nhập và sở thích lối sống cụ thể.
Việc khẳng định “Dubai đang dư cung” giống như nói rằng toàn bộ ngành công nghiệp ô tô toàn cầu đang dư cung chỉ vì có quá nhiều sedan. Thực tế thì phức tạp hơn: một số phân khúc có thể có nhiều hàng hóa hơn, nhưng những phân khúc khác lại đang thiếu hụt nghiêm trọng—đặc biệt ở những vị trí đắc địa hoặc những loại bất động sản được ưa chuộng.
Các xu hướng cung cấp vi mô và vĩ mô trong năm 2025
Cấp độ vĩ mô:
Có, Dubai đang khởi động nhiều dự án hơn. Nhưng hãy so sánh điều đó với các con số thực:
- Thành phố dự kiến sẽ hoàn thành từ 40.000 đến 45.000 đơn vị hàng năm, một khối lượng lành mạnh trong một nền kinh tế đang phát triển.
- Dân số Dubai đã vượt quá 3,65 triệu vào năm 2024 và tiếp tục tăng trưởng trên 3% hàng năm.
- Ngành du lịch đã đạt kỷ lục với hơn 17 triệu lượt khách trong năm 2023, nhiều người trong số đó trở thành người thuê ngắn hạn, cư dân lâu dài hoặc nhà đầu tư.
Tóm lại: nhu cầu vĩ mô không chỉ là lành mạnh—nó đang gia tăng.
Cấp độ vi mô:
Nếu nhìn kỹ hơn, bạn sẽ thấy một câu chuyện khác ở mỗi khu vực:
- Trung tâm Dubai gần như không còn đất mới để phát triển. Hàng tồn kho hiện tại—đặc biệt là các căn hộ thương hiệu—có sự sẵn có thấp và nhu cầu cho thuê mạnh mẽ.
- Business Bay đã ghi nhận hơn 9.000 giao dịch từ đầu năm đến nay, gấp bốn lần hoạt động ở các khu vực lân cận như Trung tâm thành phố.
- Các dự án đầu tiên của Creek Harbour (The Cove, Creek Horizon) có <2% danh sách bán lại hoạt động mặc dù đã bàn giao, cho thấy một thị trường dẫn dắt bằng việc giữ lại.
Trong khi đó, các khu vực như JVC hoặc Dubailand có thể cho thấy dấu hiệu của việc cung cấp vượt quá ở một số loại đơn vị (căn hộ studio và 1 phòng ngủ), nhưng những điều này là tách biệt, không phải hệ thống.
“Cung vượt cầu” phụ thuộc vào sản phẩm – và người mua
Không phải tất cả nguồn cung đều được tạo ra như nhau.
- Một căn hộ studio trị giá 950.000 AED tại JVC cạnh tranh trong một sân chơi hoàn toàn khác với một đơn vị ven biển thương hiệu trị giá 3,5 triệu AED tại Emaar Beachfront.
- Những người mua biệt thự siêu sang tại Palm Jumeirah hoặc các nhà đầu tư tìm kiếm các căn hộ 1 phòng ngủ kết nối với metro gần Trung tâm thành phố không phải là cùng một thị trường.
- Chỉ vì nhiều dự án đang được khởi động không có nghĩa là chúng phục vụ cùng một đối tượng—hoặc sẽ bàn giao đồng thời.
Đường ống cung cấp của Dubai thông minh hơn bạn nghĩ
Các nhà phát triển ngày nay cẩn trọng và tính toán hơn rất nhiều so với thời kỳ bùng nổ đầu cơ năm 2008. Các dự án thường:
- Được lập kế hoạch tổng thể và phân kỳ, phù hợp với việc mở rộng metro, khu vực trường học và sự phát triển cơ sở hạ tầng.
- Có kế hoạch thanh toán mạnh mẽ giúp phân bổ quá trình hấp thụ.
- Hướng đến người dùng cuối, các gia đình trong khu vực và các nhà đầu tư lâu dài, không phải là những người lướt sóng.
Một ví dụ điển hình: The Oasis của Emaar—một cộng đồng biệt thự cao cấp gần sân bay Al Maktoum. Mặc dù hàng ngàn đơn vị đang được lên kế hoạch, việc bàn giao sẽ được phân kỳ từ năm 2027–2030, phù hợp với dòng người dân dự kiến sẽ đến khi có các hành lang giao thông mới.
Nhu cầu thực tế trong hành động: Ví dụ từ hôm nay
Trung tâm Dubai – Hành động một Hành động hai
Năm 2021, các căn hộ 2 phòng ngủ có giá 2.100 AED/m2. Đến năm 2025, các căn hộ tương tự đang giao dịch gần 2.600 AED/m2 với hàng tồn kho bán lại hạn chế. Những người lo lắng về việc dư cung đã bỏ lỡ 20–25% giá trị vốn.
Dubai Creek Harbour
Các căn hộ studio và 1 phòng ngủ có tầm nhìn ra mặt nước dưới 2 triệu AED đang ngày càng hiếm. Người mua hiện đang cạnh tranh cho một số lượng danh sách bán lại đang giảm dần khi các đợt phát hành mới tập trung vào các đơn vị cao cấp hơn.
Business Bay
Mặc dù hàng ngàn đơn vị đã được bàn giao, khối lượng giao dịch vẫn cao vì những loại đơn vị phù hợp (ví dụ, các căn hộ 1 phòng ngủ đã được xác minh gần Bay Avenue, metro hoặc có tầm nhìn ra kênh) đang khan hiếm nhưng nhu cầu lại cao.
Vai trò của chúng tôi với tư cách là tư vấn bất động sản
Tại fäm Properties, chúng tôi tin rằng đó là nghĩa vụ đạo đức của chúng tôi để hướng dẫn khách hàng bằng sự thật, không phải nỗi sợ hãi.
Khi chúng tôi nói một sản phẩm đang “thiếu cung”, chúng tôi trình bày:
- Dữ liệu danh sách và giao dịch đã được xác minh từ DXBinteract.
- Sự sẵn có thực tế của hàng bán lại và số ngày trên thị trường.
- Nhu cầu cho thuê và hiệu suất lợi suất.
Chúng tôi không tổng quát. Chúng tôi không sử dụng các từ ngữ gây chú ý. Chúng tôi trình bày các con số—và để khách hàng của chúng tôi đưa ra các quyết định thông minh, có thông tin.
Ý nghĩ cuối cùng
Thị trường bất động sản Dubai là động, kiên cường và ngày càng trưởng thành. Chìa khóa cho cả nhà đầu tư và đại lý là phải zoom in, không hoảng sợ trước các tiêu đề.
Cung vượt cầu tồn tại ở một số khu vực. Nhưng các cơ hội chiến lược trong các cộng đồng đắc địa, được quy hoạch tốt và có số lượng hạn chế vẫn tiếp tục phát triển—và có thể sẽ vượt trội trong chu kỳ tiếp theo.
Đây không chỉ là một thị trường để bán bất động sản. Đây là một thị trường để hiểu, để giáo dục và để định vị một cách thông minh.
Như luôn luôn, đầu tư thông minh không phải là về những gì thị trường nói, mà là về những gì thị trường thể hiện.