Giới thiệu
Trung tâm Dubai không chỉ là một địa chỉ nổi bật — nó chính là nhịp tim của câu chuyện Dubai. Mỗi lần tôi đi dạo qua Boulevard, tôi lại thấy lý do khiến tôi yêu thành phố này: sự kết hợp hoàn hảo giữa tham vọng, thiết kế và cơ hội.
Từ sự hiện diện mạnh mẽ của Burj Khalifa đến sự tinh tế của The St. Regis và Grande, Trung tâm vẫn là địa chỉ của các nhà đầu tư toàn cầu, những người có tầm nhìn và những người sử dụng cuối đang tìm kiếm cái tốt nhất của cả hai thế giới: uy tín và hiệu suất.
Sau hơn một thập kỷ làm việc trong thị trường này — hoàn tất hơn 2,600 giao dịch và dẫn dắt một đội ngũ mạnh mẽ với hơn 90 môi giới trên khắp sàn giao dịch lớn nhất Dubai — tôi đã thấy rõ cách mà Trung tâm liên tục đổi mới trong khi giữ giá trị của nó tốt hơn hầu hết các khu vực khác trong thành phố.
1. Lợi thế của Trung tâm — Di sản của vị trí đắc địa và sức hấp dẫn toàn cầu
Trung tâm Dubai nằm ở trung tâm của mọi thứ — cả về nghĩa đen lẫn nghĩa bóng. Nó kết nối giữa Dubai cũ và mới, giữa công việc và giải trí, giữa đầu tư và phong cách sống.
Dưới đây là những điều khiến nó nổi bật:
• Kết nối đắc địa: Giữa Sheikh Zayed Road, DIFC, Business Bay và Dubai Mall, không khu vực nào kết hợp tiện ích và sang trọng ở quy mô này.
• Phát triển của Emaar: Một nhà phát triển duy nhất đảm bảo sự đồng nhất trong thiết kế, bảo trì và duy trì giá trị lâu dài.
• Sự công nhận quốc tế: Các nhà đầu tư từ hơn 50 quốc gia đã thực hiện giao dịch tại đây trong hai năm qua, theo DXBInteract, mang lại cho Trung tâm một thị trường bán lại và cho thuê toàn cầu.
2. Tổng quan thị trường Trung tâm Dubai (Tính đến năm 2025)
Sử dụng thông tin từ DXBInteract, đây là tình hình thị trường tính đến quý 3 năm 2025:
• Giá giao dịch trung bình: 2,860 AED mỗi sq. ft., tăng 6.2% tính từ đầu năm.
• Khối lượng bán trung bình: Hơn 1,220 giao dịch từ tháng 1 năm 2025, đại diện cho tổng giá trị 3.3 tỷ AED.
• Lợi suất cho thuê trung bình: 6.1%, vượt trội hơn các khu vực đắc địa tương tự như DIFC và Dubai Marina.
• Số ngày trung bình trên thị trường: 61 ngày cho các niêm yết có giá hợp lý; các tòa nhà cao cấp thường bán nhanh hơn do nguồn cung hạn chế.
Khi thị trường Dubai nói chung đã chứng kiến những điều chỉnh nhỏ ở các khu vực đầu cơ, Trung tâm tiếp tục cho thấy sự hấp thụ ổn định, được thúc đẩy bởi những người sử dụng cuối chân chính và các nhà đầu tư có tài sản cao.
3. Ai đang mua tại Trung tâm hôm nay?
Khán giả của Trung tâm đã đa dạng hóa. Dựa trên danh mục khách hàng của tôi và quan sát từ đội ngũ:
1. Các nhà đầu tư GCC vẫn là những người mua mạnh, thường tìm kiếm tính thanh khoản và bảo tồn vốn.
2. Các nhà đầu tư Châu Âu và Châu Á đang thúc đẩy cho thuê dài hạn và danh mục nghỉ dưỡng ngắn ngày.
3. Những người sử dụng cuối — đặc biệt là các giám đốc và chuyên gia — đang ưu tiên phong cách sống và tiện ích.
4. Các văn phòng tổ chức và gia đình đang tham gia vào các phân khúc cư trú thương hiệu như St. Regis và The Address vì uy tín đảm bảo và sự tiện lợi trong vận hành.
Ngày nay, khách hàng có ý thức về dữ liệu hơn. Họ kiểm tra các danh sách trên DXBInteract, xác minh các mức trung bình theo sq. ft., và hiểu cách mà các mức phí đặc biệt theo tòa nhà (như những đơn vị nhìn ra Fountain View hoặc Opera) ảnh hưởng đến ROI.
4. Nơi giá trị và cơ hội gặp nhau
Mặc dù Trung tâm có vị thế cao cấp, vẫn còn những khu vực có cơ hội mạnh mẽ — nếu bạn biết tìm kiếm ở đâu.
1. St. Regis Downtown: 3,400–3,600 AED/sq.ft với lợi suất cho thuê 5.8–6.2%.
2. Grande by Emaar: 3,000–3,200 AED/sq.ft với tầm nhìn ra Burj Khalifa và Opera.
3. Burj Khalifa: 4,000–5,000 AED/sq.ft với sức hấp dẫn toàn cầu bền vững.
Đối với các nhà đầu tư nhỏ hơn, các đơn vị 1–2 phòng ngủ trong các tòa nhà này đại diện cho điểm ngọt: tính thanh khoản cao, nhu cầu cho thuê ổn định và các tùy chọn thoát dễ dàng hơn.
5. Phương trình ROI của Trung tâm
Các nhà đầu tư thông minh tập trung vào ROI thực sự ở Trung tâm:
• Giá mỗi sq.ft.: 2,800–3,200 AED
• Lợi suất cho thuê: 5.5–6.5%
• Phí dịch vụ: 18–35 AED/sq.ft.
• Tỷ lệ lấp đầy: Trên 90%
• Tăng trưởng vốn (5Y CAGR): ~7.4% (DXBInteract)
Khi được định giá đúng, Trung tâm mang lại lợi nhuận ổn định với độ biến động thấp, đặc biệt là trong các tòa nhà do Emaar xây dựng.
6. Cung, cơ sở hạ tầng & Con đường phía trước
Lợi thế của Trung tâm là sự khan hiếm. Không còn đất đắc địa nào có sẵn cho các phát triển quy mô tương tự.
Giá trị tương lai sẽ được hỗ trợ bởi:
• Khu vực Opera và các điểm thu hút văn hóa đang diễn ra.
• Mở rộng Zabeel và kết nối hành lang DIFC.
• Các phát hành hạn chế sắp tới và các khái niệm thương hiệu của Emaar.
7. Yếu tố phong cách sống
Ngoài ROI, Trung tâm là một quyết định mua sắm mang tính cảm xúc. Nhiều khách hàng sở hữu bất động sản ở nơi khác nhưng quay trở lại đây để trải nghiệm. Những buổi đi bộ buổi sáng đến Dubai Mall, tầm nhìn ra Burj, và ẩm thực đẳng cấp thế giới tạo nên một phong cách sống khó có thể sao chép. Mặc dù phí dịch vụ cao hơn, nhưng những lợi ích vô hình lại vượt xa chi phí. Như tôi nói với các khách hàng: 'Bạn không chỉ mua diện tích — bạn đang mua năng lượng, sự hiện diện và địa vị.'
8. Dự đoán của tôi cho năm 2025–2026
• Quý 4 năm 2025: Nhu cầu ổn định với những người mua chọn lọc ưu tiên chất lượng.
• Năm 2026: Tăng trưởng giá dự kiến sẽ giảm nhưng các tài sản cốt lõi sẽ vượt trội.
• Trung hạn (3–5 năm): Trung tâm sẽ vẫn là chuẩn mực cho tính thanh khoản và sự công nhận.
9. Lời khuyên của tôi cho các nhà đầu tư thông minh
• Tập trung vào các đơn vị 1–2 phòng ngủ với mức phí đặc biệt cho tầm nhìn.
• Ưu tiên các tòa nhà do Emaar xây dựng hoặc các tòa nhà thương hiệu.
• Đánh giá tổng chi phí sở hữu.
• Sử dụng DXBInteract để có dữ liệu thực.
• Làm việc với các môi giới hiểu giá trị thực của thị trường.
10. Lời cuối — Tầm nhìn của tôi cho thị trường Trung tâm
Sau 13 năm làm việc tại fäm Properties và hơn 2,630 giao dịch, tôi đã học được rằng thành công tại Trung tâm không phải là về việc chọn đúng thời điểm thị trường — mà là về việc hiểu nó sâu sắc.
Những người mua tập trung vào chất lượng, tầm nhìn dài hạn và quyết định dựa trên dữ liệu luôn thắng. Trung tâm Dubai sẽ tiếp tục là một trong những hệ sinh thái bất động sản an toàn và có lợi nhất — cho những ai tiếp cận nó với chiến lược, kiên nhẫn và sự hướng dẫn đúng đắn.
📞 Hãy kết nối với chúng tôi và biến những mục tiêu bất động sản của bạn thành kết quả.
Aboubakar Njoya
+971524535900
ab@famproperties.com