Trong nhiều năm qua, các nhà đầu tư tại Dubai đã được nghe một điều giống nhau:
“Căn hộ khách sạn không thể đăng ký Ejari.”

Câu nói đó không phải lúc nào cũng đúng — và điều đó đã khiến các chủ sở hữu mất đi hàng tháng thu nhập cho thuê, giảm nhu cầu của người thuê, và buộc nhiều chủ nhà phải tham gia thị trường cho thuê ngắn hạn ngay cả khi họ không muốn.

Đây là quy tắc thực sự:

Nếu căn hộ khách sạn của bạn không hoạt động với các dịch vụ khách sạn, bạn có thể yêu cầu sự chấp thuận từ Cục Đất đai Dubai (DLD) để cho phép đăng ký Ejari.

Và một khi DLD xác nhận tình trạng của căn hộ với Cục Kinh tế và Du lịch Dubai (DET), Ejari có thể được kích hoạt.

Hướng dẫn này sẽ giải thích chính xác cách hoạt động, ai đủ điều kiện, điều gì cản trở Ejari, và cách các nhà đầu tư nên bảo vệ bản thân trước khi mua.

Tại sao Ejari quan trọng đối với các chủ sở hữu căn hộ khách sạn

Ejari không chỉ đơn thuần là “một giấy chứng nhận.”

Tại Dubai, Ejari là sự khác biệt giữa:

• thu hút người thuê doanh nghiệp so với việc mất họ

• cho thuê trong vài tuần so với việc ngồi trống trong nhiều tháng

• cho thuê với giá thị trường so với việc giảm giá do cầu hạn chế

Nhiều người thuê yêu cầu Ejari vì những lý do thực tiễn như:

• tuân thủ hợp đồng thuê

• quy trình cư trú

• yêu cầu chứng minh địa chỉ

• tài liệu cho thuê dài hạn

Vì vậy, khi một chủ sở hữu bị chặn đăng ký Ejari, căn hộ trở nên khó cho thuê dài hạn hơn — và đó chính là nơi bắt đầu nỗi đau cho các nhà đầu tư.

Vấn đề thực sự: “Căn hộ khách sạn” là một tiêu đề… không phải luôn là một hoạt động

Dubai có hàng ngàn căn hộ được cấp giấy tờ hợp pháp là căn hộ khách sạn nhưng trên thực tế, chúng hoạt động giống như các căn hộ dân cư bình thường.

Sai lầm trên thị trường là giả định rằng chỉ tiêu đề quyết định Ejari.

Điều đó không đúng.

Điều thực sự quyết định Ejari là liệu căn hộ của bạn có được coi là một phần của hoạt động khách sạn hay không, có nghĩa là:

Các căn hộ khách sạn thường bị chặn

Nếu căn hộ của bạn liên kết với bất kỳ điều gì sau đây, Ejari thường bị hạn chế:

• dịch vụ khách sạn (dọn dẹp, lễ tân, ga trải giường, hoạt động kiểu lễ tân)

• luân chuyển khách ngắn hạn

• hàng hóa được kiểm soát bởi một nhà điều hành

• giấy phép kiểu nhà nghỉ hoặc hoạt động du lịch

Các căn hộ khách sạn có thể được chấp thuận cho Ejari

Ejari thường có thể thực hiện khi:

• căn hộ thuộc quyền kiểm soát của chủ sở hữu

• căn hộ được cho thuê dài hạn (thông thường là hợp đồng thuê 1 năm)

• căn hộ không bao gồm dịch vụ khách sạn

• căn hộ không hoạt động như một sản phẩm cho thuê du lịch

Đây là hạng mục mà hầu hết các nhà đầu tư không biết đến — và chính xác là nơi mà kinh nghiệm của bạn phù hợp.

Con đường ẩn giấu: Cách các chủ sở hữu có được Ejari cho căn hộ khách sạn

Nếu căn hộ của bạn bị chặn trong hệ thống, giải pháp không phải là tranh cãi với các đại lý, ủy viên, hoặc nhập các thông tin ngẫu nhiên vào cổng thông tin.

Con đường đúng là:

Bước 1: Liên hệ với DLD để xin chấp thuận “Ejari căn hộ khách sạn”

Các chủ sở hữu có thể yêu cầu sự cho phép từ DLD để kích hoạt Ejari cho căn hộ khách sạn của họ.

Bạn đã đề cập đến con đường thực tiễn mà nhiều chủ sở hữu sử dụng:

hotelapartment.ejari@dubailand.gov.ae

Bước 2: DLD kiểm tra tình trạng căn hộ với DET

DLD xác minh phân loại và tình trạng hoạt động của căn hộ với Cục Kinh tế và Du lịch Dubai (DET).

Bước này rất quan trọng vì DET quản lý hàng hóa du lịch và khách sạn.

Bước 3: Khi được chấp thuận, Ejari trở nên khả thi

Sau khi được chấp thuận, căn hộ sẽ được phép tiến hành đăng ký Ejari theo quy trình tiêu chuẩn.

Tại sao điều này quan trọng (Và tại sao thị trường không biết)

Chủ đề này không được thảo luận rộng rãi vì:

• hầu hết các đại lý không xử lý tuân thủ

• hầu hết các nhà đầu tư giả định rằng câu trả lời đơn giản là “không”

• các dự án căn hộ khách sạn thường được bán như “sản phẩm đầu tư,” nhưng thực tế cho thuê không được giải thích

Vì vậy, các chủ sở hữu chỉ phát hiện ra vấn đề sau khi mua — khi họ cố gắng cho thuê căn hộ và nhận ra:
“Tôi không thể đăng ký Ejari… vì vậy tôi không thể cho người thuê mà tôi muốn.”

Đó không phải là một sự bất tiện nhỏ.

Đó là một đòn tấn công trực tiếp vào lợi nhuận.

Điều này có nghĩa gì đối với các nhà đầu tư (Lợi nhuận, Tỷ lệ trống, và Giá trị bán lại)

Nếu căn hộ của bạn không thể có Ejari, bạn ngay lập tức mất một phần lớn thị trường người thuê dài hạn — đặc biệt là:

• các doanh nghiệp

• các gia đình

• các cư dân cần tài liệu chính thức

Điều đó tạo ra 3 hệ quả cho nhà đầu tư:

1) Nguy cơ trống cao hơn

Bạn có thể phải chờ lâu hơn để tìm “người thuê phù hợp.”

2) Áp lực về giá cả

Để bù đắp cho nhu cầu hạn chế, một số chủ sở hữu hạ giá cho thuê.

3) Tác động đến giá bán lại

Một căn hộ không thể thực hiện Ejari kém hấp dẫn hơn đối với người sử dụng cuối và các nhà đầu tư dài hạn.

Đó là lý do tại sao chủ đề này không phải là “kỹ thuật.”

Nó là vấn đề tài chính.

 

Các sai lầm phổ biến mà các chủ sở hữu mắc phải (Và cách tránh chúng)

Sai lầm 1: Giả định rằng căn hộ tự động đủ điều kiện

Ngay cả khi tòa nhà của bạn có vẻ là dân cư, hệ thống vẫn có thể phân loại nó khác.

Sai lầm 2: Đăng danh sách căn hộ trước khi xác nhận đủ điều kiện Ejari

Điều này làm lãng phí thời gian và mất đi tiềm năng người thuê.

Sai lầm 3: Kết hợp chiến lược cho thuê ngắn hạn và dài hạn

Nếu căn hộ được sử dụng như một nhà nghỉ, sẽ khó hơn để biện minh cho việc điều trị thuê dài hạn.

Sai lầm 4: Mua mà không thẩm định

Trước khi mua một căn hộ khách sạn, các nhà đầu tư nên xác nhận:

• Ejari có khả thi không?

• căn hộ có dịch vụ khách sạn không?

• có một nhà điều hành kiểm soát hàng hóa không?

 

Danh sách kiểm tra đơn giản cho nhà đầu tư (Trước khi bạn mua)

Nếu bạn đang mua một căn hộ khách sạn tại Dubai, hãy hỏi những câu hỏi này trước khi thanh toán:

• Căn hộ này có thể được cho thuê theo hợp đồng thuê 1 năm không?

• Ejari có được phép cho tòa nhà này không?

• Căn hộ có liên kết với dịch vụ khách sạn không?

• Có một thỏa thuận quản lý nào kiểm soát việc sử dụng cho thuê không?

• Chủ sở hữu có thể từ chối tham gia hoạt động khách sạn không?

Nếu người bán không thể trả lời rõ ràng, hãy coi đó là một rủi ro.

 

Các câu hỏi thường gặp:

Căn hộ khách sạn tại Dubai có thể có Ejari không?

Có, trong một số trường hợp. Nếu căn hộ không bao gồm dịch vụ khách sạn và được coi là một tài sản cho thuê dài hạn, DLD có thể chấp thuận Ejari sau khi xác nhận tình trạng với DET.

Tại sao một số căn hộ khách sạn bị chặn đăng ký Ejari?

Bởi vì chúng được coi là hàng hóa trong lĩnh vực khách sạn hoặc đơn vị cho thuê theo kiểu du lịch, không phải là tài sản cho thuê dân cư.

Quy trình phê duyệt Ejari trong một căn hộ khách sạn là gì?

Các chủ sở hữu có thể liên hệ với DLD để xin phê duyệt, DLD xác minh tình trạng căn hộ với DET, và khi được chấp thuận, căn hộ sẽ đủ điều kiện đăng ký Ejari.

Giấy chứng nhận có nội dung “căn hộ khách sạn” có tự động chặn Ejari không?

Không phải lúc nào cũng vậy. Phân loại hoạt động quan trọng hơn từ ngữ trên giấy chứng nhận.

Vấn đề này có phổ biến ở Dubai không?

Có — và đây là một trong những chủ đề tuân thủ bị hiểu lầm nhiều nhất đối với các nhà đầu tư trong các dự án căn hộ dịch vụ và khách sạn.

Cuối cùng: Đây không phải là “chi tiết nhỏ,” mà là một vấn đề về lợi nhuận

Phân khúc căn hộ khách sạn của Dubai có thể mang lại lợi nhuận — nhưng chỉ khi các nhà đầu tư hiểu sự khác biệt giữa:

Một sản phẩm khách sạn
so với
Một tài sản cho thuê dài hạn

Nếu căn hộ của bạn thuộc loại thứ hai (không có dịch vụ khách sạn), Ejari không phải là một giấc mơ — nó có thể đạt được, và con đường chấp thuận từ DLD là chìa khóa.

Nếu bạn sở hữu một căn hộ khách sạn và muốn cho thuê dài hạn, hãy xác nhận đủ điều kiện Ejari trước khi đăng danh sách căn hộ. Điều này giúp tiết kiệm thời gian, bảo vệ giá cho thuê của bạn và ngăn ngừa sự sụp đổ thỏa thuận với các người thuê nghiêm túc.