Tôi không trích dẫn từ các tổ chức tư vấn. Tôi xem DXBinteract mỗi sáng và nói chuyện với những người mua thực tế mỗi ngày. Dữ liệu rõ ràng: sự bất ổn toàn cầu đang chuyển từ tiêu đề thành di cư và dòng vốn, và Dubai vẫn là khu vực hạ cánh hợp lý nhất cho các gia đình, doanh nhân và tổ chức muốn an toàn, tốc độ và quy tắc rõ ràng.
Sự Thúc Đẩy: Rủi Ro Toàn Cầu Giờ Đây Là Một Biến Số Trong Gia Đình
Quên đi các câu chuyện. Hãy nhìn vào hành vi. Khi các quy tắc thay đổi, thuế thay đổi giữa chừng, an ninh năng lượng dao động, và chính trị chi phối thời gian, các gia đình không bàn cãi—họ chuyển địa điểm. Đó chính là những gì chúng tôi thấy phản ánh trong nguồn gốc người mua, thành lập công ty và các giao dịch mua lại trên DXBinteract. Vốn đang rời bỏ sự không chắc chắn và mua sự liên tục.
Sự Kéo: Tại Sao Dubai Chuyển Hóa Lo Lắng Thành Lượng Khách Đến
Lợi thế của Dubai không phải là tiếp thị—mà là khả năng dự đoán hoạt động:
- Quyền cư trú và quy tắc mà bạn có thể lập kế hoạch xung quanh.
- An toàn và thời gian hoạt động không thể thương lượng đối với các gia đình nghiêm túc.
- Môi trường hoạt động trơn tru cho các nhà sáng lập và quỹ.
Đó là lý do tại sao các bảng điều khiển của chúng tôi cho thấy nhu cầu liên tục từ các nhóm di động toàn cầu ngay cả khi số lượng giao hàng tăng lên.
Cung So Với Hấp Thụ: Dữ Liệu Thực Sự Nói Gì
Tiêu đề về cung rất lớn. Nhưng hấp thụ thì lớn hơn và thông minh hơn:
- Giao hàng theo giai đoạn gặp nhu cầu không đồng đều: người sử dụng cuối, người chuyển đến và phân bổ danh mục hấp thụ hàng hóa không đều nhưng ổn định.
- Chất lượng và nhu cầu sử dụng chiếm ưu thế: biệt thự khu trường học, căn hộ thương hiệu có sẵn, bố trí hiệu quả và phí dịch vụ minh bạch được tiêu thụ trước.
- Hàng hóa yếu đang được định giá lại: thông số kỹ thuật kém, truy cập khó khăn, hoặc chi phí vận hành cao sẽ bị trừng phạt. Điều đó là tốt cho sức khỏe. Các thị trường nên phân loại chất lượng từ tiếng ồn.
DXBinteract xác nhận sự phân khúc này hàng ngày: thành phố không phải là “một thị trường.” Nó là một bức tranh ghép, và khoảng cách giữa hàng đầu và hàng hóa đang mở rộng—đó chính xác là cách mà các thị trường trưởng thành hoạt động.
Những Gì Có Thể Gây Hại Cho Dubai (Và Mức Độ Nghiêm Trọng)
Chúng tôi không khẳng định việc tách biệt. Một cú sốc thanh khoản toàn cầu thực sự làm chậm chu kỳ quyết định và ảnh hưởng đến các tài sản yếu nhất trước tiên. Sự khác biệt ở đây là khả năng điều chỉnh chính sách + dòng di cư ròng. Dubai có thể điều chỉnh phí, thị thực, cấu trúc thanh toán và tốc độ giao hàng nhanh hơn các thành phố cùng loại. Điều đó không loại bỏ rủi ro—nó làm giảm nhẹ nó.
2025 → 2026: Kịch Bản Cơ Bản Của Tôi, Dựa Trên Tín Hiệu Từ DXBinteract
Đến cuối năm 2025
- Giá cả: Giai đoạn tăng trưởng nhanh đã qua. Dự kiến tăng giá ở mức đơn số giữa thành phố, với biệt thự cao cấp, phù hợp cho gia đình, và hàng hóa có vị trí tốt giữ giá tốt nhất.
- Giá thuê: Giảm tốc nhưng vẫn tích cực khi giao hàng giảm áp lực ở một số khu vực cụ thể.
- Khối lượng: Khỏe mạnh. Các dự án chưa hoàn thành vẫn hoạt động; thị trường thứ cấp trở nên bình thường khi chìa khóa được đưa ra thị trường. Nhu cầu sử dụng cuối do di cư vẫn là trụ cột.
Kịch Bản Năm 2026 (xác suất phản ánh những gì tôi thấy trong dữ liệu hôm nay)
- Cơ bản (60%): Hạ cánh êm dịu/đứng yên. Giá tiêu đề 0% đến +5%, giá thuê 0% đến +3%. Sự phân tán rộng hơn theo từng tiểu thị trường. Việc thực hiện, khả năng tiếp cận trường học, giao thông và kỷ luật phí dịch vụ sẽ quyết định kết quả.
- Tăng trưởng (25%): Xu hướng an toàn gia tăng. Nếu sự không chắc chắn toàn cầu tiếp tục trong khi lãi suất toàn cầu giảm, việc chuyển sang sự chắc chắn sẽ nhanh chóng hơn. Các đơn vị cao cấp và thương hiệu sẽ dẫn đầu; một số khu vực sẽ tăng từ +5% đến +8%.
- Giảm (15%): Cú sốc toàn cầu. Một sự kiện thanh khoản khó khăn hoặc sai lầm trong chính sách làm chậm giao dịch; các tài sản yếu nhất sẽ bị đánh giá thấp trước tiên (bằng phẳng đến -5%). Dòng vốn cấu trúc và chính sách linh hoạt sẽ nâng cao chất lượng tài sản.
Góc Nhìn fäm Luxe (DXBinteract, Nhóm Ra Mắt 2021–2025)
Chúng tôi theo dõi phân khúc siêu sang như một động cơ riêng vì nó hoạt động khác biệt. Bộ dữ liệu fäm Luxe bên trong DXBinteract (các dự án ra mắt 2021–2025) cho thấy:
- 51 dự án thực sự sang trọng trên 17 khu vực
- 8,415 đơn vị được ra mắt; 5,096 đơn vị đã bán
- 15.9 triệu sqft đã bán; doanh thu 79 tỷ AED tính đến nay
- 41 trong số 51 chưa được bàn giao
- 7,058 đơn vị (124 tỷ AED) chờ giao hàng trong năm năm tới, với 83 tỷ AED (67%) dự kiến sau năm 2027
- Giá trung bình PPSF đạt đỉnh 14,000 AED trong nhóm này
Đây không phải là sự thổi phồng; đó là một thị trường đang sâu sắc với những đuôi giao hàng dài. Ý nghĩa rất đơn giản: thương hiệu, sự chọn lọc và dịch vụ hậu mãi giờ đây đòi hỏi một mức giá cao hơn mà vẫn tồn tại qua các chu kỳ.
Những Gì Tôi Đang Quan Sát (Và Tại Sao Nó Quan Trọng)
- Di cư ròng so với nhịp giao hàng: khoảng cách giữa hai chỉ số này là chỉ số dẫn đầu về độ chặt chẽ hoặc sự nhẹ nhõm.
- Minh bạch phí dịch vụ: hiệu quả OPEX đang trở thành một đòn bẩy giá.
- Khả năng tiếp nhận trường học và thời gian đi lại: những tín hiệu dẫn đầu mạnh mẽ nhất cho việc tiêu thụ biệt thự và hàng hóa cho gia đình.
- Hành vi của nhà phát triển: kỷ luật trong kế hoạch thanh toán, nhịp độ xây dựng và dịch vụ sau giao hàng quyết định giá trị thương hiệu nhiều hơn cả tiếp thị.
- Hệ thống thanh khoản: nếu tín dụng toàn cầu bị thắt chặt, hàng hóa chất lượng cao sẵn có sẽ tăng giá trị thời gian; hàng hóa chất lượng thấp đầu cơ sẽ phải trả giá.
Kết Luận
Ngay cả khi nguồn cung đang tăng lên, DXBinteract cho thấy một thị trường đang phân loại, không dừng lại. Dòng vốn cấu trúc do việc tái định giá rủi ro toàn cầu gặp phải các giao hàng theo giai đoạn. Các tài sản mạnh giành chiến thắng; các tài sản yếu sẽ được định giá lại. Đó là cách mà các thị trường thực sự trưởng thành.
Tôi sẽ tiếp tục gọi chính xác như dữ liệu hiển thị trên DXBinteract. Nếu bạn không đồng ý, hãy cho tôi biết nơi nào quy tắc, an toàn và tốc độ thực hiện đang cải thiện nhanh hơn Dubai—và nơi nào các gia đình di động toàn cầu sẽ hợp lý chọn lựa thay thế. Cho đến lúc đó, đây là sự thật mà tôi sẵn sàng đứng sau.