1. Tổng Quan Thị Trường
Thị trường bất động sản Dubai duy trì đà tăng trưởng ấn tượng trong ba quý đầu năm 2025, đạt tổng doanh thu 499,5 tỷ AED — tăng 33% so với cùng kỳ năm trước (YoY).
Khối lượng giao dịch đạt 158.300 hợp đồng (+21% YoY), trong khi giá trung bình mỗi mét vuông tăng lên 1.600 AED (+8% YoY).
Xu hướng tăng trưởng liên tục này cho thấy sức mạnh của lĩnh vực bất động sản Dubai, được hỗ trợ bởi sự tự tin mạnh mẽ của nhà đầu tư, tăng trưởng dân số và sự đa dạng của người mua trên cả phân khúc dự án chưa xây và hoàn thiện.
2. Các Phân Khúc Thị Trường
Bất Động Sản Chưa Xây (Bán Đầu Tiên)
- Giá trị bán hàng: 324,2 tỷ AED (+33% YoY)
- Giao dịch: 108,6K (+26% YoY)
- Giá trung bình: 1.700 AED/m2 (+5% YoY)
Các giao dịch chưa xây tiếp tục chiếm ưu thế trong hoạt động bán hàng tổng thể của Dubai, được thúc đẩy bởi làn sóng các dự án mới và sự hấp thụ mạnh mẽ tại những cộng đồng mới nổi như Dubai South, JVC, và Wadi Al Safa 5.
Thị Trường Bán Lại
- Giá trị bán hàng: 175,3 tỷ AED (+31% YoY)
- Giao dịch: 49,7K (+11% YoY)
- Giá trung bình: 1.500 AED/m2 (+11% YoY)
- Lợi nhuận vốn: 56 tỷ AED (+66,6% YoY)
Thị trường thứ cấp vẫn rất nhộn nhịp, với lợi nhuận bán lại mạnh mẽ nhờ vào nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao trong các khu vực đã phát triển như Dubai Marina, Business Bay và JVC.
Thị Trường Thế Chấp
- Tổng giá trị: 132,5 tỷ AED
- Giao dịch: 38K (+29% YoY)
- Tỷ lệ LTV trung bình: 72,6% (-5,5% YoY)
Mặc dù giao dịch thế chấp tăng lên, tỷ lệ Loan-to-Value (LTV) trung bình đã giảm nhẹ, phản ánh sự đóng góp bằng tiền mặt cao hơn từ cả người sử dụng cuối và các nhà đầu tư giàu có — cho thấy một thị trường ổn định hơn, dựa trên vốn.
3. Hoạt Động Cung Cấp & Phát Triển
- Số lượng đơn vị mới được ra mắt (YTD): ≈ 118.500 (ổn định so với 2024)
- Các nhà phát triển đang hoạt động: 2.061
- Các đại lý: 9.003
- Đại lý đã đăng ký: 30.332
Các nhà phát triển đã giữ mức hoạt động cao kỷ lục trong hai năm liên tiếp, với sự tập trung mạnh vào các cộng đồng biệt thự và các cụm căn hộ giá cả phải chăng.
Trong khi sự mở rộng này thể hiện sự tự tin vào chu kỳ cầu của Dubai, các nhà phân tích lưu ý cần theo dõi chặt chẽ tỷ lệ hấp thụ khi bước vào năm 2026.
4. Các Khu Vực Hoạt Động Tốt Nhất (YTD 2025)
Căn Hộ – Chưa Xây
Căn Hộ – Bán Lại
- JVC – hoạt động bán lại cao nhất
- Dubai Marina – nhu cầu ổn định, trưởng thành
- Business Bay – tỷ lệ giao dịch cao
- Downtown Dubai – có dấu hiệu giảm nhẹ sau mức kỷ lục năm 2024
- Al Merkadh – gia tăng sự quan tâm của người mua
Biệt Thự – Chưa Xây
- Al Yelayiss 1 – dẫn đầu với khả năng hấp thụ xuất sắc
- Al Yufrah 1 – sức mạnh bán hàng ổn định
- Madinat Hind 4 – thể hiện sự tăng trưởng ổn định
- Dubai Investment Park Second – ngày càng phổ biến
- Wadi Al Safa 5 – hiệu suất bền vững
Biệt Thự – Bán Lại
- Wadi Al Safa 5
- Al Yelayiss 1
- Al Hebiah Fifth
- Dubai South
- Al Yufrah 1
5. Những Thông Tin Thị Trường Quan Trọng
- Lợi nhuận bán lại tăng vọt: Lợi nhuận vốn tăng 67% YoY, cho thấy việc bán lại nhanh chóng và thanh khoản mạnh mẽ của nhà đầu tư trong các cộng đồng đã phát triển.
- Các nhà phát triển vẫn tự tin: Hơn 118.000 đơn vị mới lại được ra mắt trong năm 2025 — báo hiệu niềm lạc quan bền vững về nhu cầu lâu dài.
- Các xu hướng tài chính trưởng thành: Hoạt động thế chấp tăng trong khi tỷ lệ LTV giảm, cho thấy người mua có tài chính lành mạnh và giàu vốn.
- Vốn toàn cầu tiếp tục chảy vào: Các nhà đầu tư có giá trị tài sản ròng cao từ châu Âu, châu Á và GCC tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với các tài sản bất động sản không thuế và có lợi suất cao ở Dubai.
- Động lực thị trường đa dạng: Các khu vực chính như Downtown Dubai và Marina đang ổn định, trong khi các khu vực mới nổi đang chứng kiến tăng trưởng hai con số.
6. Triển Vọng – Quý 4 Năm 2025 và Tương Lai
Thị trường bất động sản Dubai đang trên đà vượt qua 650 tỷ AED doanh thu hàng năm vào cuối năm 2025 — một kỷ lục mới.
- Ngắn hạn: Sức mạnh tiếp tục từ các giao dịch chưa xây và dòng vốn nước ngoài.
- Rủi ro trung hạn: Nguy cơ cung cấp quá mức ở các khu vực ngoại ô và thanh khoản toàn cầu chặt chẽ hơn.
- Cơ hội: Các hành lang tăng trưởng như Dubai South, Al Yelayiss 1, và Wadi Al Safa 5 vẫn là điểm vào hàng đầu cho các nhà đầu tư.
Kết Luận
Thị trường bất động sản Dubai vẫn đang trong giai đoạn mở rộng, được hỗ trợ bởi nhu cầu bền vững, đòn bẩy kiểm soát, và sự tự tin rộng rãi của nhà đầu tư.
Mặc dù hoạt động của các nhà phát triển rất tích cực, hàng tồn kho mới vẫn tiếp tục được hấp thụ nhanh chóng — một dấu hiệu cho thấy sức khỏe thị trường bền vững.
Tất cả các chỉ số đều chỉ ra một triển vọng lạc quan cho năm 2025, với động lực tích cực dự kiến sẽ kéo dài đến năm 2026, củng cố vị thế của Dubai như một trong những thị trường bất động sản năng động và bền vững nhất thế giới.