Thị trường cho thuê ở Dubai rất có lãi, nhưng cũng đầy quy trình. Nếu bạn không cấu trúc đúng cách, hệ thống sẽ trở nên chậm chạp và tốn kém.
Dưới đây là 10 quy tắc quan trọng mà mọi chủ nhà ở Dubai phải tuân theo.
1. Giới hạn Số Lượng Séc Để Giảm Nguy Cơ Mặc Định
Nhiều séc có nghĩa là nhiều rủi ro hơn.
Theo Luật Sắc lệnh Liên bang số 14 năm 2020, hầu hết các séc không hợp lệ được coi là vấn đề dân sự, không phải hình sự. Điều này có nghĩa là việc thu hồi sẽ mất thời gian.
Nếu một séc thuê nhà bị trả lại:
- Bạn gửi yêu cầu chính thức
- Gửi thông báo pháp lý
- Nộp đơn tại Trung tâm Giải quyết Tranh chấp Thuê nhà
- Chờ quá trình tòa án
Đây không phải là việc trục xuất ngay lập tức.
Thực tiễn tốt nhất:
- Ưu tiên từ 1 đến 4 séc
- Kiểm tra sự ổn định thu nhập của người thuê
- Thu tất cả séc trước
2. Kiểm Tra Người Thuê Ngoài Mức Giá Thuê
Giá thuê cao không có nghĩa là rủi ro thấp.
Trước khi ký hợp đồng:
- Bản sao ID Emirates
- Giấy chứng nhận lương
- Giấy phép kinh doanh nếu là công ty
- Tham khảo từ chủ nhà trước đó nếu có thể
Hiện tại, Dubai không có hệ thống tín dụng người thuê công khai tập trung. Việc kiểm tra là trách nhiệm của bạn.
3. Nghiêm Cấm Cho Thuê Lại, Đây Là Nơi Chủ Nhà Bị Thiệt Hại
Đây không phải là lý thuyết. Điều này xảy ra.
Ví dụ:
- Chủ nhà cho thuê tài sản với giá 90.000 AED mỗi năm, 2 séc.
- Người thuê cho thuê lại với giá 70.000 AED, một séc.
- Người thuê thu tiền trước.
- Người thuê ngừng trả tiền cho chủ nhà.
- Người thuê biến mất.
- Người thuê phụ từ chối rời đi vì họ đã trả tiền cho ai đó.
Bây giờ bạn phải đối mặt với:
- Tranh chấp pháp lý
- Mất tiền thuê
- Trục xuất phức tạp
- Mất thời gian
Theo luật thuê nhà Dubai, việc cho thuê lại bị cấm nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà.
Thêm một điều khoản rõ ràng rằng:
“Cho thuê lại, cho thuê ngắn hạn, hoặc vận hành nhà nghỉ là hoàn toàn bị cấm nếu không có sự chấp thuận bằng văn bản trước của chủ nhà.”
Nếu vi phạm, hãy nộp ngay tại Trung tâm Giải quyết Tranh chấp Thuê nhà.
Đừng chờ đợi. Sự chậm trễ làm yếu đi vị thế của bạn.
4. Trình Bày Tài Sản Một Cách Chuyên Nghiệp
Người thuê đánh giá ngay lập tức.
Sơn lại nếu cần thiết.
Dọn dẹp kỹ lưỡng.
Bảo trì điều hòa không khí.
Sửa chữa các khiếm khuyết rõ ràng.
Điều kiện tốt hơn thu hút được người thuê tốt hơn.
5. Đăng Ký Mọi Hợp Đồng Trong Ejari
Tất cả các hợp đồng thuê nhà phải được đăng ký trong Ejari.
Không có Ejari:
- Người thuê không thể kích hoạt tiện ích
- Thực thi pháp lý yếu đi
- Việc nộp tranh chấp trở nên phức tạp
Đừng bao giờ bỏ qua bước này.
6. Chuyển Giao DEWA và Hệ Thống Làm Mát Trước Khi Giao Chìa Khóa
Các tiện ích phải đứng tên người thuê.
Xác nhận việc kích hoạt với Cơ quan Điện lực và Nước Dubai.
Nếu có hệ thống làm mát khu vực, xác nhận việc chuyển giao với Công ty Hệ thống Làm mát Trung tâm Emirates.
Không chuyển giao, không giao chìa khóa.
7. Ghi Lại Tình Trạng Bằng Ảnh và Danh Mục
Chụp ảnh có dấu thời gian trước khi giao hàng.
Chuẩn bị danh mục cho các đơn vị có đồ đạc.
Yêu cầu người thuê ký xác nhận.
Hầu hết các tranh chấp tiền đặt cọc thất bại do tài liệu kém.
8. Bao Gồm Điều Khoản Trả Lại Công Bằng
Thêm điều khoản:
“Người thuê phải trả lại tài sản trong cùng tình trạng nhận được, không bao gồm hao mòn hợp lý.”
Tòa án công nhận sự suy giảm tự nhiên. Hãy hợp lý.
9. Hiểu Sự Khác Biệt Giữa Hai Loại Thông Báo Pháp Lý
Nhiều chủ nhà nhầm lẫn điều này.
A. Thông Báo Pháp Lý Cho Séc Bị Trả Lại
Điều này áp dụng khi người thuê không trả tiền thuê.
Quy trình:
- Gửi yêu cầu thanh toán chính thức
- Cho phép thời gian để thanh toán
- Nộp đơn tại Trung tâm Giải quyết Tranh chấp Thuê nhà
Không cần thông báo 12 tháng ở đây.
Đây là việc thực thi mặc định thanh toán.
B. Thông Báo Trục Xuất Được Công Chứng 12 Tháng Để Bán Hoặc Sử Dụng Cá Nhân
Nếu bạn muốn trục xuất vì:
- Bạn dự định bán tài sản
- Bạn muốn sử dụng nó cá nhân hoặc cho người thân cấp một
Bạn phải:
- Gửi thông báo công chứng 12 tháng
- Giao qua công chứng viên hoặc thư đã đăng ký
- Đảm bảo lý do là chính đáng
WhatsApp không hợp lệ.
Thông báo không hợp lệ đồng nghĩa với việc tự động bị từ chối vụ kiện.
10. Tuân Thủ Quy Tắc Tăng Giá Thuê Của RERA
Việc tăng giá thuê được quản lý bởi chỉ số thuê từ:
Cơ quan Quản lý Bất động sản
Quy tắc:
- Thông báo bằng văn bản 90 ngày trước khi hết hạn
- Phải phù hợp với chỉ số thuê chính thức
- Bỏ lỡ 90 ngày, mất quyền tăng giá
Việc tăng giá trái phép sẽ bị từ chối.