Yıllardır, Dubai yatırımcılarına aynı şey söyleniyor:
“Otel daireleri Ejari alamaz.”

Bu ifade her zaman doğru değildir — bu, sahiplerin aylık kira gelirlerinden mahrum kalmalarına, kiracı taleplerinin azalmasına ve birçok mülk sahibinin istemedikleri halde kısa süreli kiralama pazarına yönelmesine neden olmuştur.

Gerçek kural şu:

Eğer otel daireniz otel hizmetleri ile çalışmıyorsa, Ejari kaydı için Dubai Arazi Dairesi'nden (DLD) onay talep edebilirsiniz.

Ve DLD, birimin durumunu Dubai Ekonomi ve Turizm Departmanı (DET) ile doğruladıktan sonra, Ejari etkinleştirilebilir.

Bu kılavuz, bunun nasıl çalıştığını, kimin uygun olduğunu, Ejari'nin neleri engellediğini ve yatırımcıların satın almadan önce kendilerini nasıl koruyacaklarını açıkça anlatmaktadır.

Ejari'nin Otel Daire Sahipleri İçin Önemi

Ejari sadece “bir sertifika” değildir.

Dubai'de, Ejari şu şeylerin farkıdır:

• kurumsal kiracıları çekmek vs. kaybetmek

• haftalar içinde kiralamak vs. aylarca boş kalmak

• piyasa fiyatında kiralamak vs. sınırlı talep nedeniyle indirim yapmak

Birçok kiracı, pratik nedenlerden dolayı Ejari talep etmektedir:

• kira uyumluluğu

• ikamet süreçleri

• adres kanıtı gereklilikleri

• uzun dönem kiralama belgeleri

Bu nedenle, bir sahibin Ejari'den engellenmesi durumunda, birimin uzun vadeli kiralanması zorlaşır — ve işte burada yatırımcıların sıkıntısı başlar.

Gerçek Sorun: “Otel Dairesi” Bir Unvandır… Her Zaman Bir İşletme Değildir

Dubai'de, yasal olarak otel dairesi olarak tescillenmiş binlerce birim bulunmaktadır ancak gerçekte normal konut daireleri gibi işlev görmektedirler.

Pazar hatası, unvanın tek başına Ejari'yi belirleyeceğini varsaymaktır.

Bu doğru değildir.

Ejari'yi belirleyen aslında birimin bir konaklama işletmesi parçası olarak muamele görüp görmediğidir, yani:

Genellikle Ejari'ye engel olan otel daireleri

Eğer biriminiz aşağıdakilerden herhangi biri ile bağlantılıysa, Ejari genellikle kısıtlıdır:

• otel hizmetleri (temizlik, konsiyerj, çarşaf, resepsiyon tarzı işletme)

• kısa süreli misafir döngüsü

• bir işletmeci tarafından kontrol edilen envanter

• tatil evi tarzı lisanslama veya turizm etkinliği

Ejari için onaylanabilecek otel daireleri

Ejari genellikle mümkün olduğunda mümkündür:

• birimin sahip kontrolünde olması

• birimin uzun vadeli kiralanması (tipik 1 yıllık kira sözleşmesi)

• birimde otel hizmetlerinin olmaması

• birimin turizm kiralama ürünü olarak işletilmemesi

Bu, çoğu yatırımcının var olduğunu bilmediği kategoridir — ve tam da deneyiminizin uyduğu yerdir.

Gizli Yol: Sahiplerin Otel Daireleri İçin Ejari Alması

Eğer biriminiz sistemde engelliyse, çözüm ajanlarla, yöneticilerle tartışmak veya portala rastgele şeyler yazmak değildir.

Doğru yol şudur:

Adım 1: DLD'den “Otel Daire Ejari” onayı talep edin

Sahipler, otel daireleri için Ejari'yi etkinleştirmek üzere DLD'den izin talep edebilirler.

Birçok sahibin kullandığı pratik yolu belirttiniz:

hotelapartment.ejari@dubailand.gov.ae

Adım 2: DLD, birim durumunu DET ile kontrol eder

DLD, birimin sınıflandırmasını ve işletim durumunu Dubai Ekonomi ve Turizm Departmanı (DET) ile doğrular.

Bu adım kritik öneme sahiptir çünkü DET, turizm ve konaklama envanterini düzenler.

Adım 3: Onaylandıktan sonra, Ejari mümkün hale gelir

Onay sonrasında, birim standart Ejari kaydı sürecine devam edebilir.

Bunun Önemi (Ve Pazarın Bilmemesinin Nedeni)

Bu konu geniş bir şekilde tartışılmamaktadır çünkü:

• çoğu ajan uyumlulukla ilgilenmez

• çoğu yatırımcı cevabın basitçe “hayır” olduğunu varsayar

• otel dairesi projeleri genellikle “yatırım ürünleri” olarak satılır, ancak kira gerçekleri açıklanmaz

Bu nedenle sahipler, sorunu yalnızca satın alma sonrasında keşfederler — birimi kiralamaya çalıştıklarında ve şunu fark ettiklerinde:
“Ejari kaydettiremiyorum… dolayısıyla istediğim kiracıya kiralayamam.”

Bu küçük bir rahatsızlık değil.

Bu, doğrudan getiriyi etkileyen bir durumdur.

Bu, Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor (Getiri, Boşluk ve Çıkış Değeri)

Eğer biriminiz Ejari alamıyorsa, hemen uzun vadeli kiracı pazarının büyük bir kısmını kaybedersiniz — özellikle:

• kurumsal kiracılar

• aileler

• resmi belgelere ihtiyaç duyan sakinler

Bu, 3 yatırımcı sonucunu doğurur:

1) Daha Yüksek Boşluk Riski

“Doğru” kiracı için daha uzun süre bekleyebilirsiniz.

2) Fiyatlama Baskısı

Sınırlı talep nedeniyle bazı sahipler kirayı düşürmektedir.

3) Yeniden Satış Etkisi

Ejari yapamayan bir birim, son kullanıcılar ve uzun vadeli yatırımcılar için daha az cazip hale gelir.

Bu nedenle bu konu “teknik” değildir.

Bu, finansaldır.

 

Sahiplerin Yaptığı Yaygın Hatalar (Ve Bunlardan Nasıl Kaçınılır)

Hata 1: Birimin otomatik olarak uygun olduğunu varsaymak

Bina konut gibi görünse bile, sistem hala farklı sınıflandırabilir.

Hata 2: Ejari uygunluğunu doğrulamadan birimi listelemek

Bu, zamanı boşa harcar ve kiracı fırsatlarını kaybettirir.

Hata 3: Kısa süreli ve uzun vadeli stratejileri karıştırmak

Eğer birim tatil evi gibi kullanılıyorsa, uzun vadeli kiralama muamelesini haklı çıkarmak zorlaşır.

Hata 4: Dikkatli inceleme yapmadan satın almak

Bir otel dairesi satın almadan önce, yatırımcıların doğrulaması gerekenler:

• Ejari mümkün mü?

• Birimin otel hizmetleri var mı?

• Envanteri kontrol eden bir işletmeci var mı?

 

Bir Yatırımcı Kontrol Listesi (Satın Almadan Önce)

Eğer Dubai'de bir otel dairesi satın alıyorsanız, ödeme yapmadan önce bu soruları sorun:

• Bu birim 1 yıllık kira sözleşmesi ile kiralanabilir mi?

• Bu bina için Ejari'ye izin veriliyor mu?

• Birim otel hizmetlerine bağlı mı?

• Kiralama kullanımını kontrol eden bir yönetim sözleşmesi var mı?

• Sahip, konaklama işletmesinden çıkmak isteyebilir mi?

Eğer satıcı net bir şekilde cevap veremiyorsa, bunu bir risk olarak değerlendirin.

 

Sıkça Sorulan Sorular:

Dubai'deki otel daireleri Ejari alabilir mi?

Evet, bazı durumlarda. Birim otel hizmetlerini içermiyorsa ve uzun vadeli kiralama varlığı olarak muamele görüyorsa, DLD, durumunu DET ile doğruladıktan sonra Ejari'yi onaylayabilir.

Neden bazı otel daireleri Ejari'den engellenir?

Çünkü bunlar konaklama envanteri veya turizm tarzı kiralama birimleri olarak muamele görür, konut kiralama varlıkları olarak değil.

Bir otel dairesinde Ejari onay süreci nedir?

Sahipler, onay için DLD ile iletişime geçebilir, DLD birimin durumunu DET ile doğrular ve onaylandığında birim Ejari kaydı için uygun hale gelir.

“otel dairesi” ibaresine sahip tapu, otomatik olarak Ejari'yi engeller mi?

Her zaman değil. Operasyonel sınıflama, unvan üzerindeki ifadeden daha önemlidir.

Bu sorun Dubai'de yaygın mı?

Evet — ve bu, hizmetli ve otel dairesi projeleri için yatırımcılar arasında en çok yanlış anlaşılan uyumluluk konularından biridir.

Son Söz: Bu “Küçük Bir Ayrıntı” Değil, Bir Getiri Meselesidir

Dubai'nin otel dairesi segmenti karlı olabilir — ama yalnızca yatırımcılar aşağıdaki farkı anladıklarında:

Bir konaklama ürünü
vs.
Bir uzun vadeli kiralama varlığı

Eğer biriminiz ikinci türde (otel hizmetleri yoksa) ise, Ejari bir hayal değildir — ulaşılabilir ve DLD onay yolu anahtardır.

Eğer bir otel dairesi biriminiz varsa ve uzun vadeli kiralamak istiyorsanız, birimi listelemeden önce Ejari uygunluğunu doğrulayın. Bu zaman kazandırır, istediğiniz kira bedelini korur ve ciddi kiracılarla anlaşma çöküşünü önler.