Ben düşünce kuruluşlarından alıntı yapmıyorum. Her sabah DXBinteract'e bakıyor ve her gün gerçek alıcılarla konuşuyorum. Veriler net: küresel istikrarsızlık, başlıktan göç ve sermaye akışlarına dönüşüyor ve Dubai, güvenlik, hız ve temiz bir kural seti isteyen aileler, girişimciler ve kurumlar için en mantıklı iniş alanı olmaya devam ediyor.
İtme: Küresel Risk Artık Bir Haneli Değişken
Narratifleri unutun. Davranışlara bakın. Kural setleri değiştiğinde, vergiler ortada değişir, enerji güvenliği sarsılır ve politika takvimi tüketir; aileler tartışmazlar - yeni bir ikamet yeri belirlerler. Bu, alıcı kökeni, şirket kurulumu ve DXBinteract'taki tekrar satın almalarla yansıtılan tam olarak budur. Sermaye belirsizlikten kaçıyor ve sürekliliği satın alıyor.
Çekme: Neden Dubai Kaygıyı Gelişmelere Dönüştürüyor
Dubai'nin avantajı pazarlama değil - operasyonel öngörülebilirliktir:
- Plan yapabileceğiniz ikamet ve kural seti.
- Ciddi aileler için pazarlık edilemez güvenlik ve çalışma süresi.
- Kurucular ve fonlar için pürüzsüz bir işletme ortamı.
Bu yüzden panellerimiz, teslimatlar artsa bile, küresel olarak hareketli gruplardan sürekli bir talep gösteriyor.
Tedarik ve Emilim: Verilerin Gerçekten Söylediği
Tedarik başlıkları büyük. Ama emilim daha büyük ve daha akıllı:
- Aşamalı teslimatlar aşamalı talebi karşılıyor: nihai kullanıcılar, yer değiştiriciler ve portföy yeniden tahsisleri stokları dengesiz ama istikrarlı bir şekilde emiyor.
- Kalite ve kullanım durumu baskın: okul bölgesi villaları, anahtar teslim markalı birimler, verimli düzenler ve şeffaf hizmet ücretleri ilk önce satılıyor.
- Zayıf stok zaten yeniden fiyatlandırılıyor: kötü spesifikasyonlar, zor erişim veya şişirilmiş OPEX cezalandırılıyor. Bu sağlıklı. Pazarlar kaliteden gürültüyü ayırmalıdır.
DXBinteract bu segmentasyonu her gün onaylıyor: şehir "tek bir pazar" değil. Bir mozaik ve en iyi sınıf ile emtia arasındaki fark genişliyor - bu da olgun pazarların davranış biçimidir.
Dubai'yi Zorlayabilecek Nedenler (Ve Ne Kadar)
Biz ayrışma iddia etmiyoruz. Gerçek bir küresel likidite şoku karar döngülerini yavaşlatır ve en zayıf varlıkları önce vurur. Buradaki fark, politika çevikliği + net göçtür. Dubai, ücretleri, vizeleri, ödeme yapıları ve teslimat hızını, benzer şehirlerden daha hızlı esnetebilir. Bu, aşağı yönlü riski ortadan kaldırmaz - onu yumuşatır.
2025 → 2026: DXBinteract Sinyalleri Üzerine Temel Senaryom
2025 Sonuna Kadar
- Fiyatlar: Hızlı büyüme aşaması geride kaldı. Şehir genelinde orta tek haneli kazançlar bekleyin; özellikle birinci sınıf, aileye uygun villalar ve iyi konumlu anahtar teslim stok en iyi performansı gösterecek.
- Kiralar: Yavaşlayan ama hala pozitif; teslimatlar belirli bölgelerde baskıyı azaltıyor.
- Hacimler: Sağlıklı. Plan aşamasında aktif; ikincil piyasa, anahtarlar piyasaya çıktıkça normalleşiyor. Göç kaynaklı nihai kullanım hala ana unsur.
2026 Senaryoları (olasılıkların verilerde gördüğüm durumu yansıttığını belirtmekteyim)
- Temel (60%): Yumuşak iniş/platoda durma. Başlık fiyatları %0 ile +5% arasında, kiralar %0 ile +3% arasında değişiyor. Mikro-pazar bazında daha geniş dağılım. Uygulama, okul erişimi, ulaşım ve hizmet ücreti disiplini sonuçları belirliyor.
- Yukarı yön (25%): Güvenliğe kaçış hızlanıyor. Küresel belirsizlik devam ederken, küresel oranlar düşerse, belirsizlikten kesinliğe geçiş hızlanır. Birinci sınıf ve anahtar teslim markalı birimler öncülük eder; belirli koridorlar %5 ile %8 arasında kazanç sağlar.
- Aşağı yön (15%): Küresel şok. Sert bir likidite olayı veya politika hatası işlemleri yavaşlatır; en zayıf stoklar ilk olarak değer kaybeder (durağan veya -%5). Yapısal akışlar ve çevik politika kaliteli varlıkları destekler.
fäm Luxe Lens (DXBinteract, 2021–2025 Lansman Grubu)
Ultra-lüks segmenti'ni ayrı bir motor olarak takip ediyoruz çünkü farklı davranıyor. DXBinteract içindeki fäm Luxe veri setimiz (2021–2025 lansmanları) şu şekilde gösteriyor:
- 17 bölgede 51 gerçek lüks proje
- 8,415 birim lansmanı; 5,096 satıldı
- 15.9M sqft satıldı; bugüne kadar 79B AED satış
- 51 projeden 41'i henüz teslim edilmedi
- Önümüzdeki beş yılda teslim edilmesi beklenen 7,058 birim (124B AED), 2027 sonrası planlanan 83B AED (yüzde 67)
- Bu gruptaki ortalama en yüksek PPSF 14,000 AED
Bu bir köpük değil; uzun teslimat süreleri olan derinleşen bir pazar. Sonuç basit: marka, kürasyon ve satış sonrası hizmet artık döngülerden bağımsız bir prim talep ediyor.
Neleri İzliyorum (ve Neden Önemli)
- Net göç vs. teslimat hızı: ikisi arasındaki fark, sıkılık veya rahatlık için öncü göstergedir.
- Hizmet ücreti şeffaflığı: OPEX verimliliği bir fiyat aracı haline geliyor.
- Okul kapasitesi ve iş yolculuk süreleri: villa ve aile tipi emilim için en güçlü öncü sinyaller.
- Geliştirici davranışı: ödeme planı disiplini, inşaat hızı ve teslimattan sonraki hizmet, marka değerini pazarlamadan daha fazla belirliyor.
- Likidite altyapısı: global kredi sıkılaşırsa, hazır yüksek kaliteli stok zaman avantajı kazanır; spekülatif düşük kaliteli stok bedelini öder.
Sonuç
Artan tedarike rağmen, DXBinteract, duraksayan değil, sıralayan bir pazar gösteriyor. Küresel risk yeniden derecelendirmesi ile yönlendirilen yapısal akışlar, aşamalı teslimatlar ile buluşuyor. Güçlü varlıklar kazanıyor; zayıf varlıklar yeniden fiyatlandırılıyor. Gerçek pazarlar böyle olgunlaşır.
DXBinteract'taki veriler neyi gösteriyorsa onu tam olarak söylemeye devam edeceğim. Eğer katılmıyorsanız, bana Dubai'den daha hızlı iyileşen kural seti, güvenlik ve icra hızı nerede olduğunu gösterin - ve küresel olarak hareket eden ailelerin mantıklı bir şekilde başka nerede tercih edeceğini belirtin. O zamana kadar, arkasında durmaya istekli olduğum bu gerçekliktir.