Metodoloji, Kapsama Kriterleri ve Pazar Bütünlüğü Standartları

Herhangi bir gayrimenkul pazarında, veri bütünlüğü analitik güvenilirliği belirler.

Dubai de bir istisna değildir. İşlem kayıtları, mutlaka gerçek piyasa faaliyetlerini temsil etmeyen çeşitli yasal kayıtları içerir. DXBinteract'te, raporlarımızın, şişirilmiş idari rakamlar yerine gerçek arz, talep ve fiyat keşif dinamiklerini yansıtması için disiplinli bir metodoloji uyguluyoruz.

Bu makale, DXBinteract pazar raporlarında işlemlerin nasıl sınıflandırıldığı, dahil edildiği ve gösterildiğine dair ilkeleri özetlemektedir.

1. İpotek İşlemleri: Satış ve Finansman Faaliyetlerinin Ayrılması

Dubai'de bir mülk bankanın finansmanı ile satın alındığında, iki hukuken ayrı kayıt gerçekleşir:

1. Tam satın alma fiyatında kaydedilen satış işlemi.
   
   

2. Kredi tutarında kaydedilen ipotek kaydı.
   
   

Pazar analitiği açısından, sadece satış işlemi talebi, fiyat gücünü ve alıcı ile satıcı arasındaki varlık transferini yansıtır. İpotek kaydı, piyasa değerlemesi değil, finansman yapısını temsil eder.

Bu nedenle, DXBinteract yalnızca satış işlemini Satış Hacmi ve Satış Değeri metrikleri içinde dahil eder. İpotek kayıtları, analitik açıklığı korumak için İpotek bölümünde ayrı olarak rapor edilir.

2. Yeniden Finansman İpotekleri: Piyasa Transferi Olmadan Finansman

Bir mülk sahibi, sahip olduğu bir varlık üzerinde ipotek kaydı yaptırabilir, bu durumda mülkiyet değişikliği olmaz. Böyle durumlarda alıcı, satıcı, pazarlama süreci ve fiyat keşfi yoktur.

Bu işlemler, piyasa işlemleri yerine sermaye kaldıraç olaylarını temsil eder. Bu nedenle, yeniden finansman ipotekleri Satış raporlarından hariç tutulur ve yalnızca İpotek bölümünde yer alır.

3. Hediye Transferleri: Piyasa Faaliyet Metriklerinden Hariç Tutma

Hediye transferleri hukuken kayıtlı işlemlerdir; ancak müzakereli piyasa faaliyetlerini temsil etmezler. Fiyat keşfi, rekabetçi teklif verme, ajans katılımı ve piyasa maruziyeti içermezler.

Böyle transferlerin satış metriklerine dahil edilmesi, işlem sayısını yapay olarak şişirir ve piyasa hızı göstergelerini çarpıtır.

DXBinteract, kayıtlı tüm faaliyetlerin gerçek alıcı-satıcı piyasa etkileşimini yansıtmasını sağlamak için hediye transferlerini Satış Hacmi ve Satış Değeri raporlamasından hariç tutar.

4. Parsel ile Villa Sınıflandırması Ayarlamaları

Dubai Tapu Dairesi tapu senetleri, inşa edilmiş villaları sıklıkla “Parsel” yasal kategorisi altında sınıflandırmaktadır. Bu sınıflandırma, gayrimenkul kayıtları açısından teknik olarak doğru olsa da, varlık sınıfı analizini çarpıtabilir.

Geniş pazar bilgisi ve saha doğrulaması kullanarak, DXBinteract bu tür mülkleri genellikle Villa yerine Parsel olarak değil, işlevsel varlık kategorisine yeniden sınıflandırır.

Bu ayarlama, varlık sınıfı performans analizinin gerçek inşa edilmiş envanteri yansıtmasını sağlar, kayıt kodlama geleneklerini değil. Villa emilimi, fiyatlandırma ve getiri analiz eden yatırımcılar, doğru varlık segmentasyonu gerektirir, idari etiketler değil.

5. İşlem Büyüklüğü vs. Fiziksel Mülk Büyüklüğü

DXBinteract, işlem büyüklüğünü gösterir, bu mutlaka tam fiziksel mülk büyüklüğü anlamına gelmez.

Paylı mülkiyet var olduğunda, yalnızca aktarılan pay işlem büyüklüğü olarak kaydedilir. Örneğin, iki tarafın sahip olduğu 1.000 sqft'lik bir mülk kısmen satıldığında ve bir 50 yüzdelik pay transfer edildiğinde, kaydedilen işlem büyüklüğü 500 sqft olacaktır.

Bu metodoloji, toplam inşa edilmiş alan yerine gerçek ekonomik değişimi yansıtır.

Sonuç olarak, yatırımcılar ve aracılar yalnızca mutlak işlem fiyatlarını değil, aynı zamanda metrekare başına fiyat metriklerini de değerlendirmelidir, çünkü işlem büyüklüğü değerleme yorumunu doğrudan etkiler.

6. Kapanış Maliyetleri Entegrasyon Anahtarı

İşlem sayfasında, etkinleştirildiğinde tahmini kapanış maliyetlerini kaydedilen satın alma fiyatına ekleyen bir anahtar bulunmaktadır. Bu, kullanıcıların yalnızca sözleşme değerini değil, toplam edinim maliyetini değerlendirmelerini sağlar.

Tipik piyasa yapıları şu şekildedir:

Birincil Pazar: yaklaşık %4 DLD kayıt ücretleri, yaygın olarak Oqood ücretleri olarak adlandırılır.
İkinci El Pazar: yaklaşık %6, genellikle %4 DLD transfer ücreti ve %2 ajans komisyonundan oluşmaktadır.

Vekalet Ofisi ücretleri, DXBinteract kapanış maliyetleri hesaplamalarına dahil edilmemektedir.

Bu özellik, yatırımcılara daha doğru getiri ve verim analizi destekleyen isteğe bağlı bir “toplam edinim maliyeti” bakış açısı sağlar.

7. Dahil Etme ve Hariç Tutma Özeti

DXBinteract Satış Raporları, doğrulanmış DLD doğrudan satış işlemlerini ve tam satın alma fiyatında kaydedilen DIFC satış işlemlerini içerir.

Satış Raporları, ipotek kayıtlarını, yeniden finansman kredilerini ve hediye transferlerini hariç tutar.

İpotek Raporları, satın alma ile ilgili ipotekleri ve yeniden finansman faaliyetlerini içerir, ancak satış verilerinden analitik olarak ayrı kalır.

Sonuç: Veri Disiplini Bir Pazar Standardı Olarak

Her kayıtlı işlem piyasa faaliyetini temsil etmez. Bir ipotek satış değildir. Bir hediye transferi fiyat keşfi değildir. Bir kayıt sınıflandırması her zaman doğru bir varlık kategorisi değildir. Bir mülkün tam boyutu her zaman el değiştiren boyut değildir.

DXBinteract'te, işlem verileri, gerçek piyasa dinamiklerini yansıtacak şekilde filtrelenir, yapılandırılır ve sunulur. Bu metodoloji, rapor edilen hacimlerin, değerlerin ve metrekare başına fiyat metriklerinin gerçek ekonomik değişimlerle uyumlu olmasını sağlar.

Ciddi yatırımcılar, geliştiriciler ve piyasa katılımcıları için netlik zorunludur. Temel bir gerekliliktir.