
Dubai, yatırım, yenilik ve kaliteli yaşam için küresel bir merkez olarak konumunu sağlamlaştırırken, gayrimenkul piyasasındaki arz ve talep konuları yeniden gündeme geldi—bu sefer her zamankinden daha yüksek sesle.
Bazı yatırımcılar ve piyasa gözlemcileri, 2025 ve 2026'da teslim edilmesi beklenen yeni proje lansmanlarının artışı nedeniyle "arz fazlası krizi" olduğu konusunda alarm veriyor. Ancak Dubai piyasası gerçekten mülklerle dolup taşma riski taşıyor mu? Cevap, Dubai'nin gayrimenkul pazarının nasıl yapılandığını ve bir şehirde "arzın" ne anlama geldiğini daha derin, daha akıllıca bir bakış açısıyla incelemeyi gerektiriyor.
Arz Fazlası Efsanesi — Çürütüldü
Dubai'nin gayrimenkul pazarı tek bir, homojen bir varlık değildir. Her biri belirli bir alıcı tipine, gelir grubuna ve yaşam tarzı tercihine hizmet eden karmaşık bir mikro-pazar ağıdır.
"Dubai arz fazlası" demek, tüm küresel otomobil endüstrisinin fazla üretim yaptığı anlamına gelmez; sadece çok fazla sedan olduğu için. Gerçek daha nüanslıdır: Belirli segmentlerde daha fazla arz olabilir, ancak diğerleri kritik şekilde yetersizdir—özellikle öne çıkan lokasyonlarda veya yüksek talep gören mülk türlerinde.
2025'te Mikro ve Makro Arz Trendleri
Makro Düzey:
Evet, Dubai daha fazla proje başlatıyor. Ancak bunu gerçek rakamlarla karşılaştıralım:
- Şehir, yıllık 40,000–45,000 birim teslim etmeyi bekliyor; bu, büyüyen bir ekonomi için sağlıklı bir hacimdir.
- Dubai'nin nüfusu 2024'te 3.65 milyonu geçti ve her yıl %3'ten fazla büyümeye devam ediyor.
- Turizm, 2023'te 17 milyonu aşkın ziyaretçiyle rekor kırdı; bu ziyaretçilerin birçoğu kısa vadeli kiracılara, uzun vadeli sakinlere veya yatırımcılara dönüşüyor.
Kısacası: makro talep sadece sağlıklı değil—hızla artıyor.
Mikro Düzey:
Daha yakından bakıldığında, her bölgede farklı bir hikaye göreceksiniz:
- Downtown Dubai'de geliştirilecek yeni arazi neredeyse yok. Mevcut stok—özellikle markalı konutlar—düşük arz ve güçlü kiralama talebine sahip.
- Business Bay, yıl başından bu yana 9,000'den fazla işlem kaydetti ve Downtown gibi yakın bölgelerdeki faaliyetleri dört katına çıkardı.
- Creek Harbour'ın erken projeleri (The Cove, Creek Horizon), teslimatlara rağmen <2% aktif yeniden satış listesini gösteriyor; bu durum, kiracı odaklı bir pazarı gösteriyor.
Bu arada, JVC veya Dubailand gibi bölgelerde bazı birim türlerinde (stüdyolar ve 1 yatak odalı daireler) aşırı arz belirtileri görülebilir, ancak bunlar izole durumlar, sistematik değildir.
“Arz Fazlası” Ürüne ve Alıcıya Bağlıdır
Her arz eşit değildir.
- JVC'deki 950,000 AED'lik bir stüdyo, Emaar Beachfront'taki 3.5 milyon AED'lik markalı bir plaj birimiyle tamamen farklı bir arenada rekabet ediyor.
- Palmiye Adası'ndaki ultra-lüks villaların alıcıları veya Downtown'a yakın metro bağlantılı 1 yatak odalı daireler arayan yatırımcılar aynı pazar değildir.
- Pek çok projenin başlatılması, aynı kitleye hitap edeceği veya aynı anda teslim edileceği anlamına gelmez.
Dubai'nin Arz Boru Hattı, Düşündüğünüzden Daha Akıllı
Geliştiriciler, 2008'deki spekülatif patlama dönemine göre bugün çok daha temkinli ve hesaplıdır. Projeler genellikle:
- Master planlı ve aşamalı olarak, metro genişlemeleri, okul bölgeleri ve altyapı büyümesi ile uyumlu şekilde planlanmıştır.
- Aşamalı olarak emilimi sağlayan güçlü ödeme planları ile desteklenmektedir.
- Sadece yatırımcılar değil, nihai kullanıcılar, bölgesel aileler ve uzun vadeli yatırımcılara yönelik olarak tasarlanmaktadır.
Bir örnek: Emaar’ın The Oasis’i—Al Maktoum Havalimanı yakınlarındaki bir premium villa topluluğu. Binlerce birimin planlandığı bu projede, teslimatlar 2027–2030 arasında aşamalı olarak gerçekleşecek ve yeni ulaşım koridorları ile beklenen nüfus artışıyla eşleşecektir.
Gerçek Talep Uygulamada: Bugünden Örnekler
Downtown Dubai – 1. Perde 2. Perde
2021'de 2 yatak odalı birimler 2,100 AED/ft² fiyatla mevcutken, 2025'te benzer birimler 2,600 AED/ft² civarında işlem görmekte ve yeniden satış stoku sınırlıdır. Arz fazlasından korkanlar %20–25 sermaye artışını kaçırdı.
Dubai Creek Harbour
Sahile bakan 1 yatak odalı ve stüdyo birimler 2 milyon AED'nin altında giderek nadir hale geliyor. Alıcılar, yeni lansmanların yüksek katmanlı birimlere odaklanması nedeniyle azalan yeniden satış listeleri için rekabet ediyor.
Business Bay
Binlerce birim teslim edilmesine rağmen, işlem hacmi yüksek kalıyor çünkü doğru türde birimler (örneğin, Bay Avenue, metro veya kanal manzaralarına sahip doğrulanmış 1 yatak odalı daireler) arzda düşük ama talepte yüksek durumda.
Gayrimenkul Danışmanları Olarak Rolümüz
fäm Properties olarak, müşterilerimizi korku değil, gerçeklerle yönlendirmek etik görevimizdir.
Bir ürünün "yetersiz arzda" olduğunu söylediğimizde, şunları gösteriyoruz:
- DXBinteract'tan doğrulanmış listeleme ve işlem verileri.
- Gerçek yeniden satış durumu ve piyasa süresi rakamları.
- Kiralama talebi ve getiri performansı.
Genelleme yapmıyoruz. Modası geçmiş kelimeler kullanmıyoruz. Rakamları gösteriyoruz—ve müşterilerimizin akıllı, bilinçli kararlar vermesine izin veriyoruz.
Son Düşünce
Dubai'nin gayrimenkul pazarı dinamik, dirençli ve giderek daha olgun hale geliyor. Yatırımcılar ve acenteler için anahtar, başlıklardan panik yapmak değil, odaklanmaktır.
Arz fazlası bazı bölgelerde mevcut. Ancak, stratejik fırsatlar, iyi planlanmış ve sınırlı arzı olan topluluklarda gelişmeye devam ediyor—ve muhtemelen bir sonraki döngüde öne çıkacaklardır.
Bu, sadece mülk satışı yapılan bir pazar değil. Anlaşılması, eğitilmesi ve akıllıca konumlandırılması gereken bir pazar.
Her zaman olduğu gibi, akıllı yatırım, piyasanın ne söylediği değil, piyasanın ne gösterdiği ile ilgilidir.