Ana Çıkarımlar
- Dubai'nin emlak piyasası, eski planlanmış vs. hazır segmentasyonu ile anlaşılamaz.
- Doğru segmentasyon, Birincil Pazar vs. İkincil Pazar'dır, çünkü planlanmış mülkler her ikisinde de işlem görmektedir.
- Her pazarın farklı teşvikleri, riskleri, komisyonları, ajan davranışları ve fiyatlandırma mantığı vardır.
- Birincil pazarda satın alan yatırımcılar, nihayetinde ikincil pazarda çıkış yaparlar, bu nedenle her iki pazarın da anlaşılması gereklidir.
- DXBinteract, 2024'te piyasa analizlerini temizlemek ve yatırımcı kararlarını iyileştirmek için bu değişikliği tanıttı.
Dubai'nin emlak piyasası uzun bir süre “planlanmış vs. hazır” olarak bölünmüştür, ancak bu sınıflandırma yanıltıcıdır. Birçok planlanmış birim, teslimattan önce yeniden satılmakta ve yeniden satış dolaşımına girdiklerinde, birincil lansman pazarından çok farklı davranmaktadır. Doğru pazar yapısı, Geliştiricilerden ilk satış (Birincil Pazar) ile mevcut sahibinden yeni alıcıya yeniden satış (İkincil Pazar) arasındadır.
Her pazarın kendine özgü ekonomileri vardır: geliştirici tarafından finanse edilen komisyonlar, agresif pazarlama, ödeme planları ve erken aşama yatırımcı döndürmeleri birincil pazarı domine eder. İkincil pazar, müzakere edilmiş işlemlere, alıcı tarafından ödenen komisyonlara, portal odaklı görünürlüğe ve gerçek arz-talep fiyat keşfine dayanır.
Tüm yatırımcılar nihayetinde ikincil pazar üzerinden çıkış yaptığından, her iki segmentin de anlaşılması, fiyatlandırma istihbaratı, risk yönetimi ve zamanlama kararları için gereklidir.
Dubai Emlak Pazar Segmentlerini Anlamak: Gerçekleri Gerçekten Yansıtan Yeni Çerçeve
Eski Model: Planlanmış vs. Hazır Mülkler
Yıllardır, Dubai analistleri, ajanları ve yatırımcıları piyasayı iki bölüme ayırmıştır:
Bu basit görünüyordu, ancak yanlıştı.
Çünkü bir planlanmış mülk, teslimattan önce birden fazla kez satılabilir ve tipik bir ilk satış gibi davranmaz.
Bir geliştiriciden ilk lansman teşvik yapıları, komisyonlar, pazarlama baskısı ve arz dinamikleri, açık piyasada ikinci el sahibi tarafından yeniden satılan bir planlanmış mülkten tamamen farklıdır.
Bu nedenle, bu eski segmentasyon kafa karışıklığı yaratmakta, yanıltıcı karşılaştırmalar ve piyasa performansı hakkında yanlış sonuçlar ortaya çıkarmaktadır.
Yeni Gerçeklik: Birincil Pazar vs. İkincil Pazar (DXBinteract’ın 2024 Çerçevesi)
2024'ten beri, DXBinteract, olgun küresel pazarlarda kullanılan doğru segmentasyonu tanıttı:
Birincil Pazar (İlk Satış)
Geliştirici ile alıcı arasında doğrudan bir işlem.
İkincil Pazar (Yeniden Satış)
Bir mülkün, ya hazır ya da planlanmış, mevcut bir sahibi tarafından yeni bir alıcıya satıldığı herhangi bir işlem.
Bu segmentasyon, Dubai'deki gerçek teşvikler, pazarlama güçleri ve fiyatlandırma davranışlarıyla uyumludur.
Birincil Pazar: Temalar, Dinamikler & Yatırımcı İlgileri
1. Komisyonlar & Teşvikler Geliştirici Odaklıdır
- Geliştirici komisyonu öder.
- Genellikle %2'den daha yüksektir.
- Bu, birincil projeleri satmaya yönelik doğal bir ajan önyargısı yaratır.
Yatırımcı çıkarımı:
Geliştirici tarafından finanse edilen komisyonlar, ajanların birincil stokları yoğun bir şekilde satmasını sağlar, bazen o toplulukta yeniden satış performansına aldırmadan.
2. Agresif Arz & Büyük Pazarlama
- Büyük envanter hacmi ve sık lansmanlar
- Ücretli reklâm, influencer kampanyaları, sosyal medya hakimiyeti
- Son derece özenle seçilmiş gösterim birimleri ve duygusal markalama
Bu ne anlama geliyor:
Birincil pazar, özellikle kolay giriş noktaları arayan yatırımcıları çekmek üzere tasarlanmıştır.
3. Ödeme Planları + Gecikmeli Teslimat
- Esnek ödeme yapıları
- Uygun fiyatı artıran taksit modelleri
- Teslimat riskleri: olası gecikmeler
Yatırımcı çıkarımı:
Çekici bir giriş sunar ancak geliştirici güvenilirliği ve ikincil pazarın absorpsyonu hakkında araştırma gerektirir.
4. Teslimattan Önce Güçlü Yatırım Getirisi, Ancak Likidite Riskiyle
- Birçok yatırımcı teslimattan önce döndürme yapar ve küçük özkaynak yatırımları büyük oransal kazançlar sağlayabilir.
- Ama bir yatırımcı temerrüde düşerse veya hızlı likiditeye ihtiyaç duyarsa, çıkış yapmak için orijinal fiyatın altında satabilir.
Yatırımcı çıkarımı:
Likidite döngülerini anlamak önemlidir. Her proje aynı şekilde davranmaz.
5. Birincil Ajanlar Nadiren Yeniden Satış Yapar
Birincil pazar satış temsilcileri genellikle:
- Gösterim yapmazlar
- Yeniden satış müzakeresi yapmazlar
- Transfer süreçlerini yönetmezler
- Yüksek çaba gerektiren yeniden satış işine uygun değildirler
Kritik içgörü:
Yatırımcılar, mülklerini daha sonra satmak için birincil pazar ajanlarına güvenmemelidir.
Yeniden satış çıkışınız tamamen farklı bir ekosistemde gerçekleşir.
İkincil Pazar: Gerçek Fiyat Keşfinin Gerçekleştiği Yer
1. Hem Hazır Hem de Planlanmışı İçerir
Bu, en yanlış anlaşılan noktalardan biridir.
Bir yeniden satış planlanmış bir birim, birincil pazarın parçası değildir.
İkincil pazar varlığı gibi davranır.
2. Komisyon Yapısı
- Genellikle %2 alıcı tarafından ödenir
- Satıcı genellikle hiçbir şey ödemez
- Daha az teşvik odaklı, daha çok performansa dayalıdır
3. Daha Yüksek İşlem Çabası
İkincil ajanlar:
- Birden fazla gösterim
- Fiyatlandırma stratejisi
- Teklif müzakeresi
- Sözleşme taslağı
- Noter ofislerinde transfer
- İpotek koordinasyonu (varsa)
Bu gerçek aracılık işidir.
Daha talepkâr ancak daha şeffaftır, çünkü değeri piyasa, geliştirici değil belirler.
4. Portallar Üzerinden Pazarlama
İkincil görünürlük esasen şu kaynaklardan gelir:
- Property Finder
- Bayut
- Dubizzle
- DXBinteract (fiyatlandırma istihbaratı için)
Daha az duygusal pazarlama ve daha fazla veri odaklı karşılaştırma vardır.
5. Her Yatırımcı Nihayetinde Burada Satar
Mülkünüz:
- Hazır
- Planlanmış
- Lüks
- Uygun fiyatlı
Çıkışınız neredeyse her zaman ikincil pazar üzerinden gerçekleşir.
Bu nedenle, yalnızca birincil dinamiklere güvenmek tehlikelidir; gelecekteki yeniden satış fiyatınızın gerçeklerini göz ardı eder.
Neden Planlanmış vs. Hazır Yatırımcıları Yanıltıyor
Çünkü:
- Planlanmış her iki pazarda da görünür.
- Hazır sadece birinde görünür.
- Teşvikler ve komisyonlar büyük ölçüde farklıdır.
- Fiyat davranışları farklıdır.
- Likidite döngüleri farklıdır.
- Riskler farklıdır.
- Duygular ve veriler arasında fark vardır.
- Pazarlama ortamları farklıdır.
Bu nedenle, planlanmış ile hazır karşılaştırmak, elmalarla portakalları karşılaştırmaktır.
Dubai'nin nasıl çalıştığını gerçekte yansıtan tek segmentasyon:
Birincil Pazar vs. İkincil Pazar.
Neden DXBinteract Bu Çerçeveyi Tanıttı
Dubai, dünya genelinde en hızlı gelişen emlak pazarlarından biridir ve yatırımcıların analiz etmesi için daha temiz, daha mantıklı bir yol gerekiyordu:
- Fiyatlandırma
- Arz
- Likidite
- Pazar döngüleri
- Çıkış stratejileri
- Risk
- Getiri baskısı
- Yatırımcı davranışı
Bu segmentasyon, yatırımcılara netlik sağlar ve eski sınıflandırmalardan kaynaklanan yanlış sonuçları önler.
Pratik Yatırımcı Tavsiyeleri
- Eğer birincil pazar alıyorsanız, depozitoyu ödemeden önce o topluluğun ikincil pazarını inceleyin.
- Eğer döndürmeyi planlıyorsanız, DXBinteract üzerinden yeniden satış absorpsiyon oranlarını takip edin.
- Eğer tutmayı planlıyorsanız, geliştirici iddialarına değil, ikincil envantere dayalı kira talebini hesaplayın.
- Birincil pazar ajanının mülkünüzü daha sonra satmasını beklemeyin. Yeniden satış uzmanı seçin.
Harekete Geçirici Çağrılar
- Karar vermeden önce hem birincil hem de ikincil fiyat trendlerini izlemek için DXBinteract'i kullanın.
- Herhangi bir birincil lansman satın almadan önce fäm Properties'den yeniden satış çıkış stratejisi danışmanlığı isteyin.
- Dubai toplulukları arasında daha derin segmentasyon analitiği için DXBadvanced'a abone olun.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Neden artık planlanmış vs. hazır kullanamıyoruz?
Çünkü planlanmış mülkler her iki pazarda da görünmektedir. Yeniden satış planlanmış bir birim, birincil lansman gibi davranmaz.
2. Birincil pazar daha iyi yatırım getirisi sunar mı?
Özellikle teslimattan önceki döndürmelerde olabilir, ancak tamamen zamanlama, geliştirici markası ve ikincil pazarın likiditesine bağlıdır.
3. Birincil pazarda komisyonlar gerçekten daha yüksek mi?
Evet. Geliştiriciler genellikle daha yüksek komisyonlar öder, bu da ajan teşviklerini şekillendirir.
4. Neden birincil pazar ajanları yeniden satışlardan kaçınıyor?
Yeniden satışlar, gösterimler, müzakereler, transfer yönetimi ve zaman gerektirir. Bu tamamen farklı bir beceri setidir.
5. Yatırımcılar hangi pazara odaklanmalı?
Her ikisine de. Birincil pazara girersiniz ama ikincil pazara çıkarsınız. Yeniden satış pazarını göz ardı etmek büyük bir yatırımcı hatasıdır.