Temel Çıkarımlar
- Dubai’nin gayrimenkul pazarı, eski "plan dışı" ve "hazır" segmentasyonu ile anlaşılamaz.
- Doğru segmentasyon, Birincil Pazar ve İkincil Pazar'dır, çünkü plan dışı mülkler her ikisinde de alım satıma konu olmaktadır.
- Her pazarın farklı teşvikleri, riskleri, komisyonları, ajan davranışları ve fiyatlandırma mantığı vardır.
- Birincil piyasada satın alan yatırımcılar, sonunda ikincil piyasada çıkış yaparlar, bu nedenle her ikisini de anlamak esastır.
- DXBinteract, 2024 yılında piyasa analizlerini temizlemek ve yatırımcı karar verme süreçlerini geliştirmek için bu değişimi tanıttı.
Dubai’nin gayrimenkul pazarı, uzun zamandır "plan dışı" ve "hazır" olarak segmentlere ayrılmıştır, ancak bu sınıflandırma yanıltıcıdır. Birçok plan dışı birim, teslimattan önce yeniden satılmakta ve yeniden satış döngüsüne girdiklerinde, birincil lansman pazarından çok farklı davranmaktadır. Doğru piyasa yapısı, Geliştiricilerden yapılan ilk satış (Birincil Pazar) ile hazır veya plan dışı birimlerin yeniden satışı (İkincil Pazar) arasındadır.
Her piyasanın kendine özgü ekonomik yapıları vardır: geliştirici tarafından finanse edilen komisyonlar, agresif pazarlama, ödeme planları ve erken aşama yatırımcı döngüleri birincil pazarda hakimdir. İkincil pazar, müzakere edilmiş işlemler, alıcı tarafından ödenen komisyonlar, portal kaynaklı görünürlük ve gerçek arz-talep fiyat keşfi ile çalışır.
Tüm yatırımcılar sonunda ikincil piyasa üzerinden çıkış yapacağından, her iki segmenti de anlamak fiyat bilgisi, risk yönetimi ve zamanlama kararları için esastır.
Dubai Gayrimenkul Pazar Segmentlerini Anlamak: Gerçekliği Yansıtan Yeni Çerçeve
Eski Model: Plan Dışı ve Hazır Mülkler
Yıllardır, Dubai analistleri, ajanları ve yatırımcıları pazarı iki ana gruba ayırmışlardır:
Bu basit görünüyordu, ancak yanlıştı.
Çünkü plan dışı bir mülk, teslimattan önce birden fazla kez satılabilir ve bu nedenle tipik bir ilk satış gibi davranmaz.
Bir geliştirici tarafından yapılan bir ilk lansmanın teşvik yapıları, komisyonları, pazarlama baskısı ve arz dinamikleri, açık piyasada yeniden satan bir plan dışı sahibinden tamamen farklıdır.
Bu nedenle, eski segmentasyon kafa karışıklığı yaratmakta, yanıltıcı karşılaştırmalara ve pazar performansı hakkında yanlış sonuçlara yol açmaktadır.
Yeni Gerçeklik: Birincil Pazar ve İkincil Pazar (DXBinteract’ın 2024 Çerçevesi)
2024'ten İtibaren, Birincil Pazar (İlk Satış)
Geliştirici ile alıcı arasında doğrudan bir işlem.
İkincil Pazar (Yeniden Satış)
Hazır veya plan dışı bir mülkün mevcut bir sahibi tarafından yeni bir alıcıya satıldığı her türlü işlem.
Bu segmentasyon, Dubai'deki gerçek teşvikler, pazarlama gücü ve fiyat davranışlarıyla uyumludur.
Birincil Pazar: Temalar, Dinamikler ve Yatırımcı Sonuçları
1. Komisyonlar ve Teşvikler Geliştirici Tarafından Yönetilir
- Geliştirici komisyonu öder.
- Genellikle %2'den yüksektir.
- Bu, birincil projeleri satma konusunda doğal bir ajan yanlılığı yaratır.
Yatırımcı çıkarımı:
Geliştirici tarafından finanse edilen komisyonlar, ajanların birincil stokları yoğun bir şekilde teşvik etmesine neden olur, bazen o topluluktaki yeniden satış performansına bakılmaksızın.
2. Agresif Arz ve Büyük Pazarlama
- Büyük envanter hacmi ve sık lansmanlar
- Ücretli reklamlar, influencer kampanyaları, sosyal medya hakimiyeti
- Özenle hazırlanmış gösterim birimleri ve duygusal marka oluşturma
Bu ne anlama geliyor:
Birincil pazar, özellikle kolay giriş noktaları arayan yatırımcıları ölçekli olarak çekmek için tasarlanmıştır.
3. Ödeme Planları + Gecikmeli Teslimat
- Esnek ödeme yapıları
- Uygun fiyatı artıran taksit modelleri
- Teslimat riskleri: olası gecikmeler
Yatırımcı sonucu:
Çekici bir giriş ama geliştiricinin güvenilirliği ve ikincil pazarın emilimi üzerinde araştırma gerektirir.
4. Teslimat Öncesi Güçlü YG, Ancak Likidite Riskiyle
- Birçok yatırımcı, teslimattan önce döner ve küçük özkaynak yatırımları büyük oransal kazançlar sağlayabilir.
- Ancak bir yatırımcı temerrüde düşerse veya hızlı likiditeye ihtiyaç duyarsa, çıkış yapmak için orijinal fiyatın (OP) altında satmak zorunda kalabilir.
Yatırımcı sonucu:
Likidite döngülerini anlayın. Her proje aynı şekilde davranmaz.
5. Birincil Ajanlar Nadir Olmakla Beraber Yeniden Satışları Yönetmez
Birincil pazar satış temsilcileri genellikle:
- Gösterimleri yönetmez
- Yeniden satış müzakereleri yapmaz
- Transfer süreçlerini yönetmez
- Yüksek çaba gerektiren yeniden satış işine uygun değildir
Kritik içgörü:
Yatırımcılar, mülklerini daha sonra satmak için birincil pazar ajanlarına güvenmemelidir.
Yeniden satış çıkışınız tamamen farklı bir ekosistemde gerçekleşir.
İkincil Pazar: Gerçek Fiyat Keşfinin Olduğu Yer
1. Hem Hazır Hem de Plan Dışını Kapsar
Bu en yanlış anlaşılan noktadır.
Yeniden satış plan dışı bir birim, birincil pazarın parçası değildir.
İkincil pazar varlığı gibi davranır.
2. Komisyon Yapısı
- Genellikle alıcı tarafından ödenen %2
- Satıcı genellikle hiçbir şey ödemez
- Daha az teşvik odaklı, daha çok performans odaklı
3. Daha Yüksek İşlem Çabası
İkincil ajanlar şunları yönetir:
- Birden fazla gösterim
- Fiyatlandırma stratejisi
- Teklif müzakeresi
- Sözleşme taslağı
- Noter bürolarında transfer
- İpotek koordinasyonu (varsa)
Bu gerçek brokerlik işidir.
Daha fazla talepkar ama aynı zamanda daha şeffaftır, çünkü değeri piyasa, geliştirici değil belirler.
4. Portallar Üzerinden Pazarlama
İkincil görünürlük esasen şunlardan gelir:
- Property Finder
- Bayut
- Dubizzle
- DXBinteract (fiyat bilgisi için)
Daha az duygusal pazarlama ve daha fazla veri odaklı karşılaştırma vardır.
5. Her Yatırımcı Nihayetinde Burada Satar
Mülkünüz:
Çıkışınız neredeyse her zaman ikincil pazar üzerinden olur.
Bu nedenle, yalnızca birincil dinamiklere güvenmek tehlikelidir; bu, gelecekteki yeniden satış fiyatınızın gerçeğini göz ardı eder.
Neden Plan Dışı ve Hazır Yatırımcıları Yanıltır
Çünkü:
- Plan dışı her iki piyasada da yer alır.
- Hazır yalnızca birinde görünür.
- Teşvikler ve komisyonlar dramatik şekilde farklıdır.
- Fiyat davranışı farklıdır.
- Likidite döngüleri farklıdır.
- Riskler farklıdır.
- Duygular ve veriler farklıdır.
- Pazarlama ortamları farklıdır.
Bu nedenle, plan dışı ile hazır karşılaştırması, elma ile portakal karşılaştırması gibidir.
Dubai'nin nasıl çalıştığını yansıtan tek segmentasyon:
Birincil Pazar ve İkincil Pazar.
Neden DXBinteract Bu Çerçeveyi Tanıttı
Dubai, dünya genelindeki en hızlı gelişen gayrimenkul pazarlarından biridir ve yatırımcıların analiz etmesi için daha temiz ve daha mantıklı bir yola ihtiyaçları vardı:
- Fiyatlandırma
- Arz
- Likidite
- Pazar döngüleri
- Çıkış stratejileri
- Risk
- Getiri sıkışması
- Yatırımcı davranışı
Bu segmentasyon, yatırımcılara netlik sağlar ve eski sınıflandırmalardan çıkarılan yanlış sonuçların önüne geçer.
Pratik Yatırımcı Tavsiyesi
- Eğer birincil alıyorsanız, bir depozito ödemeden önce o topluluğun ikincil pazarını inceleyin.
- Eğer döndürmeyi planlıyorsanız, DXBinteract üzerinden yeniden satış emilim oranlarını takip edin.
- Eğer tutmayı planlıyorsanız, geliştirici iddiaları yerine ikincil envantere dayalı olarak kiralama talebini hesaplayın.
- Birincil pazar ajanının mülkünüzü daha sonra satmasını beklemeyin. Yeniden satış uzmanı seçin.
Harekete Geçirme Çağrıları
- Karar vermeden önce, hem birincil hem de ikincil fiyat trendlerini izlemek için DXBinteract'i kullanın.
- Herhangi bir birincil lansman satın almadan önce fäm Properties'ten yeniden satış çıkış stratejisi danışmanlığı talep edin.
- Dubai topluluklarında daha derin segmentasyon analitiği için DXBadvanced'a abone olun.
SSS
1. Neden artık plan dışı ve hazır kullanamıyoruz?
Çünkü plan dışı mülkler her iki pazarda da görünür. Yeniden satış plan dışı birimi, ikincil bir varlık gibi davranır, birincil lansman gibi değil.
2. Birincil piyasa gerçekten daha iyi YG sunar mı?
Sunabilir, özellikle teslimat öncesi döngülerde, ancak tamamen zamanlama, geliştirici markası ve ikincil pazar likiditesine bağlıdır.
3. Birincil pazarda komisyonlar gerçekten daha yüksek mi?
Evet. Geliştiriciler genellikle daha yüksek komisyonlar öder, bu da ajan teşviklerini şekillendirir.
4. Neden birincil pazar ajanları yeniden satışlardan kaçınıyor?
Yeniden satışlar, gösterimler, müzakereler, transfer yönetimi ve zaman gerektirir. Tamamen farklı bir beceri setidir.
5. Yatırımcılar hangi pazara odaklanmalıdır?
Her ikisine de. Birincil pazara girersiniz ama ikincil pazardan çıkarsınız. Yeniden satış pazarını göz ardı etmek büyük bir yatırımcı hatasıdır.