Основные выводы
- Недвижимость в Дубае не может быть понята через устаревшую сегментацию "по плану" и "готовую".
- Правильная сегментация — это первичный рынок против вторичного рынка, поскольку объекты, продаваемые "по плану", торгуются в обоих.
- Каждый рынок имеет свои стимулы, риски, комиссии, поведение агентов и логику ценообразования.
- Инвесторы, которые покупают на первичном рынке, в конечном итоге выходят на вторичный рынок, что делает понимание обоих рынков обязательным.
- DXBinteract представил этот сдвиг в 2024 году, чтобы улучшить анализ рынка и повысить качество принятия решений инвесторами.
Недвижимость в Дубае долгое время сегментировалась на "по плану" и "готовую", но эта классификация вводит в заблуждение. Многие объекты "по плану" перепродаются до передачи, и как только они попадают в обращение, они ведут себя совершенно иначе, чем первичный рынок. Правильная структура рынка — это первичный рынок (первая продажа от застройщиков) против вторичного рынка (перепродажа готовых или "по плану" объектов).
Каждый рынок имеет свою экономику: комиссии, финансируемые застройщиками, агрессивный маркетинг, планы оплаты и перепродажа на ранних этапах доминируют на первичном рынке. Вторичный рынок полагается на согласованные сделки, комиссии, оплаченные покупателем, выставление на порталах и реальное определение цен в зависимости от спроса и предложения.
Поскольку все инвесторы в конечном итоге выходят через вторичный рынок, понимание обоих сегментов жизненно важно для определения цен, управления рисками и принятия решений о времени.
Понимание сегментов рынка недвижимости в Дубае: новая структура, которая действительно отражает реальность
Старая модель: Объекты "по плану" против готовых
В течение многих лет аналитики, агенты и инвесторы Дубая делили рынок на две категории:
Это выглядело просто, но было неправильно.
Поскольку объект "по плану" может быть продан несколько раз до передачи, он не ведет себя как типичная первая продажа.
Структуры стимулов, комиссии, давление маркетинга и динамика предложения первой продажи от застройщика совершенно отличаются от перепродажи объекта "по плану" на открытом рынке.
Вот почему эта старая сегментация создает путаницу, вводящие в заблуждение сравнения и неточные выводы о производительности рынка.
Новая реальность: Первичный рынок против вторичного рынка (структура DXBinteract 2024 года)
С 2024 года, первичный рынок (первая продажа)
Сделка непосредственно между застройщиком и покупателем.
Вторичный рынок (перепродажа)
Любая сделка, где объект, либо готовый, ЛИБО "по плану", продается существующим владельцем новому покупателю.
Эта сегментация соответствует реальным стимулам, маркетинговым силам и ценовым поведениям в Дубае.
Первичный рынок: Темы, динамика и последствия для инвесторов
1. Комиссии и стимулы определяются застройщиками
- Застройщик оплачивает комиссию.
- Обычно выше 2%.
- Это создает естественный уклон агентов к продаже первичных проектов.
Вывод для инвестора:
Комиссии, финансируемые застройщиками, означают, что агенты активно продвигают первичный товар, иногда независимо от производительности перепродаж в этом сообществе.
2. Агрессивное предложение и массовый маркетинг
- Большой объем инвентаря и частые запуски
- Платные объявления, кампании с участием влиятельных лиц, доминирование в социальных сетях
- Тщательно подобранные шоу-единицы и эмоциональный брендинг
Что это означает:
Первичный рынок предназначен для привлечения покупателей в больших масштабах, особенно инвесторов, ищущих легкие точки входа.
3. Планы оплаты + задержка передачи
- Гибкие структуры оплаты
- Модели рассрочки, которые увеличивают доступность
- Риски передачи: возможные задержки
Последствия для инвестора:
Привлекательный вход, но требует исследования надежности застройщика и поглощения на вторичном рынке.
4. Высокая доходность до передачи, но с риском ликвидности
- Многие инвесторы перепродают до передачи и достигают высокой доходности, так как небольшие депозитные вложения могут приносить большие пропорциональные прибыли.
- Но если инвестор не выполняет обязательства или нуждается в быстрой ликвидности, он может продать ниже первоначальной цены (OP), чтобы выйти.
Последствия для инвестора:
Понимать циклы ликвидности. Не каждый проект ведет себя одинаково.
5. Агенты первичного рынка редко занимаются перепродажами
Представители по продажам первичного рынка, как правило:
- Не проводят просмотры
- Не ведут переговоры по перепродажам
- Не управляют процессами передачи
- Не подходят для работы с высокими усилиями по перепродаже
Критическое понимание:
Инвесторы не должны полагаться на агентов первичного рынка для последующей продажи своей недвижимости.
Ваша перепродажа происходит в совершенно другой экосистеме.
Вторичный рынок: Где происходит истинное ценообразование
1. Включает как готовые, так и "по плану"
Это наиболее неправильно понятый пункт.
Перепродажа объекта "по плану" не является частью первичного рынка.
Он ведет себя точно так же, как актив вторичного рынка.
2. Структура комиссий
- Обычно 2% оплачивается покупателем
- Продавец, как правило, ничего не платит
- Менее ориентировано на стимулы, более ориентировано на результаты
3. Более высокая трудозатратность сделок
Агенты вторичного рынка занимаются:
- Множественными просмотрами
- Ценовой стратегией
- Переговорами по предложениям
- Составлением контрактов
- Передачей в офисах доверительных управляющих
- Координацией ипотеки (если такая имеется)
Это настоящая брокерская работа.
Она более требовательна, но также более прозрачна, потому что цена устанавливается рынком, а не застройщиком.
4. Маркетинг через порталы
Вторичное выставление на продажу происходит в основном через:
- Property Finder
- Bayut
- Dubizzle
- DXBinteract (для анализа цен)
Здесь меньше эмоционального маркетинга и больше основанного на данных сравнения.
5. Здесь каждый инвестор в конечном итоге продает
Будь то ваш актив:
Ваш выход почти всегда осуществляется через вторичный рынок.
Вот почему полагаться исключительно на первичную динамику опасно; это игнорирует реальность вашей будущей цены перепродажи.
Почему "по плану" против готового вводит инвесторов в заблуждение
Потому что:
- Объекты "по плану" появляются на обоих рынках.
- Готовые объекты появляются только на одном.
- Стимулы и комиссии сильно различаются.
- Ценовое поведение отличается.
- Циклы ликвидности отличаются.
- Риски различаются.
- Эмоции против данных различаются.
- Маркетинговые среды различаются.
Поэтому сравнивать "по плану" и готовые объекты — это все равно что сравнивать яблоки с апельсинами.
Единственная сегментация, которая отражает, как на самом деле работает Дубай, это:
Первичный рынок против вторичного рынка.
Почему DXBinteract представил эту структуру
Дубай является одним из самых быстро развивающихся рынков недвижимости в мире, и инвесторы нуждались в более чистом и логичном способе анализа:
- Цены
- Предложение
- Ликвидность
- Циклы рынка
- Стратегии выхода
- Риск
- Сжатие доходности
- Поведение инвесторов
Эта сегментация дает инвесторам ясность и предотвращает неверные выводы, основанные на устаревших классификациях.
Практические советы для инвесторов
- Если вы покупаете на первичном рынке, изучите вторичный рынок этого сообщества перед внесением депозита.
- Если планируете перепродажу, отслеживайте темпы поглощения перепродаж через DXBinteract.
- Если планируете держать, рассчитывайте спрос на аренду на основе вторичного инвентаря, а не на основе заявлений застройщика.
- Не ожидайте, что агент первичного рынка продаст вашу недвижимость позже. Выберите специалиста по перепродаже.
Призывы к действию
- Используйте DXBinteract, чтобы отслеживать как первичные, так и вторичные ценовые тенденции перед принятием решения.
- Запросите консультацию по стратегии выхода из перепродажи от fäm Properties перед покупкой любого первичного запуска.
- Подпишитесь на DXBadvanced для более глубокого анализа сегментации по сообществам Дубая.
Часто задаваемые вопросы
1. Почему мы не можем больше использовать "по плану" против готового?
Потому что объекты "по плану" появляются на обоих рынках. Перепродажа объекта "по плану" ведет себя как актив вторичного рынка, а не как первичный запуск.
2. Предлагает ли первичный рынок лучшую доходность?
Может, особенно перепродажи до передачи, но это полностью зависит от времени, бренда застройщика и ликвидности вторичного рынка.
3. Действительно ли комиссии выше на первичном рынке?
Да. Застройщики обычно платят более высокие комиссии, что формирует стимулы для агентов.
4. Почему агенты первичного рынка избегают перепродаж?
Перепродажи требуют просмотров, переговоров, управления передачей и времени. Это совершенно другой набор навыков.
5. На каком рынке инвесторам следует сосредоточиться?
На обоих. Вы входите на первичный рынок, но выходите на вторичный рынок. Игнорирование рынка перепродаж — это большая ошибка инвестора.