Основные выводы

• Недвижимость в Дубае нельзя понять через устаревшую сегментацию на объекты на стадии строительства и готовые.
• Правильная сегментация - это первичный рынок против вторичного рынка, поскольку объекты на стадии строительства торгуются в обоих.
• Каждый рынок имеет разные стимулы, риски, комиссии, поведение агентов и ценовую логику.
• Инвесторы, которые покупают на первичном рынке, в конечном итоге выходят на вторичном рынке, что делает необходимым понимание обоих.
• DXBinteract представил этот сдвиг в 2024 году, чтобы улучшить анализ рынка и повысить качество принятия решений инвесторами.
  
  

Недвижимость в Дубае долгое время сегментировалась на "объекты на стадии строительства против готовых", но эта классификация вводит в заблуждение. Многие объекты на стадии строительства перепродаются до передачи, и как только они попадают в оборот вторичного рынка, они ведут себя совершенно иначе, чем первичный рынок запуска. Правильная структура рынка - это первичный рынок (первая продажа от застройщиков) против вторичного рынка (перепродажа готовых или объектов на стадии строительства).

Каждый рынок имеет свою экономику: комиссии, финансируемые застройщиками, агрессивный маркетинг, планы платежей и перепродажа на ранних этапах доминируют на первичном рынке. Вторичный рынок полагается на согласованные транзакции, комиссии, оплачиваемые покупателями, маркетинг через порталы и реальное определение цен на основе спроса и предложения.
Поскольку все инвесторы в конечном итоге выходят через вторичный рынок, понимание обоих сегментов необходимо для получения информации о ценах, управления рисками и принятия решений по времени.

 

Понимание сегментов рынка недвижимости Дубая: новая структура, которая действительно отражает реальность

 

Старая модель: Объекты на стадии строительства против готовых

На протяжении многих лет аналитики, агенты и инвесторы в Дубае разделяли рынок на две категории:

• Объекты на стадии строительства
• Готовые объекты
  
  

Это выглядело просто, но было ошибочно.

Поскольку объект на стадии строительства может продаваться несколько раз до передачи, он не ведет себя как типичная первая продажа.
Структуры стимулов, комиссии, маркетинговое давление и динамика предложения первой продажи от застройщика совершенно отличаются от перепродажи объекта на стадии строительства в открытом рынке.

Вот почему старая сегментация создает путаницу, вводящие в заблуждение сравнения и неточные выводы о производительности рынка.

 

Новая реальность: Первичный рынок против вторичного рынка (Структура DXBinteract 2024 года)

С 2024 года DXBinteract представил правильную сегментацию, используемую на зрелых глобальных рынках:

Первичный рынок (Первая продажа)

Транзакция непосредственно между застройщиком и покупателем.

Вторичный рынок (Перепродажа)

Любая транзакция, при которой собственность, готовая ИЛИ на стадии строительства, продается существующим владельцем новому покупателю.

Эта сегментация соответствует реальным стимулам, маркетинговым силам и ценовым механизмам в Дубае.

 

Первичный рынок: Темы, динамика и последствия для инвесторов

1. Комиссии и стимулы зависят от застройщика

• Застройщик оплачивает комиссию.
• Обычно выше 2%.
• Это создает естественную предвзятость агентов в пользу продажи первичных проектов.
  
  

Вывод для инвесторов:

Комиссии, финансируемые застройщиками, означают, что агенты активно продвигают первичный товар, иногда независимо от результатов перепродажи в этом сообществе.

 

2. Агрессивное предложение и масштабный маркетинг

• Большой объем инвентаря и частые запуски
• Платные объявления, кампании с влиятельными лицами, доминирование в социальных сетях
• Тщательно подобранные показы и эмоциональный брендинг
  
  

Что это значит:

Первичный рынок предназначен для привлечения покупателей в массовом порядке, особенно инвесторов, ищущих легкие точки входа.

 

3. Планы платежей + Задержка передачи

• Гибкие структуры платежей
• Модели рассрочки, которые повышают доступность
• Риски передачи: возможные задержки
  
  

Следствие для инвесторов:

Привлекательный вход, но требуется исследование надежности застройщика и поглощения на вторичном рынке.

 

4. Высокая доходность до передачи ,  Но с риском ликвидности

• Многие инвесторы перепродают до передачи и достигают высокой доходности, поскольку небольшие депозитные взносы могут приносить большие пропорциональные прибыли.
• Но если инвестор не выполняет обязательства или нуждается в быстрой ликвидности, он может продать ниже первоначальной цены (OP), чтобы выйти.
  
  

Следствие для инвесторов:

Понимание циклов ликвидности. Не каждый проект ведет себя одинаково.

 

5. Агенты первичного рынка редко занимаются перепродажами

Представители продаж первичного рынка обычно:

• Не проводят показы
• Не ведут переговоры о перепродажах
• Не управляют процессами передачи
• Не предназначены для работы с высокими усилиями в сфере перепродаж
  
  

Критическое понимание:

Инвесторы не должны полагаться на агентов первичного рынка, чтобы позже продать свою собственность.
Ваш выход на перепродажу происходит в совершенно другой экосистеме.

 

Вторичный рынок: Где происходит истинное определение цены

 

1. Включает как готовые, так и объекты на стадии строительства

Это самая недопонятая точка.

Перепродажа объекта на стадии строительства не является частью первичного рынка.
Он ведет себя точно так же, как актив вторичного рынка.

2. Структура комиссии

• Обычно 2% оплачивается покупателем
• Продавец обычно ничего не платит
• Меньше зависящая от стимулов, больше зависящая от производительности
  
  

3. Более высокий уровень усилий при транзакциях

Агенты вторичного рынка обрабатывают:

• Несколько показов
• Стратегия ценообразования
• Переговоры по предложениям
• Составление контрактов
• Передача в офисах доверительных управляющих
• Координация ипотеки (если есть)
  
  

Это настоящая брокерская работа.

Она более требовательная, но также более прозрачная, потому что стоимость устанавливает рынок, а не застройщик.

 

4. Маркетинг через порталы

Вторичное предложение в основном поступает из:

• Property Finder
• Bayut
• Dubizzle
• DXBinteract (для анализа цен)
  
  

Здесь меньше эмоционального маркетинга и больше анализа на основе данных.

 

5. Здесь каждый инвестор в конечном итоге продает

Независимо от того, является ли ваш актив:

• Готовым
• На стадии строительства
• Высококачественным предметом роскоши
• Доступным
  
  

Ваш выход почти всегда происходит через вторичный рынок.

Вот почему полагаться исключительно на первичные динамики опасно; это игнорирует реальность вашей будущей цены перепродажи.

 

Почему "объекты на стадии строительства против готовых" вводит инвесторов в заблуждение

Потому что:

• Объекты на стадии строительства появляются на обоих рынках.
• Готовые появляются только на одном.
• Стимулы и комиссии резко различаются.
• Ценовое поведение отличается.
• Циклы ликвидности различаются.
• Риски различаются.
• Эмоции против данных различаются.
• Маркетинговая среда различается.
  
  

Поэтому сравнение объектов на стадии строительства и готовых - это как сравнение яблок и апельсинов.

Единственная сегментация, которая отражает то, как на самом деле работает Дубай, это:

Первичный рынок против вторичного рынка.

Почему DXBinteract представил эту структуру

Дубай является одним из самых быстро развивающихся рынков недвижимости в мире, и инвесторам нужен более чистый и логичный способ анализа:

• Цены
• Предложение
• Ликвидность
• Рыночные циклы
• Стратегии выхода
• Риски
• Сжатие доходности
• Поведение инвесторов

Эта сегментация дает инвесторам ясность и предотвращает неправильные выводы, основанные на устаревших классификациях.

 

Практические советы для инвесторов

• Если вы покупаете на первичном рынке, изучите вторичный рынок этого сообщества перед внесением депозита.
• Если планируете перепродажу, отслеживайте уровни поглощения перепродаж через DXBinteract.
• Если планируете удерживать, рассчитывайте спрос на аренду на основе вторичного инвентаря, а не на основе заявлений застройщика.
• Не ожидайте, что агент первичного рынка позже продаст вашу собственность. Выбирайте специалиста по перепродажам.
  
  

 

Призывы к действию

• Используйте DXBinteract для мониторинга как первичных, так и вторичных ценовых тенденций перед принятием решения.
• Запросите консультацию по стратегии выхода при перепродаже от fäm Properties перед покупкой любого первичного запуска.
• Подпишитесь на DXBadvanced для более глубокого анализа сегментации по сообществам Дубая.
  
  

 

Часто задаваемые вопросы

1. Почему мы больше не можем использовать разделение на объекты на стадии строительства и готовые?

Потому что объекты на стадии строительства появляются на обоих рынках. Перепродажа объекта на стадии строительства ведет себя как актив вторичного рынка, а не как первичный запуск.

2. Предлагает ли первичный рынок лучшую доходность?

Может, особенно при перепродажах до передачи, но это полностью зависит от времени, бренда застройщика и ликвидности на вторичном рынке.

3. Действительно ли комиссии выше на первичном рынке?

Да. Застройщики обычно оплачивают более высокие комиссии, что формирует стимулы для агентов.

4. Почему агенты первичного рынка избегают перепродаж?

Перепродажи требуют показов, переговоров, управления передачами и времени. Это совершенно другой набор навыков.

5. На каком рынке должны сосредоточиться инвесторы?

На обоих. Вы входите на первичный рынок, но выходите на вторичном. Игнорировать рынок перепродаж - это серьезная ошибка инвестора.