1. Обзор рынка
Недвижимость Дубая продолжала демонстрировать впечатляющий рост на протяжении первых трех кварталов 2025 года, достигнув общего объема продаж в 499,5 миллиарда дирхамов ОАЭ — это на 33% больше по сравнению с прошлым годом.
Объем сделок составил 158 300 (+21% по сравнению с прошлым годом), в то время как средняя цена за квадратный фут возросла до 1 600 дирхамов ОАЭ (+8% по сравнению с прошлым годом).
Эта устойчивая восходящая тенденция подчеркивает устойчивость сектора недвижимости Дубая, поддерживаемую высоким уровнем доверия инвесторов, ростом численности населения и разнообразием покупателей как в сегменте жилья на стадии строительства, так и в готовом.
2. Сегменты рынка
Недвижимость на стадии строительства (первая продажа)
- Объем продаж: 324,2 миллиарда дирхамов ОАЭ (+33% по сравнению с прошлым годом)
- Сделки: 108,6 тыс. (+26% по сравнению с прошлым годом)
- Средняя цена: 1 700 дирхамов ОАЭ за кв. фут (+5% по сравнению с прошлым годом)
Сделки на стадии строительства продолжают доминировать в общей активности продаж в Дубае, чему способствуют волны новых проектов и высокий спрос в развивающихся районах, таких как Дубай Саут, JVC и Вади Аль Сафе 5.
Рынок перепродаж
- Объем продаж: 175,3 миллиарда дирхамов ОАЭ (+31% по сравнению с прошлым годом)
- Сделки: 49,7 тыс. (+11% по сравнению с прошлым годом)
- Средняя цена: 1 500 дирхамов ОАЭ за кв. фут (+11% по сравнению с прошлым годом)
- Капитальные доходы: 56 миллиардов дирхамов ОАЭ (+66,6% по сравнению с прошлым годом)
Вторичный рынок остается высоко активным, с сильными прибылями от перепродаж, вызванными ограниченным количеством готовых объектов и повышенным спросом в таких хорошо зарекомендовавших себя районах, как Дубай Марина, Бизнес Бэй и JVC.
Ипотечный рынок
- Общая стоимость: 132,5 миллиарда дирхамов ОАЭ
- Сделки: 38 тыс. (+29% по сравнению с прошлым годом)
- Средний LTV: 72,6% (-5,5% по сравнению с прошлым годом)
Хотя количество ипотечных сделок увеличилось, средний коэффициент кредита к стоимости (LTV) слегка снизился, что свидетельствует о большем количестве взносов наличными как от конечных пользователей, так и от состоятельных инвесторов — это сигнализирует о более стабильном, ориентированном на собственный капитал рынке.
3. Предложение и деятельность по развитию
- Новые единицы, запущенные (с начала года): ≈ 118 500 (стабильно по сравнению с 2024 годом)
- Активные застройщики: 2 061
- Агентства: 9 003
- Зарегистрированные агенты: 30 332
Застройщики поддерживают рекордно высокий уровень активности второй год подряд, с акцентом на виллы и доступные квартиры.
Хотя это расширение демонстрирует уверенность в цикле спроса Дубая, аналитики отмечают необходимость тщательного мониторинга уровня поглощения в 2026 году.
4. Лучшие районы (с начала 2025 года)
Квартиры – на стадии строительства
Квартиры – перепродажа
- JVC – наивысшая активность перепродаж
- Дубай Марина – стабильный спрос
- Бизнес Бэй – высокий оборот сделок
- Даунтаун Дубай – небольшое охлаждение после рекорда 2024 года
- Аль Меркад – растущий интерес покупателей
Виллы – на стадии строительства
- Аль Елайс 1 – лидер с исключительным поглощением
- Аль Юфра 1 – постоянная сила продаж
- Мадинат Хинд 4 – показывает стабильный рост
- Дубай Инвестмент Парк Второй – растущая популярность
- Вади Аль Сафе 5 – устойчивые показатели
Виллы – перепродажа
- Вади Аль Сафе 5
- Аль Елайс 1
- Аль Хебия Пятый
- Дубай Саут
- Аль Юфра 1
5. Ключевые рыночные инсайты
- Прибыли от перепродаж взлетают: Капитальные доходы выросли на 67% по сравнению с прошлым годом, что указывает на быстрые перепродажи и высокий уровень ликвидности инвесторов в установленных сообществах.
- Застройщики остаются уверенными: Более 118 000 новых единиц снова запущены в 2025 году — это сигнализирует о сохранении оптимизма в долгосрочном спросе.
- Финансовые тенденции становятся зрелыми: Активность по ипотечным сделкам растет, в то время как коэффициенты LTV падают, что указывает на финансово устойчивых, богатых капиталом покупателей.
- Глобальный капитал продолжает поступать: Инвесторы с высоким состоянием из Европы, Азии и стран ССАГПЗ продолжают подпитывать спрос на налоговые и высокодоходные активы недвижимости Дубая.
- Разнообразие рыночной динамики: Основные районы, такие как Даунтаун Дубай и Марина, стабилизируются, в то время как развивающиеся зоны демонстрируют двузначный рост.
6. Прогноз – 4 квартал 2025 года и далее
Рынок недвижимости Дубая находится на пути к превышению 650 миллиардов дирхамов ОАЭ в годовых продажах к концу 2025 года — еще один рекорд.
- Краткосрочные перспективы: Продолжительная сила от сделок на стадии строительства и притока иностранного капитала.
- Среднесрочные риски: Потенциальное избыточное предложение в удаленных районах и более жесткая глобальная ликвидность.
- Возможности: Коридоры роста, такие как Дубай Саут, Аль Елайс 1 и Вади Аль Сафе 5, остаются первоочередными точками входа для инвесторов.
Итог
Рынок недвижимости Дубая остается твердо в фазе расширения, поддерживаемой устойчивым спросом, контролируемым плечом и широким доверием инвесторов.
Несмотря на агрессивную деятельность застройщиков, новый инвентарь продолжает быстро поглощаться — это знак устойчивого здоровья рынка.
Все индикаторы указывают на оптимистичный прогноз для 2025 года, с позитивным импульсом, ожидаемым в 2026 году, что укрепляет статус Дубая как одного из самых динамичных и устойчивых рынков недвижимости в мире.