Ключевые выводы
- Рынок недвижимости Дубая стал все более независимым от колебаний цен на нефть, особенно после 2014 года.
- Недавние данные показывают отсутствие сильной корреляции между ценами на нефть и продажами недвижимости или активностью инвесторов.
- Уверенность инвесторов, иностранный капитал и правительственные реформы теперь являются более значительными факторами роста рынка.
- Долгосрочные визы, политики удаленной работы и полное иностранное владение способствовали стабильности рынка недвижимости.
- Спрос становится более глобально диверсифицированным, покупатели приходят из Европы, Азии и других регионов.
- Рынок недвижимости Дубая теперь формируется больше структурными реформами и глобальными тенденциями, чем региональными доходами от нефти.
На протяжении десятилетий аналитики считали, что рынок недвижимости Дубая поднимается и падает вместе с ценами на нефть. Но действительно ли это так в 2025 году? Мы проанализировали 10 лет реальных данных — сравнивая цены на нефть марки Brent с тенденциями цен на недвижимость в Дубае — и результаты могут вас удивить.
Что мы проанализировали
Мы изучили средние цены на нефть с 2014 по 2024 год и сопоставили их со средними ценами на недвижимость в Дубае за квадратный фут. Сначала появилась умеренная корреляция (r = 0.43), что предполагает некоторую связь.
Но вот в чем загвоздка: эта корреляция искажена двумя крупными глобальными потрясениями.
Два глобальных события искажали данные
1. Бум после COVID (2021)
После глобальных локдаунов, накопленный спрос, тренды удаленной работы и миграция капитала способствовали резкому восстановлению рынка недвижимости Дубая — независимо от нефти.
2. Война Россия-Украина (2022)
Цены на нефть резко возросли из-за санкций и шоков предложения, а не из-за спроса. В то же время Дубай увидел приток капитала от российских, европейских и глобальных инвесторов, ищущих геополитическую стабильность.
Важная примечание: явная корреляция между нефтью и недвижимостью в период 2021-2022 годов более точно объясняется синхронизированным глобальным восстановлением, а не причинно-следственной связью.
Почему все коррелирует во время кризиса
Во время глобальных кризисов инвесторы часто принимают "рискованный / безопасный" подход — что приводит к временным корреляциям между несвязанными активами.
Таким образом, хотя нефть и недвижимость казались движущимися вместе, настоящим драйвером были глобальная ликвидность, низкие процентные ставки и стремление к безопасности — а не основы нефти.
Мы пересчитали данные без 2021 и 2022 годов
Как только мы убрали эти искаженные годы из данных:
- Корреляция упала до r = 0.40
- Результат оказался статистически незначительным (p = 0.28)
Простыми словами: сегодня нет надежной связи между ценами на нефть и стоимостью недвижимости в Дубае.
Что действительно движет рынком недвижимости Дубая сейчас?
- Миграция капитала из Европы, Азии и стран СНГ
- Прогрессивные правительственные реформы для инвесторов (Золотая виза, 0% налог)
- Привлекательность роскошного образа жизни и позиционирование как глобальной безопасной гавани
- Мегапроекты в секторах туризма, гостеприимства и инноваций
Дубай значительно диверсифицировался за пределами нефти — и его рынок недвижимости также.
Итог
Нефть больше не влияет на цены на недвижимость в Дубае.
В современном рынке цены формируются глобальными потоками капитала, миграционными паттернами и настроением инвесторов — а не бочками нефти марки Brent.
Готовы инвестировать умнее?
В fäm Properties наши аналитические данные основаны на актуальных данных, а не устаревших нарративах.
Изучите последние тенденции рынка на dxbinteract.com, или поговорите с консультантом по недвижимости, который действительно понимает рынок.