Арендные ставки на жилье в Дубае достигли 10-летнего максимума, так как спрос превышает предложение в ключевы

Основные выводы:

• Средние арендные ставки на квартиры в Дубае достигли AED 103,000 в год по состоянию на июль 2025 года

• Аренда вилл увеличилась до AED 328,000, что обусловлено спросом в семейных сообществах

• Центр города, Дубай Марина и JVC среди лидеров по росту

• Проблемы с предложением продолжаются, несмотря на сильное поступление объектов

• Арендаторы сталкиваются с повышением арендной платы от 15–30% в популярных районах

Рынок аренды устанавливает рекорды в середине 2025 года

Арендный рынок Дубая достиг своего высшего уровня за последнее десятилетие, средние арендные ставки на квартиры и виллы продолжают расти до июля 2025 года. Согласно последним данным аналитической платформы по недвижимости DXB Interact, арендные ставки на квартиры выросли на 21.7% по сравнению с прошлым годом, составив в среднем AED 103,000 в год, в то время как аренда вилл увеличилась на 19.6%, достигнув в среднем AED 328,000.

Это новое постпандемическое достижение, которое превышает даже пик рынка 2014 года. Арендный бум обусловлен ростом населения, продолжающимися реформами визового режима и спросом со стороны удалённых работников, новых жителей и вернувшихся экспатов.

Где аренда растёт быстрее всего?

Топ-районы по росту аренды квартир (г/г):

• Jumeirah Village Circle (JVC): +27%

• Дубай Марина: +24%

• Бизнес Бэй: +22%

• Центр Дубая: +20%

Топ-районы по росту аренды вилл (г/г):

• Arabian Ranches 2: +30%

• Дубай Хиллс Эстейт: +26%

• The Springs/The Meadows: +23%

• Мирдиф: +18%

В новых районах, таких как Дубай Саут, Таун Сквер и Дамак Хиллс 2, рост аренды остаётся положительным, но умеренным из-за увеличения предложения и больших площадей сообществ.

Недостаток предложения и давление на население

Несмотря на ввод в эксплуатацию более 39,000 новых жилых единиц в первой половине 2025 года — в основном сосредоточенных в MBR City, JVC и Arjan — спрос продолжает превышать предложение в центральных районах. Население Дубая превысило 3.75 миллиона в июне 2025 года и, согласно прогнозам Центра статистики Дубая, ожидается, что оно достигнет 4 миллионов к концу 2026 года.

Этот продолжающийся поток мигрантов оказывает давление на арендные ставки, особенно в готовых к заселению, хорошо связанных районах рядом со школами, офисами и станциями метро.

Арендаторы сталкиваются с резким увеличением арендной платы при продлении

Индекс аренды RERA продолжает отставать от реальных рыночных ставок, что даёт арендодателям законные возможности для значительного повышения арендной платы при продлении. Многие арендаторы в Центре города, Марине и JVC сообщают о повышении арендной платы на 15–30% при продлении, в зависимости от времени последнего пересмотра арендной платы.

Это заставляет многих арендаторов либо:

• Переехать в удалённые районы, такие как Ремраам, Дубай Саут или Международный Город, или

• Начать переговоры или споры через Центр разрешения споров по аренде для смягчения чрезмерных повышений.

Перспективы для инвесторов: высокие доходы, но более жесткие условия входа

Ситуация с доходностью от аренды остаётся благоприятной для инвесторов:

• Квартиры: чистая доходность 6.3% (в среднем), выше в JVC, Спортивном Городе и IMPZ

• Виллы: чистая доходность 4.7%, в основном в таких сообществах, как The Villa, Мирдиф и Серена

Тем не менее, сочетание высоких цен на покупку и ограничений на аренду означает, что условия входа имеют большее значение, чем когда-либо. Инвесторы в строящиеся объекты ищут более доступные варианты в районах Фазы 2 MBR City, Arjan и Dubailand, где срок сдачи намечен на 2026–27 годы.

Оставайтесь в курсе динамичного рынка аренды в Дубае с помощью экспертных аналитиков и инструментов для инвесторов —
Подпишитесь на нашу рассылку и узнайте больше на сайте fäm Properties.