Основные выводы
- Рекордный квартал: Q2 2025 показал наивысшую за всю историю Дубая стоимость продаж (184 млрд AED) и объем (53,118 сделок).
- Беспрецедентный рост: Стоимость продаж увеличилась на 48,8% в годовом исчислении, а объем вырос на 22,8% в годовом исчислении, значительно опередив все предыдущие Q2.
- Господство первичного рынка: Первичные продажи составили 66% как по стоимости, так и по объему сделок.
- Увеличение цен: Средняя цена недвижимости и цена за квадратный фут достигли новых рекордов — 1,633,944 AED и 1,607 AED/кв. фут, что на 6,1% больше по сравнению с прошлым годом.
- Сильный спрос по всем сегментам: Виллы, участки и квартиры все способствовали росту, как в сегменте роскошной недвижимости, так и в сегменте доступного жилья.
- Рост ипотеки: Количество ипотечных сделок увеличилось на 48% в годовом исчислении, но средняя сумма кредита снизилась, что свидетельствует о большем участии конечных пользователей.
- Лучшие проекты по продажам и сделки с роскошной недвижимостью: Ультра-приморские адреса в Джумейре доминировали среди самых дорогих продаж; самые продаваемые проекты охватывали как доступный, так и роскошный сегменты.
1. Историческая веха — Q2 2025 в графиках
- Объем продаж Q2, 2014–2025: Наивысший в истории Дубая
- Стоимость продаж Q2, 2014–2025: Превысила все предыдущие рекорды
2. Обзор рынка
| |
Q2 2025 |
QoQ |
YoY |
| Объем продаж |
AED 53,118 |
+16.8% |
+22.8% |
| Стоимость продаж |
AED 184B |
+28.9% |
+48.8% |
| Средняя цена/кв. фут |
AED 1,607 |
+2.8% |
+6.1% |
| Средняя цена |
AED 1,633,944 |
+7.6% |
+7.6% |
- Стоимость продаж и объем сделок наивысшие за всю современную историю Дубая.
- Импульс охватывает весь рынок: Все основные типы недвижимости способствовали росту.
3. Первичные продажи против перепродажа
- Первичные продажи/1-я продажа: 66% объема и стоимости (35,389 сделок, AED 122.6B)
- Перепродажа: 34% объема и стоимости (17,729 сделок, AED 61.5B)
- Первичные продажи остаются основным двигателем роста Дубая, но активность на рынке перепродаж стабильна с двузначными темпами роста в годовом исчислении.
4. Разделение по сегментам и классам активов
| Тип актива |
Объем |
Стоимость |
QoQ |
YoY |
| Квартиры |
40,453 |
AED 81.6B |
+22.7% |
+18.7% |
| Виллы |
10,019 |
AED 66.5B |
-1.8% |
+38.3% |
| Коммерческая недвижимость |
1,252 |
AED 3.6B |
+3.2% |
+12.5% |
| Участки |
1,384 |
AED 32.2B |
+27.1% |
+49% |
- Квартиры: Наибольший объем, что соответствует истории урбанизации Дубая.
- Виллы: Наибольший рост стоимости в годовом исчислении, обусловленный спросом со стороны конечных пользователей и обеспеченных покупателей.
- Участки: Объем сделок увеличился на 49% в годовом исчислении — девелоперы и инвесторы подготавливают следующую волну.
5. Ценовые тренды (2014–2025)
Средняя цена за кв. фут:
- 2014–2021: Стабильная или снижающаяся, достигнув дна в 2021 году (AED 958/кв. фут)
- 2025: AED 1,607/кв. фут (+68% по сравнению с минимальной ценой 2021 года, +6.1% в годовом исчислении)
Средняя цена недвижимости:
- 2021: AED 1.33M
- 2025: AED 1.63M
Ключевой вывод:
Рынок решительно преодолел свои предыдущие циклические пики, причем цены сейчас на рекордных уровнях после многих лет стагнации.
6. Изменение цен по сегментам
| Сегмент |
Медианная цена |
Изменение в годовом исчислении |
С 2014 года |
| 1-я продажа квартиры |
AED 1.3M |
-0.2% |
+39.7% |
| 1-я продажа участка |
AED 4.4M |
-5% |
+49.2% |
| 1-я продажа виллы |
AED 3.8M |
+5.7% |
+22.6% |
| Перепродажа квартиры |
AED 1.2M |
+0.4% |
+4.8% |
| Перепродажа участка |
AED 6.9M |
-2.6% |
+32.4% |
| Перепродажа виллы |
AED 3.5M |
+6.8% |
+3.5% |
- Виллы (первичные и вторичные) показали лучшие результаты по годовому росту цен.
- Участки и квартиры обеспечили лучшие десятилетние приросты для ранних инвесторов.
7. Профиль спроса
По диапазону цен (исключая ипотечные сделки):
- Менее 1M AED: 26%
- 1–2M AED: 32%
- 2–3M AED: 17%
- 3–5M AED: 13%
- Свыше 5M AED: 12%
- Массовый рынок активен (58% сделок ниже 2M AED), но продажи в сегментах роскошной и ультра-роскошной недвижимости (от 3M AED) остаются живыми.
8. Ипотечный рынок
- Сделки: 13,604 (+48.3% в годовом исчислении)
- Стоимость: AED 42.2B (-1.4% в годовом исчислении)
Интерпретация:
Активность конечных пользователей и первичных покупателей растет, поскольку банки поддерживают доступность при меньших средних размерах кредитов.
9. Топ сделки и самые продаваемые проекты
Продажи ультра-роскошных квартир:
- Peninsula Dubai Residences - Башня 1 (AED 170M, Джумейра Второй)
- Jumeirah Residences Asora Bay (AED 164M, Джумейра Первый)
- BULGARI Lighthouse Dubai (AED 156M, Остров Джумейра Бей)
- Private Residences Dubai (AED 140M, Джумейра Второй)
- Aman Residences Dubai - Башня 1 (AED 126M, Джумейра Второй)
Самые продаваемые проекты по сегментам:
(Смотрите предыдущий раздел для полного табличного данных.)
- Топ 1-я продажа квартиры: Sobha Solis (712 единиц, AED 881M, медианная AED 1.1M)
- Топ 1-я продажа виллы: Al Yelayiss 1 (2,227 единиц, AED 7.2B, медианная AED 2.5M)
- Топ перепродажа квартиры: Azizi Riviera (317 единиц, AED 267.5M, медианная AED 685K)
- Топ перепродажа виллы: Al Yelayiss 1 (600 единиц, AED 1.7B, медианная AED 2.5M)
10. Экспертный анализ и прогноз рынка
Что способствует буму?
- Демография и миграция: Глобальные денежные потоки, новые пути для получения виз резидентов и рост населения способствуют спросу.
- Доверие инвесторов: Запуски первичных продаж имеют избыток заявок, а ликвидность на рынке перепродаж стабильна.
- Инновации девелоперов: Топовые бренды запускают дифференцированные продукты, захватывая как международных, так и местных покупателей.
Риски и контраргументы:
- Доступность: Быстрый рост цен может ограничить доступ для покупателей со средним доходом.
- Процентные ставки: Любое глобальное ужесточение монетарной политики может испытать сегменты с высокой задолженностью.
- Предложение: Строительная линия остается здоровой, но любые задержки в поставках могут еще больше разогнать цены.
11. Рекомендации
Для инвесторов:
- Сосредоточьтесь на первичных запусках в ключевых и развивающихся районах для максимального роста, но не игнорируйте устоявшиеся сообщества перепродаж для стабильности и ликвидности.
- Диверсифицируйте свои вложения: сбалансируйте роскошные инвестиции с единицами среднего рынка, приносящими доход.
Для конечных пользователей:
- Покупайте быстрее в устоявшихся или недостаточно обеспеченных сообществах. Растущие цены и ограниченное предложение могут выгнать с рынка тех, кто колебался.
- Изучите конкурентные ипотечные варианты, так как банки стремятся занять долю рынка.
Для девелоперов:
- Продолжайте запускать высококачественные, дифференцированные продукты — спрос на них есть, но покупатели становятся более разборчивыми.
- Прозрачность и своевременная доставка — ваши лучшие инструменты для доверия и премиум-цен.
Заключительное слово
Q2 2025 — это не просто еще один сильный квартал, это исторический поворотный момент для рынка недвижимости Дубая.
С рекордной стоимостью, растущими объемами и повышающимися ценами на все классы активов, Дубай остается глобальным эталоном устойчивости, амбиций и возможностей на рынке недвижимости.